曹德旺预言要成真？若不出意外，2026年房地产将面临5大转折

当年曹德旺谈及房地产未来时，曾被不少人斥为 “外行妄议”，可如今回头再看，这位深耕制造业的企业家，反而成了最清醒的观察者。眼下，二三十层的高层住宅问题集中爆发，二手房挂牌量持续攀升，价格跌幅让持有者心惊。

高层住宅为何渐渐失宠？2026 年的房地产市场又将迎来哪些关键转折？答案藏在市场变化与政策调整的细节里。

近期，曹德旺多年前谈论楼市的视频再度刷屏，评论区满是 “早听他的就好了” 的感慨。

事实上，从未有过所谓 “曹德旺 2026 年楼市预言”，但十年前楼市最狂热的时期，他就点破了一个没人愿意相信的真相：“房子本是用来住的，就算炒到天价终会回落，尤其是二三十层的高层住宅，早晚成生活负担。” 这番话，恰似对当下市场的精准注解。

回溯 2016 年，楼市狂热程度至今令人咋舌。南京、合肥、苏州、厦门这 “楼市四小龙”，抢房场面堪比春运抢票。南京河西一次开盘，10 个楼盘共 3200 套房，引得上万人彻夜排队。有人抱着枕头、裹着毛毯守在售楼处，现场甚至备好了 120 救护车以防意外。

高层住宅更是 “香饽饽”，越高的楼层越抢手，购房者连实地看房都省了，仅凭一张户型图就抢着交定金。家庭聚会的核心话题全是买房，手里没个两三套房产都不好意思开口，所有人都笃信 “买了就涨，转手就赚”。

就在全民沉浸炒房狂欢时，曹德旺泼了冷水。他在公开活动中直言：“房子就是钢筋水泥堆的，值不了那么多钱；那些高层住宅，未来维护成本会压垮业主。”

他更犀利反问：“有钱人早有好几套，没钱人买不起，炒房的将来卖给谁？” 这番话瞬间引爆争议，地产从业者嘲笑他 “卖玻璃的不懂楼市”，炒房者骂他 “破坏财富梦想”，连普通购房者都觉得他危言耸听。可短短几年，现实就印证了他的判断。

2026 年的房地产市场，正迎来五大清晰可见的转折，每一个都呼应着曹德旺当年的预判。

第一个转折是资产泡沫彻底消退，“炒房致富” 神话终结。2025 年数据显示，全国百城二手住宅价格全年下跌 7%，一线城市扛不住了 —— 北京朝阳区某高端公寓降价百万挂牌半年无人问津，上海浦东部分次新盘价格跌回 2019 年水平。

二线城市跌幅超 9%，曾经的 “抢房热门地” 杭州未来科技城，不少房源价格较峰值腰斩。三四线城市更惨烈，山东、河南多个县城房价跌破三千元 / 平，一套百平米住宅总价不及一辆中档车，仍难寻买家。

晚上走在这些城市的新城区，大片高层小区亮灯率不足三成，“空城” 景象随处可见，不少人成了 “房奴中的房奴”，既卖不掉又要还贷款，彻底被套牢。

第二个转折是高层住宅加速 “失宠”，低密产品成新主流。曹德旺重点预警的高层住宅问题，如今集中爆发。电梯老化是重灾区，全国近 80 万台电梯使用超 15 年，17 万台超 20 年，故障频发成常态。

北京通州一个 2008 年建成的小区，2024 年半年内电梯故障达 30 余次，曾有 2 岁幼童被困半小时。住在 18 楼的独居老人，因害怕电梯出事，半个月不敢下楼。

维修更成难题：更换一部电梯需 30 多万，按规定要三分之二业主参与表决且过半数同意，可低层业主不愿出钱，租客不配合联系房东，即便有政府补贴，多数小区仍因 “人心不齐” 推进受阻。

此外，外墙脱落、消防设施老化、供水故障等问题接踵而至，郑州某小区去年因外墙瓷砖坠落砸伤路人，整栋楼维修花费超百万。

第三个转折是预售制退潮，现房销售成市场主流。2025 年中央城市工作会议明确提出 “全面推进现房销售制”，从根源解决交付难题。这一政策迅速落地，北京、上海、广州等城市 2025 年四季度新开盘项目中，现房占比达 68%。

购房者心态彻底转变，“所见即所得” 成刚需，毕竟谁也不愿再冒 “开发商跑路” 的风险。成都某楼盘从预售改现房后，虽然价格微涨 5%，但到访量提升两倍，开盘即售罄。

与之对应，仍采用预售的项目去化艰难，不少开发商被迫推出 “保交楼保险”“延期赔付” 等政策，却难挽颓势。2026 年，现房销售将覆盖绝大多数城市，预售制或将只在少数核心城市保留。

第四个转折是政策从 “刺激楼市” 转向 “保障民生”。各地已停止 “限购松绑”“补贴买房” 等刺激性政策，转而发力保障房建设。

2025 年全国收购存量商品房用作保障房、人才房超 120 万套，这些房源价格比市场价低 30% 以上，且配套完善。杭州、深圳等地的保障房项目，因性价比高，申请人数超房源量十倍。

同时，限高政策全面收紧：西安、济南等城市明确中心城区住宅高度不超 80 米，南京、苏州禁止新建 18 层以上住宅。超高层住宅彻底退出市场，开发商开始拆改已规划的超高层项目，转而规划 11 层以下低密社区。

第五个转折是开发商转型 “品质竞赛”，物业价值凸显。过去 “高周转、拼规模” 的模式走到尽头，头部房企纷纷转向 “品质深耕”。万科 2025 年推出的 “健康住宅 2.0” 系列，配备新风系统、隔音门窗、社区养老服务站，即便价格高于周边 10%，仍受青睐。

物业服务成核心竞争力，北京某小区因物业响应及时、维护到位，二手房价格较周边同品质小区高 15%。与之相反，物业差的小区陷入 “贬值循环”：业主不满拒交物业费，物业没钱维护，房屋品质下降，价格进一步下跌。

2026 年，“品质 + 物业” 将成为房企生存的关键，那些仍靠 “高杠杆、炒概念” 的企业，难逃被淘汰的命运。

回头看，曹德旺从不是 “预言家”，只是看透了房子的本质 —— 它从来不是金融工具，而是居住空间。2026 年的五大转折，本质是市场回归理性的必然。

对于普通人而言，这意味着囤房时代彻底结束，与其执着于 “多套房”，不如选一套品质过硬、物业靠谱的自住房。毕竟，房子最终的价值，终究要回归到 “住得安心” 上。

那些还抱着炒房幻想的人该清醒了：泡沫退去后，留下的只有居住属性的本质。房地产的 “黄金时代” 或许落幕了，但 “居住的好时代” 正在到来。