年末翘尾兑现 “老破小”交易活跃

据上海中原地产数据显示，2025年12月上海二手住宅成交2.04万套，环比微跌0.65%。是2025年第4个成交过2万套的月份，年底的翘尾基本兑现。

图：上海二手住宅成交套数走势

数据来源：网上房地产、上海中原整理

成交维持活跃 外环外增加显著

12月份延续11月交易上的快节奏。从网上房地产每日更新的网签数据可以看出，工作日基本维持在500套以上，双休日会出现网签过千套的现象，市场活跃度相当高。这和新房形成高度反差，毕竟二手房挂牌量多，选择面广，同等价位的房源，地段要比新房好很多，最重要的是价格实惠。

空间分布上同样延续11月格局，大浦东成交4433套，仅比前期少38套。宝山成交2019套，比前期少了129套。闵行成交1985套排名第三。可以看出，虽然成交领先的区成交都出现了减少，但幅度并不大，说明市场交易相当稳定。此外，环线分布上，外环以外成交量继续保持在50%以上，说明刚需入市相当稳定。

低价房进一步放量

虽然市场成交量活跃，网上房地产显示的挂牌总量已经下滑到34万套，虽然下降趋势明显，但还是处于高位区，去化还是面临一定压力，价格尚未到“变盘”的时机，因此还是延续此前的以价换量走势。不过议价空间似乎趋于稳定，降价“砸盘”案例开始减少。

进入12月，低总价刚需成交有进一步活跃的迹象。总价300万以内的刚需房源占比达到70.01%，比11月份还略微高一点。从成交活跃的小区来看，小户型，低总价房源尤其是位于传统市中心的小区受市场青睐。典型的有曹杨二村、三村、成交套数都超过30套，且成交的套均面积42平方米左右。此外，还有宜川四村这样的典型小区。除了租金回报率能在2.3%以上外，这些小区房龄大，有改造的可能性。此外，这些房源总价不高，对一些刚需而言即便后续有调整空间也不大，中间可能存在的损失就当使用成本。

市 场 分 析

12月成交保持较快节奏意料之中。一方面市场格局相当明晰，毕竟从22年开始调整，周期已经足够长，房价下跌幅度也比较大，调整已经相当充分，安全垫已经足够厚。另一方面，年底有些需要面对债务清偿等现象，会遇到一些突击花钱或是突击抛售的时间窗口，加大了交易几率。从消息面来看，市场在持续释放各种利好，市场情绪不再盲目悲观，因此年末的翘尾顺理成章了。