北京
2022年，浙江某市老城区启动改造，相邻的两户人家——王师傅和陈阿姨，都收到了征收通知。一个月后，拆迁补偿方案公示时，两家人却傻了眼：同样50平米的房子，两家的补偿却相差几十万。那么，房屋被征收时，拆迁补偿会依据哪些因素加以确定？
“凭什么？我们的房子一样大，建造年代也差不多！”陈阿姨忿忿不平地找到征收部门。工作人员摊开评估报告：“补偿不是按面积‘一刀切’，而是根据十几项因素综合计算出来的。”这场争议最终闹上法庭，而判决书详细揭示了拆迁补偿的计算逻辑。
首先，决定性要素是房屋自身的价值。这部分是补偿数额的“基石”，通过房地产价格评估来确定。主要包括：房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、新旧程度。
区位是最重要的因素，直接决定了土地的级差地租。同一城市，市中心与郊区的房屋补偿天差地别。评估时会参考类似房地产的市场价格。用途主要分为住宅、非住宅、“住改非”。实践中，对长期合法用于经营且证照齐全的住宅，会根据实际情况给予一定经营损失补偿或部分参照商业用途评估。
建筑面积以不动产权属证书或合法批建文件载明的面积为法定依据。对于无证或超面积建筑，需根据地方政策和历史原因进行认定，可能被认定为合法建筑、未超过批准期限的临时建筑或违法建筑。另外，钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构等不同结构，价值不同。房屋的建造年代、维护状况决定了其折旧率。
其次，叠加要素是因征收产生的附带损失与成本。主要包括装饰装修的投入、附属设施及地上附着物、搬迁与临时安置成本、停产停业损失。装修的材质、档次、成新度都会进行专业评估，另行补偿。精装修和毛坯房的补偿差额很大。而附属设施及地上附着物包括院落、围墙、水井、地坪、花坛、树木等，也需逐一清点评估。针对经营性用房，还需根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定停产停业损失。这是经营性房屋补偿的大项。
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