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杨浦滨江风貌带核心位置

内环滨江+臻稀风貌+前后大花园

「保利·外滩序」BUND45仅余4席！

建面约175-280㎡风貌别墅

总价预计3500万-5000万！

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区域介绍

说到黄浦江，不得不说杨浦滨江有着上海仅有的一条滨江风貌住宅带。

一方面，我觉得这地方确实需要风貌住宅带，因为字节跳动、美团、哔哩哔哩等互联网大厂在此设总部，即将兑现，这批高能企业容易产生较多“资产大佬”，那需要与之身份、需求相匹配的高阶住宅，这条滨江风貌带可谓近水楼台。

何况杨浦滨江左手北外滩，右手陆家嘴，周边高净值人群非常多。

另一方面，滨江豪宅房价容易走出独立行情，黄浦滨江、陆家嘴、徐汇滨江等知名豪宅区都在滨江两岸，但它们都是高层，目前普遍挂牌15-20万/㎡。

那凭借更高阶的产品+更强的稀缺性，您认为这条风貌带会价值几何？

值得一提，项目还是少见的地铁风貌住宅，毗邻18号线丹阳路站，通过18号线，地铁4站世纪汇广场、5站陆家嘴。

自驾道路桥隧纵横，可通过大连路隧道、江浦路隧道、杨浦大桥、新建路隧道等便捷来往浦东。还近北横通道，不管到市中心还是浦东金桥方向，开车都很方便。

02

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产品介绍

上海里弄经历了从石库门老弄堂到新式里弄再到花园里弄的过程。

其中花园里弄存量最少，据1950时的统计，石库门里弄占大多数，占比60%以上，而花园里弄仅占所有里弄住宅的约6.92%

除了少，花园里弄也是档次更高的里弄风貌，知名的马勒别墅、上方花园、上海懿园等就是其中典范。

花园里弄住宅示意图

居者也普遍是当时的商贾名流、文人知识分子，如著名画家丰子恺曾居住于凡尔登花园，西式里弄建筑门前有竹篱笆围起来的花园，花木扶疏；巴金、张爱玲曾在花园里弄里写下万卷长书。

而保利·外滩序BUND45稀缺性就在于，它是上海已出让的风貌地块中，仅有的一幅里弄风貌住宅用地属于花园里弄的，也就是本就臻稀的6.92%中唯一的一块。

数据来源《上海住宅建设志》

其次，1.2容积率+大面宽质素，BUND45这样的好资质地块凤毛麟角！

保利能在外滩序接连不断打造惊艳产品，除了保利深厚的产品造诣，还离不开地块的天赋。

一方面，BUND45是市中心少有的既规整又面宽够大的地块，保利把面宽资源最大化，这才造就了眼前一亮的产品力。

第三，它的稀缺性是由历史注定的，供应总量先天“锁死”！

这种稀缺性不同于过去很多项目所谓的稀缺，十年二十年后，随着新板块崛起会面临挑战，而是一种根本性的客观存在，真正没有竞品

因为风貌住宅不是随便一块宅地都能开发的，必须在具有历史价值的地块上才能打造，它主要来源成片二级以下旧里旧改，截止2022年基本结束

你要知道，二级旧里普遍建于1920-1950年，历经近百年才有这么一次城市更新，也就近期有阶段性供应，往后大概率无增量。

另外约185万㎡不过是理论上限，但实际上绝大多数体量用作商业、文化等公共服务设施和其它类型住宅，真正用于风貌住宅的体量很少。

上述三点叠加，保利·外滩序BUND45风貌稀缺性的BUFF拉满！

✔奢阔面宽：2层风貌住宅做到约11.3米面宽，比肩300多平别墅享受；

✔超尺度花园：享南北双花园，主力户型的高附赠花园面积集中在约61-108㎡不等；

南花园：

样板房实景

北花园：

样板房实景

✔远超常规的附赠：项目有2层3层风貌，实际享五层空间体验，其中赠送面积约50-135㎡的地下室，层高约3.9-5.7米，还带露台及顶层空间；

✔独特审美，除了思南公馆同款纯手工卵石立面，红漆木制连续方格长窗、砖砌过梁、老虎窗、拱券门洞/窗洞和红漆木制牛腿等相关构件，采用整体保留样式的方式，木构件按原样式用现代材料复原，并做足神韵；

样板房实景

✔市面唯一一块花园里弄住宅地块，档次更高。

样板房实景

第三，据悉项目主力总价4000万级。

客观讲，这是第一次有风貌住宅给出主力4000万级价位，机会难遇。

面对这一块天赋异禀的地块，保利因地制宜把产品力发挥得淋漓尽致。

内在，突破了传统风貌的瓶颈，有了颠覆性的构造；外在，更好地传承了历史韵味。

首先，对我冲击力最大的莫过于室内空间的尺度感和舒适度。

以下以建面约210㎡2层风貌住宅样板间为例：

冲击点1：面宽约11.3米，通透力MAX。

项目面宽做到风貌中罕见的三开间朝南，尺度达惊人的11.3米，其中客厅还是大横厅，带来更丰富的生活场景，一场生日舞会、一个小型展览、一次品酒会...这个大横厅都能承载。

样板房实景

同时一层卧室L型布局，卧室多面采光，也可多角度欣赏院中的人和景，增加了互动。

另外得益于大面宽，室内采光、通透性很强。

样板房实景

冲击点2：户均前庭后院，拥超尺度花园。

项目主力户型的高附赠花园面积集中在约61-108㎡不等，且是南北双花园，堪称风貌界独一档的附赠。

样板房实景

超尺度花园赋予生活更多可能：父母莳花弄草的乐园、孩子的自在天地、先生的社交主场、太太的浪漫花园……房前屋后满载全家人欢乐时光。

冲击点3：超高附赠，项目2层3层风貌享5层空间感

项目二层大主卧，空间感、仪式感满满。

样板房实景

带大露台，在增加使用面积的同时更亲近自然，眼前就是花草树木的绿意和四季变换。

样板房实景

顶层空间在孟莎式屋顶+老虎窗加持下，采光和实用性都非常好，小胖君身高1米75，在过道上可以站直。它可以是一处气质独特的书房，也可以是储物柜或衣帽间。

地下室层高约3.9-5.7米，格局方正完整、利用率高，附赠面积约50-135㎡，业主可以充分发挥想象力。

比如，摆满各种健身器材的健身区、铺满镜子的舞蹈室、私密静音的钢琴房、放松身心的SPA区，甚至私人酒窖、雪茄室…一切都随心所欲。

此外，二层还有一间灵动空间，可以是女王化妆间、画室、甚至主人工作室。

冲击点4：窗墙比非常高

项目一层和二层立面使用大量铝合金长窗，造型更摩登的同时，也赋予建筑更高窗墙比，进一步加强室内通透采光。

项目效果图过程稿

冲击点5：卧室空间全部朝南

最后，项目把面宽充分利用的一个闪光点就是，把卧室类的空间都安排在南侧，采光更好，也能直面南花园。

BUND45风貌主力户型图如下：

其次，独特美学立面，细节之处都是历史韵味。

在这背后，是保利对于在地文化的深刻研究和传承创新。

有一句话说得好：“建筑不是简单的复刻，也承载情感与记忆的复兴。”

保利在传统中继承，在传承中创新，除了刚才说过的木构件按原样式用现代材料复原，对于卵石外墙、红瓦屋面、南坡举折和烟囱等，也按原样式制作，提升了风貌整体的文化品位。

这其中，每一个细节都凝聚着保利匠人的初心与执着，管中窥豹：

比如为了还原卵石立面，保利一方面通过大量研究建筑文献和上海老建筑资料，经过无数轮的打样比选、与上海经典卵石项目——思南公馆的实地比对，寻访思南公馆同源卵石。

思南公馆实景图

另一方面，卵石立面作为上海“非遗”级别工艺，只能纯手工打造。据悉，保利为更好还原时间韵味，卵石会被多次水冲，做出凹凸感，再用仿古刷打磨，整个过程极度耗费人力和心力，一个工人一天只能作业5个平方左右，但为了达到最完美的状态，保利愿意这样做。

（信息来源：卵石立面工艺2018年被列入上海市非物质文化遗产代表性项目名录）

这才有把思南公馆“搬”到了杨浦滨江。

像这样的细节，还有很多，皆是保利刻意为之。

它不仅代表着高成本的投入，更是保利产品主义的直接体现，即便先天条件如此优越，但依旧对自己要求非常高，产品打造严苛到骨子里。

而这种力求完美的态度，不计成本、不计付出的用心，才是让社区历久弥新的保障。

项目实景图

总的来说，产品亮点实在太多，绝对值得你去现场好好感受一番。

它的呈现需要开发商和地块天赋的合力，你在上海可能再也找不到第二个外滩序风貌，它代表的就是当下风貌界产品力高峰！

或许，这才是鼎级风貌该有的样子！

区别于传统风貌的高墙深院，BUND45风貌用了更多镂空栏杆，这就将景观效用最大化，让居住环境拥有更大的空间连续性，更亲近自然。

我想，这也代表了项目主张的一种生活方式：融合。

当然，不止与自然绿化相融，BUND45亲江约500米，相当于私藏了黄浦江的惬意。

未来，业主们下楼散步到江边，就能享受滨江漫步道、骑行道，在公园放放空，吹吹江风，看着夕阳缓缓落下...

特别近年来，杨浦滨江文化地标如雨后春笋般出现，赋予这段滨江更为休闲、文艺的气质。

杨浦滨江风貌带核心位置

内环滨江+臻稀风貌+前后大花园

「保利·外滩序」BUND45仅余4席！

建面约175-280㎡风貌别墅

总价预计3500万-5000万！

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