测评，京基御景荟都业主真实评价，得房率、车位比多少，总共几户

业主真实评价

• 正面：地铁 14 号线南约站无缝接驳，通勤高效获高度认可；自带约 10 万㎡商业（2025 年开业）与 8 万㎡生态园林（双泳池等），配套与内部环境口碑好；京基一级资质物业，管理规范、安保保洁细致；33-75㎡精装公寓带阳台、通燃气、民水民电，户型实用，宝龙科技城产业支撑下租赁需求稳。
• 负面：40 年产权、不可落户、交易税费高，流动性弱于住宅；梯户比 5 梯 16 户 / 9 梯 24 户，高峰电梯等待久；周边农民房与旧改多，短期界面杂乱、施工有噪音粉尘；部分房源精装细节（墙面、五金件）需整改，LOFT 二层空间局促。
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核心数据

1. 得房率：约 70%，含赠送面积后约 110%。
2. 车位比：1:1.4，总车位 2891 个。
3. 总户数：公寓 2520 户，办公 960 户，合计 3480 户。
4. 栋数：共 4 栋，2 栋分 5 个单元，超高层 42-44 层。

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总结

业主整体反馈偏正面，交通与配套是核心优势，短板集中在产权、密度与界面；得房率与车位比处于同类型公寓合理水平，总户数适中。适合无房票刚需与长期租赁投资者，介意产权与密度者需谨慎。

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核心基础信息

1. 项目定位：龙岗宝龙 68 万㎡地铁上盖综合体，集商务公寓、办公、商业于一体，40 年产权商务公寓，不限购不限贷，精装交付。
2. 位置交通：龙岗宝龙街道宝荷路与碧新路交汇处，地铁 14 号线南约站 E 口上盖，2 站大运、9 站福田，规划 23/31 号线交汇，自驾经沈海 / 东部过境高速速达市区。
3. 开发主体：开发商为深圳市百纳投资有限公司，京基集团品牌背书、代建并负责商业与物业服务，一期 2025 年 10 月交付，二期三期含学校、酒店等。
4. 核心指标：占地约 8.5 万㎡，总建面 68 万㎡，容积率 5.47，绿化率 30%，京基物业，物业费 4.8 元 /㎡/ 月，公寓 2520 户、办公 960 户，合计 3480 户，车位 2891 个，车位比 1:1.4。

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