深圳晗山悦海怎么样：深圳晗山悦海房价~深圳晗山悦海价格

深圳晗山悦海怎么样：深圳晗山悦海房价~深圳晗山悦海价格

晗山悦海是蛇口高端改善型地铁上盖综合体，C座70年产权住宅为现楼清盘阶段（目前2026年1月仅余3套复式），A/B座为40年产权办公/商务公寓，住宅单价约8.5万-13.9万/㎡，总价1375万起，公寓单价约8.2万-12.5万/㎡，总价约220万起。以下是房价详情、项目综合评价与购买建议。

一、最新房价（C座住宅清盘+公寓/办公）

1. 住宅（C座，70年产权）

- 复式（仅3套）：230㎡备案总价3100万、3136万（备案单价约13.5万/㎡）现一口价2800-2823万；

310㎡备案总价4300万（单价约13.9万/㎡），精装现楼，即买即住即办证。

- 大平层（160-183㎡四房，已售罄）：备案单价8.5万-12万/㎡，备案总价1375万-2250万，备案均价约10.5万/㎡。

2. 公寓/办公（A/B座，40年产权）

- 公寓：38-190㎡，备案单价约8.2万-12.5万/㎡，备案总价约220万-490万（49㎡两房约439-478万，76㎡两房约375-388万）。

- 办公：38-100㎡，备案单价约7万-9万/㎡，不限购不限贷。

3. 价格备注：住宅为备案价，部分特价房源单价低至8.5万/㎡；公寓/办公价格因楼层、朝向略有浮动，以售楼处实时报价为准。

二、项目综合评价（优缺点与适配人群）

1. 核心优势

- 地段交通：蛇口自贸区门户，地铁12号线四海站无缝接驳（地下商业直通），建设的15号线交汇，临近南海大道、东滨路，快速接入广深沿江高速，通达深圳湾口岸、蛇口港与宝安机场。

- 教育资源：学区对口育才三小、育才二中，自带民办双语幼儿园，周边6所纯外籍国际学校，满足不同教育需求。

- 商业配套：自带约2.5万㎡地铁接驳商业，一路之隔花园城广场与沃尔玛，3公里内覆盖深圳湾万象城、海上世界等七大高端商圈。

- 产品稀缺：C座仅96套纯板式大平层+少量复式，2梯2户、3.5米层高，精装交付，圈层统一。

- 现楼交付：住宅2023年12月交付，即买即住即办证，规避期房风险。

2. 主要劣势

- 居住纯度：含商办与公寓，非纯住宅小区，居住氛围受一定影响。

- 空间与停车：容积率7.39偏高，园林面积小，车位比约1:0.86，未来或面临停车紧张，住宅车位充足。

- 周边环境：周边有老旧小区，城市面貌一般，部分房源临近主干道有噪音干扰。

- 使用率：3.5米层高致公摊略高，套内使用率约73%。

3. 适配人群：高净值改善家庭（重视现楼、育才学区、山海景观与纯粹圈层）、投资客（公寓/办公不限购，适合资产配置）。

三、购买建议

1. 住宅优选：复式（230-310㎡）适合追求大空间、山海景观的高净值家庭，备案总价3100万-4300万，一口价2800万起，圈层纯粹。

2. 公寓/办公：49-76㎡两房适合刚需或学区过渡，总价约400万起，兼顾学位与通勤。

注意事项：

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晗山悦海（南园晗山悦海城）是南山区蛇口招商街道四海社区的地铁上盖综合体，定位蛇口高端改善现楼住宅，96套纯板式大平层+少量复式，总价2800万起，适配追求山海景观、育才学区与即买即住的高净值家庭。以下是基础信息与全面介绍。

一、基础信息

1. 项目全称：南园晗山悦海城（住宅部分称晗山悦海），位于南山区蛇口工业八路与南海大道交汇处西北侧，属招商街道四海社区。

2. 开发与物业：开发商为深圳市华园房地产开发有限公司（华园集团全资子公司），招商物业提供服务，住宅物业费7.5元/㎡·月，车位992个，车位比约1:10.3。

3. 核心指标：占地约1.93万㎡，总建面约23.1万㎡，容积率7.39，绿化率30.05%，4栋高层建筑（含2栋住宅、2栋办公公寓），住宅共96套，70年产权，2梯2户纯板楼，3.5米层高，现楼精装交付。

4. 建筑与业态：C/D座为住宅（C座可售），A/B座为办公与公寓，自带约2.5万㎡地铁接驳商业、5000㎡文化活动室、1所民办双语幼儿园。

二、核心区位与交通

1. 区位价值：前海、蛇口、后海“黄金三角C位”，享受三区叠加发展红利，周边配套成熟，宜居属性强。

2. 轨道交通：地下商业与地铁12号线四海站无缝接驳，步行可达；建设的15号线在此交汇，未来可快速通达前海、科技园等核心片区。

3. 道路交通：紧邻南海大道、东滨路等主干道，可便捷接入广深沿江高速，快速抵达深圳湾口岸、蛇口港及宝安机场。

三、在售产品与价格（2026年1月）

- 主力户型：纯板楼现楼，主力建面约160-183㎡四房，仅余3套复式（约230㎡2套、310㎡1套）。

- 价格区间：复式备案单价约13.5万-13.9万/㎡，备案总价3100万-4300万；大平层总价约1800万-2200万，现楼即买即入住。

- 户型亮点：2梯2户，3.5米层高，南北通透，部分户型可看大南山与深圳湾海景，动静分区，功能布局合理。

四、周边配套

1. 商业：自带约2.5万㎡地铁接驳商业，一路之隔为花园城广场与沃尔玛，3公里内覆盖深圳湾万象城、海上世界等七大商圈。

2. 教育：学区对口育才三小、育才二中，周边有6所纯外籍国际学校，配建民办双语幼儿园，满足不同教育需求。

3. 医疗：步行5分钟可达蛇口人民医院（三级综合），3公里内有南山区人民医院（三甲），医疗资源丰富。

4. 生态：背靠大南山，临近四海公园、深圳湾公园，可享受山景与海景资源。

五、核心优势与短板

1. 核心优势

- 现楼交付：无延期风险，精装标准高，即买即住即办证，适合急于入住的家庭。

- 圈层纯粹：96套纯大户型，2梯2户低梯户比，业主多为高净值人群，圈层统一。

- 山海景观：部分户型可同时享受山景与海景，居住舒适度高。

- 配套成熟：交通、商业、教育、医疗等配套完善，生活便利。

2. 潜在短板

- 容积率偏高：7.39，社区园林空间有限，活动空间不足。

- 得房率一般：约75%。

六、适配人群与购房建议

适配人群：蛇口/后海/前海高净值改善家庭，重视现楼交付、山海景观、育才学区及纯粹圈层的购房者。

注意事项：

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总结：

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