⚡深圳湾澐玺官方售楼处发布：绝版城芯奢阔府邸 一席难求

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户型面积段为约：

209～269～294～304～375～403～500～700～1100㎡

全部可以做到4房3卫起步

项目部分亮点爆料:

1️⃣所有户型都有超大阳台且阳台进深2.4米。

2️⃣所有户型主卧都是双台盆+浴缸。

3️⃣户型面积209平以上都有保姆房+保姆梯。

4️⃣所有户型 都是两梯一户，私享电梯厅。

5️⃣所有户型不分高低区，层高3.6米。

6️⃣所有户型至少都有双套房。

7️⃣所有户型装修方案可选 X 多变空间。

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基础数据

澐玺花园地块由华润和中海去年12月以185.12亿元竞得，楼面价70388元/㎡，分为南北两区开发。

容积率7.59，限高250米，无价格限制，不受“70/90”政策约束，无保障房，遵循新规范设计。

推广名定为：“深圳湾·澐玺”

深圳湾澐玺花园位于南山区粤海街道逸湖二街与后海滨路交汇处，占地3.85万㎡，总建面26.3万㎡，涵盖住宅（17.7万㎡）、商务公寓（7万㎡）、商业（1万㎡）及幼儿园等公配。

小区是1+4布局，1栋公寓250米（预计整售不单卖），4栋住宅分别是约150米、200米、200米、240米。

户型起步都是四房三卫或以上的设计，非常豪奢。未最终测绘，仅供参考，最终户型面积以官方输出为准。

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住宅分为高低区设计：

①低中区5F起（150米以内）是约209-304㎡四房以上大户型；

②高区42F起（150-200米）是约370-375-403㎡4+1房五卫+家庭厅+家政套间；

③超高区58F起（200米以上）是约500-700㎡顶级大平层；

④顶楼整层不是复式，约1100㎡顶奢大平层仅两套

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以下户型阳台进深全部约为2.4米：

209户型客厅约8.8米进深、5.15米开间，阳台开间约4.9米。

294户型客厅约11.7米进深、5.8米开间，阳台开间约6.5米。

269户型客厅约5.7米进深、7米开间，阳台开间约12.5米。

304户型客厅约8.4米进深、5.1米开间，阳台开间约15米。

以上户型均为四房（2套房）

「深圳湾澐玺」拥有三大属性：

1、极度稀缺的物理资产

深圳湾只有大约2.26平方公里，占深圳总面积约1%，却聚集了接近80家世界500强或行业龙头，包括腾讯、阿里、字节、中金、华润、中海等上百家上市公司。这里不只是一个居住区，更像是“科创+资本”的高浓度聚合体，是财富和趋势的磁场。

而澐玺这块地，是深圳湾后海总部基地近十二年来唯一出让的纯住宅用地，也被很多人看作是片区规划中“最后一块绝版住宅用地”。

占据这里，意味着占有的不仅是一处房子，更是整个深圳湾最优质的配套。

这里已经超越传统居住区，更像是一个融合了总部经济、国际艺术、时尚消费和滨海生活的“全球生活策源地”。

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▲配套示意图

2、穿越周期的“硬通货”｜资产配置的终极压舱石

在波动成为常态的今天，优质不动产的本质其实是“确定性的溢价”。

澐玺由华润置地和中海两大央企联手打造，“央企背景+核心地段+纯粹产品力”这个组合，本身就自带信用背书和安全边际。在充满不确定的环境里，确定性反而成了最珍贵的东西。

换句话说，它不只是一处住宅，更像是资产配置中的“压舱石”——具备很强的金融属性和流动性共识，成为一种能够跨越经济周期的硬通货。

3、无可替代的圈层门票｜进入顶层社交的隐形资本

财富积累到一定程度后，社会资本的积累就显得尤为重要。

买进澐玺，某种意义上也是一次“社会资本投资”。它的门槛本身就是一道隐形过滤器，把相似财富水平、相近视野格局、互为资源网络的人群聚集在一起。

你的邻居可能是企业主、投资人、科技公司高管或者文化名人。你们共享的不只是同一片海景，更可能是相通的信息、潜在的协作机会以及彼此信任的社交圈。这种圈层的纯粹性与高阶性，很难用价格直接衡量，却可能在将来带来远超房价本身的附加值。

这些特质，让澐玺具备了超越一般住宅的资产属性。

在这个充满不确定性的时代，它似乎为塔尖人群提供了一种高度集成的解决方案——一处能与城市共同成长、与核心资源零距离、与未来保持同步的终极居所。

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今年的「超级大平层」天花板

地段、配套只是起点，真正让高净值客户心动的，是深圳湾澐玺的产品力。

项目建筑由全国知名建筑设计事务所KPF总裁James von Klemperer亲自操刀，和line+联袂设计，五栋塔楼以“月牙抱海”的姿态排布，高低错落，塔冠顶部以一抹优雅的“微笑曲线”温柔环抱湾区，辨识度极高，重塑城市的天际线与气质。

▲概念方案示意图，非最终效果，仅供参考

外立面以自然为灵感，打破传统建筑的冰冷感，立面如细胞般自然生长，采用米白色与金属色作为主色调，让建筑表皮呈现出有机生命体的细腻质感。

▲外立面示意图

「深圳湾澐玺」由南、北区两个地块连接起来，由五座高度约150-250m的塔楼组成，采用“全向东布局”、“错位排布”，建筑群高低有致，让每一户都尽量享有海景或深圳湾城市天际线。

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▲总平面图

▲景观分析图

【北区1-2栋设计分布】

1栋住宅：63层，楼高239米，单层层高3.6米

2栋住宅：52层，楼高198米，单层层高3.6米

【南区1-2栋设计分布】

3栋住宅：38层，楼高148米，单层层高3.6米

5栋住宅：52层，楼高198米，单层层高3.6米

6栋公寓：67层，楼高250米

7栋幼儿园：4层，楼高18米

南、北区车库不互通，整个小区车位约1800+个，独立车库、独立会所、独立管理。主力户型从209㎡覆盖到1150㎡，没有小面积掺杂，保证了居住圈层的纯粹性。

▲楼栋示意图

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项目首推北区1栋、2栋共348套房源，涵盖低、中、高区全系列户型，采用“垂直分层”理念精准匹配不同需求，其中包括：

•低区建面约209-304㎡四房户型

•高区建面约370-403㎡五房户型

•超高区建面约500-1050㎡顶奢大平层

其中建面约1050㎡Penthouse是深圳高端大平层新标杆。

▲户型分布示意图

户型设计亮点

①“无界”的结构创新

“中央核心筒+边柱承重结构+无次梁厚板”的结构体系，这一技术手段释放了空间高度，赋予了空间布局极大的灵活性。

②对于空间尺度的绝对重视

从豪宅客户的居住场景和需求出发，直接将所有户型层高统一提高到3.6米，2.4米进深的270°观景阳台，已经是深圳住宅产品里拔尖的水准。

③按第四代住宅标准打造

项目按第四代住宅标准打造，据说使用率可以达到92%以上。每户均带空中庭院，250米高空长出“空中院子”，第四代住宅概念第一次被深圳顶豪拿来溢价。

④可选不同装修方案

可“按需选择”不同大师室内风格、空间配置与厨电部品，尊重每一位业主的审美主权与个人品味，实现与高净值人群的精神共鸣。

1、超高区（57F以上，200米以上）

建面约500-700㎡，以及1050㎡顶奢大平层

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超高区拥有无遮挡的深圳湾景观视野，提供总统级居住体验。全明格局+落地玻璃幕墙，部分户型配备空中露台，270°环幕海景与城市天际线尽收眼底。

先来看，位于顶楼的建面约1050㎡Penthouse顶奢大平层，堪称深圳住宅的巅峰之作，堪比世界级豪宅▼

▲建面约1050㎡户型示意图

该户型约4.2米层高，含约100㎡空中花园，享专属电梯直达，打造“云端行宫”体验。

最能够彰显豪宅居住体验的就是「室内空间」和「外部视野」，这两点在这个项目都有着极致的体现。

全户型标配转角客厅+超大全景落地窗，约3.6米的通透层高+进深约2.4米的“阔绰景观阳台”，更大化引入城市景观。

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▲示意图

另外超高区还有建面约500㎡和700㎡户型，拥有无遮挡的深圳湾景观视野，提供总统级居住体验▼

▲建面约500㎡、700㎡户型示意图

2、高区（41-56F，150-200米）

建面约370-403㎡户型

高区每层5梯3户，4+1房五卫设计，都有专梯入户空间。全部东向看海无遮挡，户型空间足够大，配备家庭厅和家政套间，适合有多样化生活需求的高净值家庭▼❄️深圳湾澐玺售楼处（官方认证）电话:4008563771✨✽✽✽✽

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▲建面约370㎡、375㎡、400㎡户型示意图

3、低区（5-41F，150米以下）

建面约209-304㎡户型

低区每层5梯4户，四房设计，每户双门电梯通达，享有专梯入户空间，阳台全部东向看海，未来低区会有部分遮挡。适合精英家庭首次入驻深圳湾豪宅，平衡了空间感与总价预算。

▲建面约209㎡、269㎡、295㎡、304㎡户型示意图

建面约225-245㎡户型：扩展了居住空间，可能增加功能房间或扩大主卧套房面积，提供更舒适的居住体验。

建面约269-294㎡户型：通常是四房以上大户型，注重家庭互动空间与个人私密空间的结合。

建面约304㎡户型：低区最大户型，空间布局奢华，功能分区明确，满足多代同堂的居住需求。

建筑面积约305m²及以下面积段户型提供两套大师级室内设计方案选择。

室内样板间设计以国际视野，融东方底蕴，传统与未来共生，从顶奢酒店至私宅高定，始终执着于美与秩序的坚守，将艺术、科技与人文的深度融合，打造可传承、可滋养、可共鸣的心灵居所。❄️深圳湾澐玺售楼处（官方认证）电话:4008563771✨✽✽✽✽

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▲建面约205㎡户型样板间实景图

创新打造立体“生机底盘”

深圳湾澐玺深刻洞察全球财富人的需求变迁：

从单纯的物理空间占有，升维至对静谧生活方式、纯粹圈层归属与精神文化认同的综合性追求。

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打造「超级生机底盘」，将商业、配套、景观、文化、生态等全都叠加到住宅下方，形成超级底盘，于住区无缝链接，实现了“下楼即世界”的便捷与“归家即静谧”的安宁，无论归家体验、社区场景以及生活方式，都实现了质的飞跃。

▲概念方案示意图

▲概念方案示意图

“地上三层、地下三层”的立体生态底盘，均为无雨归家设计，任何一层都能直达居所，无需转层。这种对生活本质的尊重与回归，是其引发深度价值共鸣的关键。

首层庭院，围合出静谧绿洲，设计了约8m宽的阔绰车马院，采用三车道设计，满足“一停、一用、一备”；配置了约9m挑高酒店式落客区，以从容礼序迎接归家；并设有综合性会所茶语轩、社区大堂、落客大堂等，为业主预留了专属的会客洽谈空间，让工作与家庭能保持适当距离。

▲效果示意图

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▲首层大堂

二层环廊，将通过约2公里慢行长廊（规划中）与城市连廊进行无缝衔接，未来业主通过连廊就能无障碍步行直达周边的地标级配套；悦己健身空间，规划设置健身中心、空中瑜伽，创造业主专属的能量场。

▲效果示意图

三层空中花园，融汇浮岛艺术廊、水景与萌宠乐园，搭配多维架空空间，可举办小型沙龙、会客，满足轻社交需求，营造出全龄共聚的度假式社交场域。

下图不是中标方案，整体的底盘架空示意可以参考▼

▲非最终方案，仅供参考

通过创新设计在底盘中，创造了一座立体的城市雨林，这座“雨林”绝非简单的景观堆砌，而是将“不同标高的屋顶花园、地面花园与地下光庭”相连，让建筑不再是割裂城市的“孤岛”。

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以下是新闻速览

财联社12月31日讯（记者 王海春）“22万科MTN004”和“22万科MTN005”两笔债券展期尚未获成功，万科又遇到一个关口。

12月31日晚间，万科发布公告，为稳妥推进2021年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）（品种二）（以下简称“21万科02”）本息兑付工作，将召开持有人会议，对本期债券本息兑付安排调整相关事项进行审议。

为保护债券投资者利益，根据相关规定，经公司申请，“21万科02”自2026年1月5日开市起停牌。

据了解，该笔债券发行规模、当前余额均为11亿元，票面利率3.98%。本次持有人债权登记日为2026 年1月14日，会议表决时间为1月16日至1月19日。

根据相关约定，本次债券持有人会议须经单独或合并持有表决权总数50%以上的债券持有人（或债券持有人代理人）参会方可召开。

事实上，“21万科02”到期日期为2028年1月22日，但如果发行人行使赎回选择权，则本期债券的兑付日为 2026年1月22日。

“市场此前认为万科运营稳健，其发行的债券风险低、收益稳定，是不错的投资标的，不过万科近期关于债券展期的风波不断，可能会引发投资者担心。投资者是否会行权，现在还是个未知数，但如果持有人行权，意味着万科又将面临债券兑付的压力。”一家咨询机构分析师称。

业内人士认为，按照本次持有人会议的议案，为应对可能出现的行权情况，万科或吸收了此前两笔债券展期过程中的实践经验。

据万科披露的信息，本次持有人会议将审议关于调整“21万科02”回售部分债券本息兑付安排的议案，以及关于同意为“21万科02”回售部分债券增加宽限期的议案。

关于回售部分债券兑付的安排，此前的约定为，如投资者行使回售选择权，则回售部分债券的兑付日为 2026年1月22日；而议案二提出，万科现申请将回售部分债券的兑付日调整为：“如投资者行使回售选择权，则回售部分债券的兑付日为 2027年1月22日”。

议案二明确，该项调整不触发发行人对本期债券违约，议案通过后将由发行人对本期债券提供相应的增信措施。

此外，议案三提出，鉴于发行人经营现状，提请持有人会议同意按以下方式设置回售部分本金及利息兑付日的宽限期：给予本期债券回售部分本金及利息兑付30个交易日宽限期。

“虽然这笔债券尚未到期，但如果持有人行权，按万科当前情况，能否按此前约定如期兑付存在很大不确定性。基于议案内容，不论是回售部分债券的兑付日延期一年，还是增加宽限期相关设置，某种程度上均可视为万科方面所采取的预案措施，意在妥善推进债券本息兑付、稳定企业运营。”前述咨询机构分析师称。

易居研究院副院长严跃进表示，纵观房企化解债务方式，总体上是以时间换空间，即把偿债时间推迟，给予企业一定的缓冲机会。

万科发布前述持有人会议通知之际，中信证券也在12月31日晚间公布了万科公司债券临时受托管理事务报告。

中信证券这份报告指出，截至目前，万科存续债券“22万科MTN004”和“22万科MTN005”均未能按债券条款约定期限足额偿付本金和利息，已分别进入为期30个工作日的宽限期（届满日分别为2026年1月28日和2026年2月10日），其他存续债券暂未发生违约情况，但“22万科MTN004”和“22万科MTN005”延期偿付本金和利息的情形，已表明发行人存在较大的偿债压力，公司债券偿付存在较大不确定性。

汇生国际资本总裁黄立冲指出，从万科20亿元中票展期方案来看，其最先抛出的方案更像是将本金和利息整体往后推一年，同时又未拿出足够硬的增信或现金对价。其最初的判断可能仍放在可用信用和程序换取时间的框架里，这一方案因缺乏额外信用支持而未获持有人会议通过，甚至出现几乎无人投赞成的局面。

“追踪后续情况可以发现，第二轮以及另一笔中票的展期议案，万科做出更为灵活的安排，如将应付利息在宽限期内付掉，放进议案中。从投票结果看，市场现在更认现金和硬增信，不太认背景和故事，这也是为什么此前宽限期的议案能过，而本金一年展期通过不过的一个原因。”黄立冲表示。

那么，面对又一个出现的关口，“21万科02”持有人是否会行权，万科又将如何应对，记者将持续进行追踪。

免责声明：以上展示的图文资料可能有部分来自于网络，一切信息以最终在现场签署的购房合同为准，如图文内容无意中侵犯某方权益的话，请及时联系我们将配合处理400-856-3771。