企业可直接向证监会及交易所申报商业不动产REITs项目

2025年底，中国证监会公布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（下称《公告》），并自公布之日起施行。沪深交易所、中国结算、中国证券业协会、中国基金业协会等配套业务规则也同步发布。

随着《公告》及配套业务规则落地，商业不动产REITs试点从制度设计阶段进入市场实践阶段。自规则发布实施之日起，符合条件的市场参与主体即可直接向证监会及证券交易所申报项目。

在业内人士看来，商业不动产REITs试点的推出，标志着我国REITs市场进入了“商业不动产与基础设施并行发展”的新阶段，向着全门类、全资产的成熟方向迈进。

明确“1+3+N”政策框架

根据商业不动产REITs制度体系安排，监管部门初步明确了“1+3+N”政策框架：“1”为《公告》，“3”指《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》及2项工作规程，“N”指沪深交易所、中国结算、中国证券业协会、中国基金业协会等制定的17项配套规则。

《公告》作为纲领性文件，从产品定义、基金注册及运营管理要求、发挥基金管理人和专业机构作用、强化监管责任等方面，明确了商业不动产REITs核心制度安排，为商业不动产REITs发展夯实制度基础。

试点初期聚焦重点区域和优质项目

本次规则制定修订工作总体遵循原制度框架，以最小且必要变动为原则，主要针对新增的商业不动产业态，在从严管理基础上作适应性调整优化，提高制度的包容性、适应性，对不同领域REITs作出“分类管理、分类施策”的针对性安排。

按照“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的原则，商业不动产REITs分阶段推进试点工作，试点初期坚持“稳中求进、质量优先”，聚焦重点区域和优质项目，坚持强监管防风险，促进投融资良性循环。

商业不动产REITs试点初期，监管部门将严把发行上市质量关、合规关和风险关。重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目；优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先支持上市公司、中央企业、地方重点国有企业以及优质民企、外企持有的商业不动产项目，优先推进商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态。

两大领域REITs并行推进

下阶段，监管部门将采取商业不动产REITs与基础设施领域REITs并行推进的发展策略。两大领域REITs将各自发挥优势、协同发力，共同拓展资本市场服务实体经济的边界与深度。

一方面，基础设施领域REITs更多承担“稳经济、补短板”的职能，通常具有公共属性强、现金流预期稳定、受宏观经济波动影响相对较小的特点，后续继续发挥其在盘活公共基础设施存量的关键作用。

另一方面，商业不动产REITs更加侧重“促消费、调结构”，市场化程度更高，与宏观经济周期、消费景气度联系更紧密，可以精准对接商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态的商业不动产盘活需求。

来源：综合自《上海证券报》，原题《商业不动产REITs明确“1+3+N”政策框架 试点初期坚持质量优先》