中山物业纠纷：公共收益“账目不透明、归属难界定”成堵点

物业公司为夫妻股东，小区业主共有收益竟通过股东私人微信账号收取，还存在提现消费、手机充值、大额转账等使用情况……随着中山城市化进程加快，业主与物业公司间的纠纷同比增加。中山市中级人民法院统计，近三年来，中山两级法院受理物业服务合同纠纷案件在民商事案件中占比超10%，案由数量位居第二。其中，小区公共收益“账目不透明、归属难界定”等问题成为影响群众安居、制约基层治理的“堵点”。

为此，中山市中级人民法院（下称“中山市中级法院”）于2025年10月向中山市住房和城乡建设局（下称“中山市住建局”）发出《关于加强住宅小区公共收益监管的司法建议书》，指出监管漏洞。近日，中山市住建局复函，就强化住宅小区公共收益监管的改进举措作出详细回应。

物业服务合同纠纷案件在民商事案件中位居第二

住宅小区公共收益，关乎业主“钱袋子”，更连着基层治理“神经末梢”。2025年，中山市中级法院民一庭庭长牛庆利在审理两起业委会起诉物业公司返还公共收益的案件时，敏锐察觉到行业监管的薄弱环节。

法官在审理中发现，两案涉物业公司均为夫妻股东设立，提供服务期间未按规定开设公共收益独立账户，停车位等业主共有部分产生的收益，竟通过股东私人微信账号收取。此外，这些资金未建立独立账簿，还存在提现消费、手机充值、大额转账等混同使用情况。

“公司财产与股东个人财产边界不清，即便启动鉴定评估，也难以精准核算公共收益数额。”牛庆利坦言，这种情况不仅让法院陷入“酌定数额”的被动，更直接侵害了业主的合法权益。《民法典》第二百八十二条明确规定，小区共有部分产生的收益归业主共有，但在业主自治能力尚待提升的现实下，如何将法律规定与政策精神转化为有效监管措施，成为亟待破解的民生考题。

据统计，近三年，中山两级法院共受理物业服务合同纠纷案件22245件，在民商事案件中案由数量位居第二，占比超10%。其中，小区公共收益“账目不透明、归属难界定”等问题尤为突出，成为影响群众安居、制约基层治理的“堵点”。基于对近年同类案件的系统梳理和法律法规的深入研判，中山市中级法院于2025年10月向中山市住建局发出《关于加强住宅小区公共收益监管的司法建议书》，直指监管漏洞。

中山明确公共收益独立开户、资金全额入账

司法建议书同时提出三项核心举措：一是强化账户监管，督促物业公司按规定开立公共收益独立账户，定期向业主公示收支明细，从源头保障业主知情权；二是深化法治引导，通过典型案例普法、专项法律咨询等方式，推动物业公司健全财务制度，树立规范经营理念；三是畅通维权渠道，整合热线、官网等投诉平台，建立快速响应机制，对违规行为依法追责。

“每条建议都直击要害！”收到司法建议后，中山市住建局迅速行动。近日，中山市住建局向中山市中级法院发来复函，就强化住宅小区公共收益监管的改进举措作出详细回应。

在强化监管方面，中山市住建局先后印发《关于做好住宅小区公共收益管理的通知》《中山市住宅小区物业服务公开工作指引》，明确公共收益独立开户、资金全额入账、“双签”支付等刚性要求，并升级物业管理信息化平台，新增公共收益公示模块并接入微信端，业主指尖轻点就能实时查看收支明细。

在普法宣传环节方面，中山市住建局通过官方微信公众号开设“物业知识知多D”专栏，并梳理法院物业纠纷调解等典型案例，引导物业公司合规经营，提升业主维权意识。

在维权渠道建设方面，创新建立“48小时响应—7日办结”闭环机制，整合12345热线、手机APP等渠道，在全市1228个专业化物业服务小区推广“码上反映”监督二维码，实现业主诉求“一键直达”；同时通过“中山住建”公众号公开各镇街主管部门联系方式，确保维权有门、诉求有应。

采写：南都N视频记者吕婧

来源：中山法院网