广州一小区架空层被出租给商户，业委会状告物业公司索赔2000多万元

小区架空层与夹层到底应属全体业主共有还是归开发商所有？

近日，广州市天河区人民法院合并审理了两起由南国花园业主委员会提起的侵权责任纠纷案，将小区内纷争多年的架空层与夹层归属问题，彻底推至台前。两起案件，索赔金额超过2000万元，争的是小区A区735平方米的夹层与106平方米的首层架空层。

该小区架空层区域现对外运营

争议：小区架空层究竟归谁？

业委会将物业公司告上法庭

索赔逾2000万元

这起案件的原告是广州市天河区南国花园小区业主委员会，被告一广州市瑞华企业发展有限公司是案涉小区的开发商，被告二广州瑞华物业管理有限公司是案涉小区的物业管理公司。被告五至被告九包括某医疗器械公司、某教育咨询公司等，这些公司是小区架空层的实际使用人。

自2021年成立以来，南国花园业委会便开启了针对小区公共资产和收益的确权维权。他们通过信息公开等渠道，调取了小区的建设工程报建审核书、设计图及测量成果报告书等历史档案资料。

袁宏海是该小区业委会工作人员，他向记者介绍说，规划文件上明确说明各栋架空层只可作公共活动场所，不得作其他商业、经营用途。因此业委会认为，这些自2002年小区建成后，一直被开发商广州瑞华企业发展有限公司及其关联物业公司出租给各类商户经营的空间，其收益应归属并归还代表全体业主的业委会。

南国花园第一届小区业主委员会在起诉状中要求被告向南国花园第一届业主委员会支付侵占广州市天河区平月路南国二街#8#10#12夹层部分场地自2005年1月8日起至2023年2月28日期间的场地占用费4360000元及利息。此外，还包括其他几处架空层和夹层设施。以上金额累计超过2000万元。

小区业委会：架空层归业主所有

物业公司未经业主同意

擅自占用业主共有部位

该小区业委会在诉状中指出，经业委会核实，南国花园小区A区(即南国二街8、10、12号)首层与二层之间规划有夹层，竣工图显示夹层具有架空层性质。

根据民法典第二百七十四条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条第一款规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的 场所及设施等。”小区架空层属于小区公共场所，属于业主共有。

另外，《广州市房地产开发项目公共服务设施不动产登记细则》第4条明确规定，架空层属于不纳入分摊面积的业主共有设施。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第三款规定，本案涉及的侵权标的物持续至民法典实施之后，应该适用民法典相关规定。据此，业委会认为被告未经原告或业主大会同意擅自占用业主共有部位，严重损害全体业主的利益。

这已经不是南国花园业委会第一次向小区物业公司提出索赔。2024年3月4日，该业委会就向被告一、二发函要求支付2002年至2023年南国花园小区公共收益资金共计7546万元，但两被告均拒绝支付。在多次沟通无果后，业委会最终选择通过法律途径解决争议。

这并非南国花园业委会第一次走上法庭。2023年，业委会曾起诉要求对一笔230万元的公共收益资金进行联合审计，被天河区人民法院以“未获业主授权”驳回。业委会上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院确认其主体适格，发回重审。该案于2024年12月第二次开庭，尚未宣判。而此次逾2000万元索赔案，则是业委会在多次发函、交涉无果后采取的进一步措施。

开发商：

小区架空层在《物权法》实施之前已完成确权

归开发商单独所有

记者近日来到南国花园A区架空层看到，由于小区架空层面积较大，这些架空层被租赁给一些商户使用，包括一些教育培训机构。

2025年11月，记者来到位于南国花园小区内的物业管理公司，试图了解该小区架空层争议的原委。物业管理公司负责人表示，该案件目前正在司法程序中，所以不接受采访。

记者了解到，小区开发商在2021年发布的《关于南国花园 A、B区架空层相关事宜的事实澄清》中，主张小区A、B区架空层为其单独所有。主要理由是A、B区架空层在2002年和2004年已由政府颁发《权属证明书》，完成确权。2007年10月1日《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）正式实施，并首次明确了“专有部分”“共有部分”等业主的建筑物区分所有权问题。南国花园的开发时间是2000年，时间发生在《物权法》实施之前，南国花园的架空层问题不适用《物权法》的相关规定；法院同类案件裁判情况亦认定类似的架空层属于开发商所有。但业委会并不接受上述主张。

此外，广州瑞华企业发展有限公司答辩称，本案诉讼事项系涉及全体业主共同利益的重大事项，南国花园业委会起诉时未提交业主大会就本案涉及全体业主共同利益事项的决议，不能证明其提起本案诉讼系代表全体业主的意思表示，故南国花园业委会尚不具备作为原告提起本案诉讼的主体资格；涉案场地已依法登记为答辩人单独所有，南国花园业委会诉请未被生效判决确认为业主共有权之前的涉案场地收益，没有事实和法律依据；南国花园业委会于2021年3月28日成立，2025年5月29日才提起本案诉讼，其主张2022年5月29日之前的占用费已超过3年的诉讼时效。

但该小区业委会工作人员均表示，南国花园第一届业主委员会有权提起诉讼。

小区开发商张贴出的《澄清》

政协委员：案件很有代表性

判决或为处理同类历史遗留问题提供借鉴

广州市政协委员徐强表示，小区公共空间收益归属问题是不少小区业主和物业公司力争的焦点。不少小区架空层由于面积大、收益大，争夺更加激烈。除了架空层外，小区会所、楼梯间、网球场、游泳池甚至地上停车位等公共区域的归属也经常成为争议对象。南国花园小区业委会状告物业公司一案，因案涉场地面积大、索赔金额高，更加引人关注。该案的判决，不仅关乎南国花园全体业主的切身利益，更将为处理同类历史遗留问题提供司法借鉴。

文、图/广州日报全媒体记者：肖欢欢