台江区武夷绿洲一期，挂牌303天，调价5次，单价回到1万内成交

如果你正在福州东区，靠近鼓山附近的区域看房，台江排尾，鳌峰片区的房子，不得不做个关注，因为这里的房子，价格比闽侯卖得更低了。

大家都知道，有很多外地人把房子买在五里亭，靠近光明港公园附近，因为这里有地铁的加持，又是福州大力发展的区域，加上中介的炒作，开发商的营销，使得五里亭，三远，鳌峰片区的房子，交易量大大提升。

福厝远山十里，城启未来，这两个新楼盘，大家可能会觉得陌生，但对于外地购房者而言，一定都知道，因为中介都会带着他们来这里看房，距离地铁口进，且单价20000元左右，又是小户型，相对更为适合刚需群体。

然而，在光明港南侧，这里的商品房，单价已经回归到9000多元的时代，武夷绿洲一期刚刚成交的房源，已成为鳌峰片区的风向标。

前不久，我还认为鳌峰片区的亚峰新区，九十年代的老房子，单价9000元/平米，很便宜，再降也不会降多少。然而，看到武夷绿洲的成交之后，我坚定的认为，这里的房子，还有很大的空间，不论是商品房，还是老旧安置房，都得再降一降，才能打动购房者的决心。

台江万达片区，在售房源1136套，武夷绿洲均价1.5万，鳌祥佳园均价1.5万，水岸华庭均价1.4万，鳌峰苑均价1.3万，光明世家均价1.4万。这些小区只是挂牌均价，而实际成交的单价，大多数都已经在1.1万左右了。

用 一套刚刚成交的武夷绿洲一期，给大家做个参考案例，房东也好，客户也罢，都值得参考一下。

成交小区：武夷绿洲一期；

成交时间：2025年12月；

成交数据：产权124.46平米，3房2厅，低楼层，东南北朝向，精装修，电梯，120万，成交单价9642元/平米。

房源成交分析：

1、这套房子挂牌303天，业主在这期间，价格调整5次，成交前挂牌130万，带看客户10余次，带看客户量不多，转化率比较高。这种大户型的房子，单价往往都比较低，离不开市场的规律，小面积高单价，大面积低单价的市场逻辑。

2、近期，武夷绿洲一期的交易量较为活跃，11月份成交2套房源，一套95平米，106万，单价11124元/平米；另一套111平米，130万，单价11667元/平米。而12月份成交面积更大一些，单价9642元/平米。这一些成交数据，可以作为参考，若是业主，要做好低于这个价格的心理准备。

3、武夷绿洲一期，小区共有23栋楼，1063户业主，全部都是商品房性质，2004到2005年期间交付使用，目前小区在售房源39套，出租房源22套，部分挂牌单价11000元/平米，多数在14000元左右，因此可以判断，未来成交单价，跌破1万的概率较高。

4、成交的这套房子，124平米，对标现在新产品，它设计会弱一些，因为只能做到3房，且整体空间的利用率不足，还有一个卫生间是暗卫。但同比其他小区的户型，这个东端头的结构，已经非常好了，三阳台，三房朝南，客厅朝北，特别方正的结构。

购房建议：

台江区武夷绿洲共有三期，一期是刚需入门型为主，二期是改善的主力，三期是刚需小户型；从交通配套，教育，商业和生活配套，以及物业管理上，给大家一个简单判断。

交通配套：三期优势最明显，紧邻地铁2号线鳌兴路站（步行50米），公交线路密集（129、137、320路），出行便利性远超一、二期。

一期、二期依赖公交，最近地铁站为上洋站（约1.3km），鳌兴路站1公里，通勤时间较长。

教育配套：三者划片小学较为一般，但三期周边有台江第三中心小学（鳌峰分校）、福州华伦中学（鳌兴校区），教育资源更集中。

商业与生活配套：三期：50米内有光明港公园，300米内有永辉超市、鳌峰市场，2公里内直达金融街万达广场。一期、二期：配套成熟度略低，但步行可达鳌峰市场、永辉超市，生活基础完善。

物业管理与业主反馈

统一管理：三者均由厦门市厦煌物业服务有限公司福州分公司统一服务，物业费标准存在区间差异（0.6–1.5元/㎡·月），但无独立业委会。

核心争议：业主长期呼吁分区成立业委会，因三期被福光南路、鳌景路、鳌秀路完全分隔，且水电、物业用房独立，但因历史规划未被批准。

居住体验反馈：一期：部分业主反映早期户型被后期楼栋遮挡，采光下降。二期：绿化率高、楼间距宽，被评价为“居住舒适度最佳”，噪音干扰少。三期：车位紧张、无严格人车分流，存在安全隐患与停车难问题，但因地段优越，仍为市场热门。

如果有不同看法，大家随时评论。

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