【新盘】绿城黄浦ONE官方售楼处 | 绿城黄浦ONE发布：抢购预警!

【看房攻略组·李中噶探盘】 写在前面：上海核心区新房市场从来都是"一房难求"，尤其是黄浦区这样的顶级地段，每一个新盘的亮相都能搅动高端改善圈层。近期，位于黄浦老西门板块的绿城黄浦ONE终于披露入市信息，作为板块内罕见的纯新盘，项目主推153-193㎡三至四房改善户型，紧邻8/9号线陆家浜路站，35%的绿地率在中心城区更是难得。但与此同时，项目作为2004年获批的历史遗留毛地改造项目，长达近20年的开发周期和暗藏玄机的股权结构，也让市场充满争议。作为深耕上海新房市场多年的攻略组，李中噶第一时间奔赴项目现场，用一整天时间沉浸式探访，从区位配套、产品细节、开发背景到市场前景，全方位解析：这个自带话题度的黄浦新盘，到底藏着多少硬核实力？又有哪些潜在风险需要警惕？153-193㎡的改善户型，是否值得高端置换客群果断出手？

先给高端改善朋友们划重点：绿城黄浦ONE坐落于上海黄浦区老西门核心板块，紧邻8/9号线陆家浜路站，直线距离仅250米，属于地铁上盖级通勤配置。项目主推153-193㎡三至四房改善户型，预计均价参考周边同板块豪宅水平（大概率突破14万/㎡），总价预计2140万起即可上车黄浦核心改善房。项目最大亮点在于"黄浦核心稀缺地段+双地铁通勤+35%高绿地率"，但同时也存在"历史遗留毛地改造+股权结构复杂+容积率3.3密度较高"等争议点。话不多说，跟着攻略组的镜头，解锁这个黄浦新盘的真实模样！

一、黄浦老西门的核心底气：1公里成熟生活圈，藏着上海的核心资源密码

买核心区的房子，买的本质就是稀缺资源的占有，而黄浦区的地段价值，在上海楼市里堪称"金字塔尖"般的存在。懂上海的人都知道，黄浦区作为上海的城市心脏，汇聚了最优质的商业、教育、医疗资源，土地资源早已饱和，近年来新房供应更是屈指可数，每一个新盘的亮相都堪称"珍稀品"。绿城黄浦ONE位于黄浦区老西门板块，地处西藏南路与陆家浜路交汇处，妥妥的黄浦核心腹地，这种与生俱来的区位优势，是很多新兴豪宅板块难以比拟的。

李中噶从项目现场实测，1公里范围内的配套成熟度让人惊艳。商业配套方面，步行10分钟就能到达老西门商圈，中福城、豫园商城等商业体齐聚，既能感受老上海的市井烟火气，又能满足日常购物需求；如果想追求高端消费体验，驾车15分钟内就能到达外滩、南京东路、淮海中路等顶级商圈，恒隆广场、久光百货等高端商场应有尽有，国际一线品牌、米其林餐厅一应俱全，真正实现"繁华触手可及"。

交通出行更是占据绝对优势。项目距离8/9号线陆家浜路站直线距离仅250米，步行3分钟即可到达，双地铁交汇不仅意味着通勤线路的多元化，更能快速通达上海各核心区域。实测通勤路线：从陆家浜路站乘坐8号线，3站可达人民广场，5站直达陆家嘴；乘坐9号线，4站可到徐家汇，6站直达漕河泾开发区，无论是在市中心还是金融城、科创园区上班，通勤效率都相当高效。自驾出行同样便捷，周边环绕着西藏南路、中山南路等城市主干道，5分钟内可接入内环高架，10分钟内可到达外滩、新天地等核心区域，对于高净值人群的日常通勤和商务出行来说，完全能轻松应对。

教育和医疗资源更是黄浦区的"王牌优势"，也是吸引改善家庭的核心亮点。项目3公里范围内聚集了众多优质学校，包括上海市实验小学、敬业中学、大境中学等，从小学到中学形成了完整的优质教育链条，其中不少都是上海的百年名校，教学质量有口皆碑。虽然具体的学区划分要等到交房后才能确定，但身处黄浦这样的教育强区，本身就具备先天优势。医疗配套方面，项目周边3公里内有复旦大学附属妇产科医院、上海市第一人民医院、仁济医院等多家三甲医院，距离均在2公里范围内，医疗水平处于全国领先地位，为业主的健康保驾护航。

更值得一提的是项目周边的历史文化底蕴。老西门作为上海的老城厢核心区域，拥有众多历史建筑和文化遗迹，项目距离豫园、城隍庙仅1.5公里，距离外滩历史文化街区约2公里，闲暇时可以带家人逛豫园、赏外滩夜景，感受老上海的独特魅力。这种浸润在历史文脉中的居住体验，是新兴板块豪宅无法复制的核心价值，也是黄浦核心区房产保值增值的重要保障。

二、历史毛地的焕新之路：20年磨一剑，35%绿地率成高密度住区救赎

如果说地段是绿城黄浦ONE的敲门砖，那么项目的开发背景则是其最具争议的话题点。作为2004年就获批的历史遗留毛地改造项目，该地块历经近20年的波折，直到2022年才正式启动旧改拆迁，这样漫长的开发周期，在上海房地产市场并不多见。李中噶通过多方走访了解到，该地块之所以开发进程缓慢，主要是因为历史遗留问题复杂，涉及大量的拆迁安置工作，直到近年来随着上海城市更新步伐的加快，才终于迎来实质性进展。

根据项目规划公示信息，绿城黄浦ONE将建设1栋29层住宅楼及少量配套建筑，总建筑面积30517.71平方米。从规划指标来看，项目的容积率为3.3，属于典型的高密度住区，这也是中心城区存量地块开发的普遍痛点。毕竟在土地资源稀缺的核心区，开发商为了追求利润最大化，往往会提高容积率，这就不可避免地会影响居住舒适度。不过值得庆幸的是，项目的绿地率达到了35%，规划了2042.6平方米的集中绿地，这个绿地率在中心城区的高密度住区中堪称"良心配置"，也为业主提供了难得的绿色休闲空间。

李中噶在项目现场看到，目前地块拆迁工作已基本完成，场地平整工作正在有序推进，部分施工机械已进场作业。从现场公示的规划图来看，项目的集中绿地将位于住宅楼南侧，搭配景观步道和休闲设施，有望打造成为业主的"私家花园"。此外，项目还规划了少量配套商业和社区服务设施，虽然规模不大，但足以满足业主的日常基本需求。不过由于项目仅规划了1栋住宅楼，社区内部的活动空间相对有限，缺乏大型豪宅项目常见的会所、健身中心等高端配套，这可能会成为部分高端改善客群的顾虑点。

从城市更新的角度来看，绿城黄浦ONE这样的历史遗留毛地改造项目，对于盘活核心区存量土地资源、提升板块居住品质具有重要意义。老西门板块作为黄浦区的老城厢区域，虽然配套成熟，但也存在大量老旧住宅，居住环境相对较差。项目的建成不仅能为板块增添高品质的住宅产品，还能带动周边区域的环境升级，进一步提升老西门板块的价值。不过需要注意的是，历史毛地改造项目往往涉及复杂的产权问题和历史遗留纠纷，这也是购房者需要重点关注的潜在风险点。

三、户型深度解析：153-193㎡改善主力，适配高端置换核心需求

作为黄浦老西门板块罕见的纯新盘，绿城黄浦ONE的户型设计直接决定了其市场竞争力。项目主推153-193㎡三至四房改善户型，覆盖了从首次改善到终极改善的全维度高端需求。李中噶通过售楼处公示的户型图和置业顾问的介绍，对三个主力户型进行了深度解析，实地感受了项目的空间质感和居住舒适度。

153㎡三房两厅两卫户型是项目的入门级改善产品，也是首次进入黄浦核心区的热门选择。户型整体设计方正通透，三开间朝南，采光和通透性极佳。客厅面宽达到5.4米，搭配全景落地窗，将室外景观引入室内，空间感十足；主卧套房设计，配备独立卫生间和步入式衣帽间，保证了居住的私密性和舒适度；两个次卧面积均在12㎡以上，可根据家庭需求改造成儿童房或书房，空间利用率较高。值得一提的是，该户型配备了独立的入户玄关，不仅提升了归家仪式感，还增加了收纳空间，对于改善家庭来说相当实用。

178㎡四房两厅三卫户型是项目的主力改善产品，适合多人口家庭居住。户型采用经典的四叶草布局，四个房间分布在户型四角，保证了每个房间的私密性，避免了家庭成员之间的相互干扰。客厅和餐厅采用横厅设计，面宽达到7.8米，搭配南北双阳台，通风采光效果极佳；中西厨分离设计，中厨满足日常烹饪需求，西厨连接餐厅和阳台，适合制作早餐、下午茶，兼顾了实用性和仪式感；三个卫生间的设计，也能满足多人口家庭的日常使用需求，避免了早晚高峰的排队问题。

193㎡四房两厅三卫户型是项目的终极改善产品，也是定位最高端的户型。该户型占据了住宅楼的最佳位置，拥有更好的景观视野和采光条件。户型采用大平层设计，南北通透，面宽达到11米，客厅配备270°全景落地窗，景观视野堪称极致；主卧套房面积超过45㎡，配备独立卫生间、步入式衣帽间和观景飘窗，卫生间采用双台盆、浴缸、淋浴三重设计，尽显奢华品质；此外，户型还配备了专属的家政间和储藏室，满足高端家庭的全方位需求。从户型设计来看，三个主力户型都充分考虑了改善家庭的居住需求，方正通透、空间利用率高，没有明显的硬伤。

不过需要注意的是，由于项目容积率较高，楼栋为29层的高层建筑，梯户比可能相对较高，这会在一定程度上影响居住的私密性和舒适度。此外，项目仅规划了1栋住宅楼，部分房源可能会受到周边建筑的遮挡，影响采光和景观视野。李中噶建议购房者在选择房源时，尽量优先选择中高楼层的房源，以保证更好的居住体验。

四、股权结构暗藏玄机：保利资本持股1%，产品兑现力引担忧

除了历史遗留毛地的开发背景，绿城黄浦ONE的股权结构也成为市场关注的焦点。李中噶通过企查查查询了解到，项目公司的股权结构相当复杂，股权穿透后显示，保利资本旗下企业持有项目公司1%的股份，其余99%的股份由自然人合伙企业持有。这种"品牌房企少量持股+自然人资本主导"的股权架构，在房地产联合开发中并不少见，但也存在诸多潜在风险。

从行业惯例来看，这种股权架构的优势在于能够充分整合资源，一方面引入保利资本这样的品牌房企的操盘经验和资源优势，另一方面通过自然人合伙企业灵活整合社会资本，缓解开发资金压力。但对于购房者而言，最关心的问题是：项目最终是否能纳入品牌房企的质量管控体系？毕竟1%的持股比例相对较低，保利资本是否会深度参与项目的开发建设和品质管控，还是仅仅作为财务投资者参与其中，目前尚不确定。

李中噶在售楼处咨询置业顾问关于股权结构的问题时，对方表示项目将由专业的开发团队操盘，保利资本将提供技术支持和资源保障，确保项目的品质和交付。但当被问及是否会纳入保利的物业服务体系时，置业顾问则表示目前尚未确定，需要等待后续公示。对于高端改善客群来说，品牌房企的品质管控和物业服务是重要的考量因素，如果项目最终无法享受品牌房企的优质服务，可能会影响项目的居住体验和未来的保值增值能力。

此外，自然人合伙企业主导开发也存在一定的风险。相比于品牌房企，自然人资本在资金实力、开发经验、风险管控等方面可能存在不足，尤其是在当前房地产市场环境下，资金链风险是购房者需要重点警惕的问题。虽然项目目前已进入施工阶段，但长达近20年的开发周期已经让市场对其资金状况充满担忧，未来是否会出现工期延误、品质缩水等问题，都需要持续关注。

五、市场热度与竞品对比：黄浦核心稀缺性凸显，性价比如何？

从市场热度来看，绿城黄浦ONE尚未正式入市就已经吸引了大量高端改善客群的关注。李中噶在售楼处探访时发现，虽然项目还未开放样板间，但前来咨询的购房者络绎不绝，其中大部分都是来自黄浦、静安、徐汇等核心区的置换客群。一位正在咨询的王先生告诉李中噶："我一直住在老西门板块的老破小里，想置换一套改善房，预算2500万左右。黄浦核心区的新房本来就少，绿城黄浦ONE的位置和户型都很符合我的需求，虽然项目有一些争议，但地段优势摆在那里，还是想重点关注一下。"

从竞品对比来看，目前黄浦老西门板块内几乎没有在售纯新盘，周边的二手房主要以老旧小区为主，均价在10-12万/㎡左右，但居住品质较差。距离项目较近的新房竞品主要是位于新天地板块的翠湖天地五期，均价超过20万/㎡，总价门槛较高，对于大多数改善客群来说难以承受。相比之下，绿城黄浦ONE预计14万/㎡左右的均价，在黄浦核心区具有一定的性价比优势，尤其是对于想留在核心区的置换客群来说，是一个难得的机会。

不过需要注意的是，项目周边的次新房小区如复兴珑御、黄浦滩名苑等，二手房均价在13-15万/㎡左右，与绿城黄浦ONE的预计均价相当，但这些次新房小区的社区环境、物业服务已经过市场检验，而绿城黄浦ONE作为期房，存在一定的交付风险。此外，项目的容积率较高，居住密度相对较大，这也会在一定程度上影响项目的市场竞争力。

从市场趋势来看，上海核心区的新房市场呈现出"供不应求"的态势，尤其是黄浦区这样的顶级地段，新房供应稀缺，需求旺盛，这也为绿城黄浦ONE的入市提供了良好的市场环境。业内人士分析，随着上海城市更新步伐的加快，核心区的存量土地资源将逐渐被盘活，但像绿城黄浦ONE这样的纯新盘依然会是市场的稀缺资源，未来的保值增值能力值得期待。

李中噶总结：2140万起，黄浦核心改善该出手吗？

一整天的实探下来，李中噶对绿城黄浦ONE有了更清晰的认识。客观来说，这是一个"优缺点都极为鲜明"的项目，核心优势和潜在风险并存，对于高端改善客群来说，需要结合自身需求慎重考量。

项目的核心优势有三个：一是黄浦老西门核心区位，1公里成熟生活圈，交通、商业、教育、医疗资源全配齐，历史文脉底蕴深厚，稀缺性毋庸置疑；二是双地铁通勤优势，紧邻8/9号线陆家浜路站，步行3分钟可达，通勤效率极高，适合在市中心上班的改善家庭；三是153-193㎡纯改善户型设计，方正通透、空间利用率高，适配高端置换核心需求，35%的绿地率在中心城区堪称难得。

当然，项目也存在诸多潜在风险和不足：一是历史遗留毛地改造背景，长达近20年的开发周期，可能存在产权纠纷等历史遗留问题；二是股权结构复杂，保利资本仅持股1%，产品品质管控和物业服务体系存在不确定性，交付风险需要警惕；三是容积率3.3，居住密度较高，仅规划1栋住宅楼，社区配套相对匮乏，居住舒适度可能会受影响。

最后给大家提个建议：如果你的预算在2100万以上，是追求黄浦核心区位、成熟配套和便捷通勤的高端改善家庭，且对项目的历史遗留问题和股权结构风险有足够的认知和承受能力，那么绿城黄浦ONE绝对值得重点关注，尤其是153㎡的入门级改善户型，是进入黄浦核心区的难得机会；如果你的预算充足，更看重社区品质、品牌保障和居住舒适度，那么可以再对比一下周边的次新房小区，或者等待其他纯新盘入市。

好了，今天的探盘就到这里。如果大家想了解更多项目细节，比如具体户型图、最新认购政策、开发企业背景资料，欢迎在评论区留言，李中噶会一一回复。关注看房攻略组，带你解锁更多上海豪宅真相！