业主收楼即维权，房企的“完美交付”缘何屡陷“交房魔咒”

来源：第一财经

　　在“好房子”政策目标下，理想与现实之间，仍横亘着不小的距离。

　　从“有房住”到“住好房”，房地产行业已进入追求人居品质的下半场。“十五五”最新规划明确提出，要建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，更是将住宅品质提升到前所未有的政策高度。

　　然而，在“好房子”政策目标下，现实与理想之间，仍横亘着不小的距离。近年来，很多楼盘陷入交付即有业主维权的“魔咒”。渗水、空鼓、隔音差、外墙脱落、公区减配……不少购房者在满怀期待地收房后，却迅速踏上了维权之路。

　　房企们宣称的“完美交付”并不完美，这让市场不禁疑惑，新房交付质量为何如此难以保证？到底是企业管理不善、压降成本，还是存在行业系统性堵点？

　　第一财经多方采访发现，在楼盘质量、交付瑕疵背后，存在着贯穿规划、建设、管理、销售等多环节的问题。工程层层分包质量难把控、企业资金紧张材料减配、住宅建设依赖人工的不确定性，都对楼盘“完美交付”构成了挑战。

　　“带病交付”的新房

　　从一线到三四线城市，部分已交付一两年的楼盘，逐渐暴露出质量问题，外墙鼓包、隔音不达标、精装修瑕疵多、漏水问题频发……甚至一些新楼盘在交付的前期阶段，便集中暴露出质量问题。

　　位于华东地区的正荣悦珑府，曾是当地的热门新盘，2021年初开盘时正值市场火热，项目400余套房源用时几个月便销售一空。但此后，该项目历经停工、筹资、复工、重启等一系列波折，终于在2023年6月底交付。

　　然而，业主们的担忧并未结束，房屋质量成为其难以忽视的问题。

　　“我家找了专业验房师，提示了很多问题，比如门缝很大、瓷砖没对齐等。但由于不会对居住产生大影响，开发商没有进行处理，我们也没太追究。”小区业主刘莹（化名）向记者表示，“住进去后，一系列问题却开始出现。”

　　最令刘莹觉得“匪夷所思”的是厨房抽油烟机，很长一段时间抽完油烟之后，油烟仍在厨房转来转去。“一开始以为油烟机坏了，拆开吊顶才发现，原来油烟管道只是放在吊顶上面。虽然墙面上开了孔，但管道并没有伸到户外。”

　　“浴室也存在类似问题，仿佛是个半拉子工程，工人当时可能就是应付了事，压根没有安装。”刘莹回忆道。不仅是刘莹一户，类似这种细节问题，出现在不少业主家里，对后续装修进度和居住体验都产生了影响。

　　例如，厨房和客厅瓷砖多处空鼓，影响瓷砖美缝；客厅和卧室墙面多处有裂缝，影响全屋柜子定制；厨房间天然气没切口，没有预留空调洞；中间套屋顶排水不通畅，排水口被堵死，下雨有积水；卧室空调孔旁边漏水，导致墙面破损……

　　交付后不到一年时间，上述问题便接连出现。据业主提供的资料显示，有90余户业主家里墙体漏水发霉，耽误入住2个月以上，业主最终自费维修，户均投入1~2万元。

　　放眼全国范围，楼盘交付后频繁出现质量问题并非个例。从已出险企业到头部房企、从民营房企到大型央国企，罕有能做到楼盘销售时所宣称的“完美交付”的企业。记者在官方问政平台及采访中发现，被反映存在质量瑕疵的波及不少企业。

　　日前，有深铁璟城业主告诉记者，该楼盘2024年6月交付，自己2025年8月买的现房，但后续便发现一系列房屋质量问题。宝安区住房和建设局在问政论坛回复称，深铁璟城一期业主反映的次卧渗水发霉、外墙存在裂缝、次卧地面存在空鼓等问题属实，目前相关问题正在整改修复中，已责令加快整改进度。

　　除了交房后逐渐暴露问题的楼盘，一些新房在交付阶段便展开了“拉锯战”。

　　华润旗下楼盘映江润府，业主透露有95户业主的光线和通风都被挡住了，宣传中的明卫、明厨变成了暗卫、暗厨。业主张梁（化名）告诉记者，今年9月预看房时，购买了中间户的业主才发现，四个朝北的窗户中有三扇被严重遮挡。

　　“窗外有个弱电间，开发商还在这里设计了整栋楼唯一的水井，合起来构成了一堵墙，把厨房和客卫的两扇窗直接挡住，主卫的窗也被一堵墙明显遮挡。”张梁表示，而开发商提供的《单体不利因素告知书》，并未披露相关遮挡情况。

　　在古城西安，保利星河天汇被业主反映称，“前期宣传外立面为金属铝板装饰，实际除了南向外立面，其他三面被颜色接近的油漆替代。”而房企和业主签订的相关合同，则注明“任何宣传图、视频、样板间都不作为交付承诺”。

　　“被牺牲”掉的质量

　　原本应作为温暖港湾的住房，似乎正成为一些购房者烦恼的来源。中指研究院此前发布的《2025中国城市居民居住满意度调查报告》显示，2025年中国城市居民居住满意度为71.4分，相比2024年下降了0.2分。

　　在各项满意度评价中，2025年居民交付服务满意度仅64.8分，产品类指标中质量问题突出，房屋质量、公区质量及整改维修指标均下行，房屋质量评分从2024年的65.3分下滑至64.5分，整改维修评分从56.6分下降至55.8分。

　　购房者先是经历“买房难”，又因质量问题遭遇“收房难”，新房楼盘质量问题频发，到底是个别开发商用材和管理不到位，还是存在普遍性的困境？

　　第一财经采访多名企业人士发现，房企所谓的“完美交付”并不完美，背后存在资金紧张、工期压缩、规划设计、施工分包、材料供应等多方面的问题。从阶段性原因看，近两年楼盘质量问题集中出现，核心还是与房企资金紧张有关。

　　“在业内，部分企业因为资金高度紧张问题，为保障项目的顺利交付，在材料采购上可能考虑成本而降配；原本高标准的供应商，也会因开发商付款延迟而流失，导致施工工艺稳定性下降。”一位房企工程运营部负责人透露。

　　同时，在资金高度紧张的情况下，房企会将资源优先投向影响竣工验收备案、交付入住的强制性项目。对于部分小瑕疵类问题，整改排期可能被迫延后或不改。

　　为了加快现金回款，房企还会趋向缩短工期，难以摆脱“高周转”的惯性。“当前市场整体承压、竞争激烈，为争夺有限客户，开发商可能会在销售环节过度承诺交房时限，导致施工工期被压缩，为赶工而牺牲工艺与管理。”

　　一位建筑行业人士也表示，从工程角度看，并非所有季节都适合施工，但在现实中，房企往往要求在特定时间节点前完成竣工，“赶节点”成为常态，一些工序被压缩甚至省略。在这样的背景下，“工匠精神”很难真正落地。

　　业内普遍认为，高周转并不必然导致低质量，但在利润收窄、融资受限的现实环境中，质量往往最先成为“被牺牲”的变量。因项目因赶交付节点，工序穿插紧凑，可能导致防水养护、墙体干燥等必要静置时间不足，埋下质量隐患。

　　中国房地产业协会会长陈宜明近日在一场于上海召开的行业论坛中表示，“好房子可归结为‘三好’：规划设计好、工程质量好、运行维护好。但从现实情况看，这三个环节都不同程度存在短板，尤其是工程质量问题，长期困扰着房地产行业。”

　　“我们的房子漏水很多，这种现象很普遍，此外还有不隔音的问题、外墙脱落的问题等。”陈宜明直言，尽管多年来行业内反复强调要消除质量通病，但实际上却“久治不愈，至今发病率仍然很高”。

　　此外，新房销售的主流是“预售制”，购房者买房时看到的是样板房、效果图和宣传物料，部分项目对品质的过度承诺，与实际交付形成鲜明反差，也加剧了购房者的不满情绪。当“想象中的家”与“现实中的房子”差距过大，业主投诉或维权成为最无奈的一种结果。

　　层层分包放大风险

　　房企是楼盘质量的“第一责任人”，不过围绕着开发商，房地产行业上下游链条上参与者众多，一栋建筑拔地而起背后，有许多因素影响质量问题。

　　总部位于长三角的一家民营房企区域总裁对第一财经坦言，楼盘的开发过程极其复杂，涉及数百个关键节点，需要整合规划、设计、施工总包分包、市政、材料供应等多方资源。“一些楼盘出现的问题，有时并非开发商能掌控。”

　　比如部分项目交付时暴露的问题，早在规划阶段就已埋下隐患。他举例称，有项目在交付前，市政道路被垫高，结果小区变成“低洼地”，排水和景观效果大打折扣；还有购房者在买房后才发现，临近地块的土壤条件或历史用途存在问题。

　　“这些问题，到了交付阶段，几乎不可能通过简单整改来解决。”上述房企人士表示，规划阶段一旦定型，后续的纠错空间非常有限。

　　即便规划条件合理，工程质量本身的把控，同样也面临现实挑战。在业内，开发商更像是一个资源整合中枢和全流程运营方，并不直接“下场造房子”。具体工程往往通过总包、分包层层外包，涉及大量施工单位和供应商。

　　一位华东地区大型建筑总包公司的资深人士介绍，目前住宅项目的建筑企业大多为民营企业，总包本质上是一个管理公司，主要负责流程协调和节点控制。“真正干活的，是下面成百上千个包工头。”他表示。

　　在这一体系下，水电、消防、防水、涂料、劳务等专业高度细分，各有各的老板。而分包、转包的建筑企业，普遍技术门槛不高，再加上市场竞争激烈，房企利润空间收窄，最终只能向成本“开刀”，导致施工标准被下调、工序被压缩。

　　“能省则省”几乎成了行业“潜规则”，质量风险也在这一过程中被不断放大。

　　此外，在建筑材料的供应商方面，一些特殊情况也会放大房企的供应链风险。“我们遇到过某种材料在特殊时期，几乎只有一家供应商可以供货，但后来发现产品设计存在缺陷，导致后续整改非常困难。”上述区域总称。

　　一家规模房企的工程总监还提到，面对不断爆出的房企债务违约，行业上下游的信任纽带变得脆弱，供应商为求自保，不少要求“先款后货”的结算方式，进一步加剧了开发商的现金流压力；叠加销售端去化不及预期，形成了“销售不畅—资金短缺—工程拖延—信任丧失”的负面循环，加剧对质量问题的影响。

　　另外需要注意的是，与大型工厂流水线上的工业品生产不同，住宅建设中仍有大量工序依赖人工完成，而这本身就存在较大的不确定性。

　　以外墙真石漆施工为例，前述房企区域总裁表示，这类工序高度依赖工人经验，工人是站在吊篮里施工的，很难判断自己做得是否平整。为了控制效果，开发商需要安排人员在地面用望远镜检查。“即便如此，也很难做到完全一致。”