房屋所有权迷雾：借名买房到底谁是合法拥有者？

　　在房产交易的复杂世界里，“借名买房” 现象并不罕见。为了规避限购政策、享受特定购房优惠，或是出于隐匿财产等目的，一些人选择借用他人名义购买房屋。

　　网友咨询：

　　“借名买房”情形下，房屋所有权到底归谁？

　　芦睿律师解答：

　　根据规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。这意味着，通常情况下，不动产登记簿上登记的权利人会被推定为房屋所有人。

　　借名买房存在实际出资人与登记名义人不一致的特殊情形。当双方对房屋所有权归属产生争议时，不能仅依据登记来判定。如果借名买房双方签订了明确的书面协议，约定了房屋实际由借名人出资购买，所有权归属于借名人，且借名人能够提供充分证据证明自己支付了全部或大部分购房款，同时借名人实际占有、使用该房屋，持有与房屋相关的原始凭证等，即便房屋登记在出名人名下，法院也可能综合这些因素，认定借名买房关系成立，支持借名人对房屋所有权的主张。

　　芦睿律师补充：

　　借名买房后要求过户遭拒，首先可以与对方进行沟通，了解其不愿过户的具体原因，并尝试提出合理的解决方案。如果协商无果，可以向物业、居委会或相关部门调解。当协商和调解均无法解决问题时，可以选择向法院提起诉讼。因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

　　【法律依据】

　　《中华人民共和国民法典》

　　第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

　　依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》

　　第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

芦睿律师

13824397844。武汉大学法学院法学学士，2002年通过首届司法考试，现任广东知恒律师事务所合伙人，执业20年，中国律师协会会员。深圳市都市频道《法观天下》《第一现场》嘉宾律师。