分析下，京基御景荟都为什么这么便宜？周边环境、配套、小区如何

价格便宜的核心原因

1. 产权与金融属性受限：40 年商务公寓，不可落户，学区积分规则与住宅不同，交易税费高、流动性弱于住宅；首付 5 成、贷款最长 10 年，还款压力高于住宅，市场价值认可度低于 70 年住宅。
2. 居住密度与体验短板：超高层、容积率 5.47，梯户比 5 梯 16 户 / 9 梯 24 户，高峰电梯等待久，私密性与舒适度不及住宅。
3. 区位与界面待完善：地处龙岗宝龙，距福田、南山等核心区远，短期城市界面以农民房与旧改为主，施工期有噪音粉尘干扰，居住氛围成熟度不足。
4. 市场供需与定价策略：深圳商办公寓供应过剩，去化压力大，开发商为快速回笼资金，采取打折促销，当前折后单价约 1.7-2.2 万 /㎡，低于原备案价。

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周边环境

位于龙岗宝龙街道宝荷路与碧新路交汇处，地铁 14 号线南约站 E 口上盖，东侧为宝龙科技城与比亚迪等产业区，西侧是仁恒峦山美地等成熟社区，周边 5 公里内有星河 COCO Park、万科广场等商圈，毗邻正中高尔夫球场与马峦山、高坳山、炳坑水库等山水资源，生态基础好，但短期城市界面因农民房与旧改项目显得杂乱，居住氛围有待提升。

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周边配套

1. 交通：14 号线南约站无缝接驳，2 站大运、9 站达福田，规划 23/31 号线交汇，形成三轨枢纽；自驾经沈海高速、东部过境高速快速通达市区与莲塘口岸，路网成熟。
2. 商业：自带约 10 万㎡京基运营商业（mall + 街区，2025 年开业），5 公里内有尖莎咀购物中心、星河 COCO Park 等，满足日常与高端消费需求。
3. 教育：周边有孺蕴园托育园、海丽达卓雅幼儿园，中小学有宝龙学校、南约小学、龙城高级中学（集团）宝龙外国语学校等，旁规划南约第二小学（学区以教育局公告为准）。
4. 医疗：深圳市肿瘤医院、龙岗区耳鼻咽喉医院、龙城医院、龙岗中心医院等，覆盖综合与专科医疗需求。
5. 休闲：毗邻正中高尔夫球场，4 公里内有马峦山、高坳山等山水资源，生态环境优越。

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小区情况

1. 规模与产品：多栋超高层组成，主打 33-75㎡1-3 房精装公寓，户户带阳台、通燃气，部分民水民电，3.6 米层高，不限购不限贷。
2. 内部配套：约 8 万㎡生态园林，配双泳池、阳光草坪、泛会所、健身设施等，居住功能完善。
3. 物业与管理：京基物业一级资质，保障小区日常运营与管理，但高容积率与高梯户比可能影响居住舒适度。

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