曹德旺预言要成真？若不出意外，2026年房地产或将面临5大转折

房子是用来住的，不是用来算账的，这话很多人早就听过，真正难的是落到自己头上时能不能承认，高层电梯房曾经被当成体面，到现在，二手市场最先冷下来的，往往就是二三十层的那一类

挂牌多，带看少，降价也不一定成交，不少人发现，不是跌一点的问题，是那套买入理由变了，以前看涨幅，现在看住得顺不顺

有人在公开场合说过，房子就是钢筋水泥，不太能生出额外价值，当时很多人不认，现在很多业主开始照着这句话去算，算出来的不是增值，是维修和折旧

高层曾经卖得快，原因很简单，电梯，视野，小区门面，再加上预售那套玩法，买的是未来，等到成交靠现实，那些被忽略的细节就排队上桌

同一片区域里，以前高层比多层贵，现在常见的情况是要便宜一截才有人问，买家不急着下手，先问物业是不是换过几茬，电梯维护谁负责，停车位是不是常年积水

有人会问，一线城市也会这样吗，北京上海的热门高层，近几年也出现了明显回撤，同样的房子，挂出来比当初买入少一大截，中介能带来的客户不多，有些房源挂着就挂着

有些城市库存压力大，成交价退回到几年前的水平，位置偏一点的高层更难，卖不动就想租，租客也会挑，通勤远，采光一般，电梯老旧，同价位能选到别的，就不会选它

把高层当成长期资产的人，现在最容易卡住，一方面不好出手，另一方面每年要持续掏钱，物业费，供暖费，公共设施维护，加起来不是一笔小数

电梯问题被放大，不是因为大家突然矫情，是因为楼龄到了，很多电梯使用年限越长，故障概率越高，停运，困人，检修，都会直接影响生活安排，年轻人能爬楼，老人孩子怎么办

接近三成电梯使用超过十五年的数据被反复提到，在一些大城市的老高层，故障已经很常见，平时不出事，一出事就是整栋楼都受影响，电梯排队，通道拥堵，投诉也难有结果

维修资金听着像有保障，真要动用，流程和协调会把人磨没脾气，一栋楼几百户，意见很难一致，有人怕出钱，有人怕折腾，也有人干脆不住但反对动用，时间拖得越久，问题越大

外墙脱落，管道渗漏，地下车库潮湿发霉，这些都不是小修小补，一次动工就要花大钱，如果一直拖，就只能凑合，凑合久了，环境会越来越差

楼间距紧，容积率高，很多中低楼层采光不理想，住进去才知道白天也要开灯，长期如此，家里人精神状态受影响，小孩活动少，身体指标也会出问题，有人提到过缺乏维生素D的情况

火灾风险也绕不开，高层消防一直难，楼层越高，疏散越难，烟道管井的扩散速度很快，云梯能到的高度有限，住户只能靠楼内设施和自救，这事以前不当回事，现在会被认真考虑

有人感叹，当年的高端小区，现在看着像在走下坡路，电梯旧，管网旧，公共区域磨损，物业人手缩减，公告栏贴满催缴通知，住户的心态也变了，从攀比变成防守

手里有两三套房的家庭，压力更直接，全国有不少家庭名下不止一套，过去觉得稳，现在变成不好挪动的资产，想换房要先卖掉旧的，卖不掉就只能硬扛

持有成本会越算越清楚，房子空着也要交管理费，冬天供暖费照算，加上日常维修，一年下来不断出血，有些小区设备老化，维护成本上涨，物业费不涨就维持不了，涨了又有人拒交

拒交的人多了，物业服务下降，环境变差，再影响房价和租金，入住人群变化也会加快，原本讲究的社区慢慢失去秩序，这种变化不是一天发生，但很难逆转

有人还担心未来的税费政策，不一定马上落地，但预期已经让人更谨慎，以前买房靠信心，现在买房靠现金流，每个月还贷再加各种费用，能不能扛住，比涨不涨更重要

为了拉动成交，各地出了不少政策，首付比例，贷款利率，公积金支持，还有地方给补贴，成交量能动一动，但买家的算盘更细了，不是看优惠多不多，是看这房子值不值得长期住

保障性住房的供给也在推进，有计划的规模摆着，刚需有了更多选择，当替代品更稳定，价格更透明，一些老旧高层就更难占优势，靠稀缺讲故事的空间变小了

高层还有一个绕不开的现实，拆迁难，楼层高，户数多，赔付总额大，同一块地也难再提高容积率，拆了再建未必划算，开发商没动力，政府也要算社会成本，很多小区只能慢慢变老

新项目的风向也变了，很多新盘更愿意做低密度，做改善型产品，把公共空间和居住体验放在前面，堆高层不再是唯一选择，这会让存量高层在市场里更尴尬，对比一出来，差距更明显

有人问，核心地段的高层是不是就稳，地段确实有价值，但房子本身的体验和后期维护也会算进总账，地段好不等于电梯永远不坏，也不等于楼体不会老化，买家会把两者放在一起看

还有人把希望放在时间上，等行情回暖就好了，可交易逻辑变化后，回暖不代表所有产品一起走，改善型更容易受益，老旧高层可能只是不再继续下滑，想回到过去那种涨法，很难

过去把房子当作金融工具，靠预期往上抬，现在回到居住本身，很多问题就被放大，电梯，采光，密度，消防，物业，维修资金，这些都是日常，也是决定愿不愿意接手的关键

一些业主开始重新理解那句钢筋水泥，不再争论对不对，而是问自己，买下来的到底是什么，是可住的空间，还是一堆需要持续维护的设施，当答案偏向后者，心态就会变

如果你现在手里有一套老高层，你会怎么选，是咬牙继续扛着等待，还是趁还能谈出价格就尽快置换，你更在意地段，还是更在意电梯和物业这类细节，评论区可以把你的真实打算说出来