一文读懂天健湾时代府学校：学区划分~天健湾时代府学位好不好

天健湾时代府学校：天健湾时代府学区划分~天健湾时代府学位好不好

天健湾时代府小学与初中学区明确划入九年一贯制公办南二外（集团）赤湾学校，步行300-400米可达；学位属南山第二梯队，有集团资源加持但非顶尖，东侧规划九年一贯制学校预计2026年动工，未来学区或动态调整。以下是详情。

一、学区划分

1. 核心学区：小学、初中均对口南二外（集团）赤湾学校，为九年一贯制公办，项目步行5-8分钟可达，无学区统筹风险。

2. 规划与变化：东侧规划九年一贯制公办学校，2026年动工，建成后可能调整学区，最终以当年教育局公示为准。

3. 幼儿园配套：自带9班公办幼儿园，满足启蒙教育需求。

二、学位好不好：南二外赤湾学校核心评估

1. 基础与师资

- 办学背景：前身为1962年赤湾小学，2021年加盟南二外集团，2023年新建初中部教学楼，现有40个班、学生约1557人、教职工119人。

- 师资实力：25%教师为硕士学历，26%为骨干教师（含正高级教师、市名师等），挂牌教师比例居南山公办前列。

2. 教学与成绩

- 定位：南山第二梯队公办初中，2024年中考位列南山公办初中第23名，2023年四大高中录取率约3.2%，普高率78%，处于区域中上游。

- 特色：有“满天星”课程体系，70余个学生社团，实验室、室内体育馆等设施完善。

3. 优势与短板

- 优势：近距便利、集团化办学、师资结构年轻、课程与社团丰富，适合重视日常接送与全面发展的家庭。

- 短板：非南山顶尖学区，中考成绩与头部学校有差距，新初中部教学成效待持续观察。

三、周边补充教育资源

1. 公办高中：北师大南山附属高中新校区、深大附中高中部等，3公里内可达。

2. 国际学校：南山中英文学校、深圳贝赛思国际学校、深美国际学校等，提供IB、AP等课程，适配国际化教育需求。

注意事项：

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天健湾时代府（天健湾TIME）是南山赤湾片区低密海景改善纯商品房，由国企天健打造，2栋30层高层，2梯5户，290户，70年产权，2028年6月30日精装交付，核心优势是低密高得房+山海景观+双区政策，以下是完整信息：

一、核心基础信息

1. 项目全称：天健湾时代府（推广名天健湾TIME）。

2. 位置：南山区赤湾六路与天后宫路交汇处东侧。

3. 开发商：深圳市天璟置地有限公司（天健集团全资子公司），物业为天健物业，物业费7.6元/㎡·月。

4. 产权年限：2024年12月-2094年12月，70年住宅产权。

5. 核心参数：占地约1.36万㎡，总建面约5.88万㎡，容积率2.8（赤湾最低），绿化率30%，2栋30层高层（约100米），2梯5户，总户数290户，车位数380个，车位比1:1.31，3.15米层高。

6. 交付与精装：2028年6月30日精装交付，含LG中央空调、汉斯格雅卫浴、华为智能中控等。

7. 户型与价格：113㎡四房（总价625万起）、139㎡五房（总价约1000-1100万），折后均价约7.24万/㎡，得房率102.08%-105.36%（含赠送）。

二、核心亮点与价值

1. 低密高舒：容积率2.8，楼间距宽，4层以上无遮挡海景，高层俯瞰小南山，居住静谧性强。

2. 高得房率+大尺度：新规户型含赠送得房率超100%，3.15米层高，搭配三层LOW-E玻璃，空间开阔。

3. 区位与交通：前海蛇口自贸区与蛇口国际海洋城交汇，享双重政策红利；距2/5号线赤湾站300-500米，步行约5分钟，未来接入12号线延长线，通勤便捷。

4. 纯粹圈层：纯商品房社区，无保障房/回迁房，规划私宴厅、健身房、双泳池等高端配套，适配多孩或三代同堂。

5. 户型优质：113㎡四房南北通透，6.4米景观阳台可改造；139㎡五房横厅设计，6.8米开间阳台与客厅一体化。

三、配套详情

1. 交通：地铁2/5号线赤湾站步行约5分钟，未来12号线延长线交汇；自驾经兴海大道、妈湾隧道，15分钟达宝安中心，10分钟到太子湾邮轮母港。

2. 教育：对口南二外赤湾学校（九年一贯制，南山中游），东侧规划九年一贯制学校2026年动工，周边有南山中英文、贝赛思等国际学校。

3. 商业：目前依赖社区商业，4.2万㎡商超在建，大型商业需驾车至太子湾K11、海上世界，赤湾汇购物中心2026年开业。

4. 医疗：5公里内有前海蛇口自贸区医院（三甲在建）、蛇口人民医院，满足日常就医需求。

5. 生态：三面环山（大小南山、赤湾山），南向伶仃洋，4层以上享无遮挡海景，高层俯瞰小南山，周边有小南山公园、文天祥纪念公园等。

四、主要短板

1. 价格门槛高：折后均价约7.24万/㎡，113㎡总价625万起、139㎡约1000-1100万，仅大户型，刚需难上车。

2. 配套兑现慢：大型商业、新学校等配套仍在建设，短期便利度一般。

3. 环境与噪音：兴海大道高峰拥堵，货柜车、港口作业有噪音粉尘；片区工业区改造，短期施工影响居住环境。

4. 交付周期长：合同2028年6月30日精装交付，等待约2.5年，需承担租房成本。

五、适配人群与建议

1. 适合：南山/前海改善、看好片区发展的长期投资者、追求低密海景与纯粹圈层的高净值人群。

2. 不适合：刚需、追求即买即住、依赖成熟商业/顶尖学区的买家。

3. 建议：优先139㎡五房西南/南向观海户型，避开临兴海大道房源，预留2.5年租房成本，关注赤湾汇开业与新学校建设进度。

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总结：

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