北京楼市，2025刚需竟扎堆这个区域买二手房？

辞旧迎新！新的一年开始啦！

如果说2025年的北京楼市是在调整中积蓄力量，那么年末压轴登场的“12·24”新政，无疑为这份辞旧迎新的转折写下了最关键的注脚，让2026年多了几分暖意与期待。

回望2025年，既有市场自身的迭代分化，也有政策精准调控的持续发力。

这一年，新房市场在调整中积极寻求突破，一边是深耕产品力、全力突围破局，一边是凭借核心区优质项目的过硬品质斩获热销佳绩。

年末新政落地后，新房市场更以3399套网签量（同比+43.6%）完美收尾，为全年市场画上有力句点。

2025年北京新房市场的单盘角逐中，涌现出一批实力 “黑马”。

和樾望雲以669套成交、92.25亿元总金额领跑；建发海晏紧随其后，斩获254套成交、75.36亿元业绩；中建・运河玖院则以903套成交、73.47亿元位居第三。

值得一提的是，中建・运河玖院开盘仅百日便狂销903套，强势登顶2025年北京新房市场成交套数、成交面积双料销冠，成为年度当之无愧的 “流量新星”。

二手房市场则在“荣枯线”上徘徊后，12月以突破1.72万套（仅次于3月份的1.92万套）的网签量强势回暖，为全年画上了阶段性句号。

全年下来，二手住宅17.4万套，与2024年差不多，高于2022-2023年的水平。

房价方面，二手房房价从年初的5.2万元一路下滑.....

北京2024年-2025年这两年，虽然是2020年来跌幅最多的两年，但是成交量并没有下滑。

2025年北京二手房成交结构

从成交结构来看，市场偏好十分清晰：500万以下的刚需房源是绝对主力，其中60-90㎡的户型全年成交占比高达31.4%；60㎡以下的超小户型也颇受青睐，占比 22.6%，也就是说90㎡以下刚需户型占比在54%。

而这些二手房主要分布在主城区，2环-5环之间各环线占比10%，相对均衡；5-6环之间占比较为突出，约21%，其中：

60-90㎡户型占比14.8%；

90-120㎡户型占比9.7%；

60㎡以下户型则占比6.4%。

这说明，需求很强劲，或者说在价格持续走低的背景下，低总价的刚需、自住性需求，还是北京二手房市场的“底色”。

总体来说，购房者的观望情绪、高挂牌量的去化压力，与政策端的适时优化形成了全年市场的核心张力，也让每一次市场波动都成为对居住需求本质的再审视。

2026年登场，作为 “十五五” 开局之年，经济走强、开好局是核心目标......

带着新政释放的积极信号而来，元旦假期的楼市已然显现暖意。

据小编了解，新房报备带看热度量比上周增加30%左右；二手房朝阳、西城等多个片区的中介门店咨询量翻倍，带看量也显著提升，有买家三天内就完成了从看房到签约的全流程，也有改善型房源挂牌一周便成功成交。

但毕竟受节假日期间出游、探亲等因素的客流分流影响，上周新房、二手房网签量较新政出台当周出现回落。

上周（12.29-1.4）

◎ 新房住宅网签套数为886套，环比下降14.15%，同比下降4.42%；

◎ 其中，12月31日新房住宅网签套数单日最高，为255套；

◎ 二手房住宅网签3389套，环比下降16.63%，同比下降9.53%；

◎ 其中，12月31日二手房网签套数单日最高，为1034套；

其中，新房出现一匹黑马——中骏学仕台（中骏云景台四期）

项目为准现房，89平三居186万，共8栋楼471户。

户型78平，89平，118平，其中主力户型是89平三居室，8-11层小洋房，精装修交付，89平户型带阳台，带上下水。

据说是集中网签，但这个价格也确实很香，均价3.48万/㎡。

新的一年，北京楼市的画卷正徐徐展开，“分化与筑底”仍是核心底色。

新房市场中，核心区优质项目、五环外刚需盘的分化会持续显现，同时，新房和二手房的分化也在加剧。

2025年新房成交量只有二手房的23%，创近10年来的新低。而这个比值在2021年是46.1%。

差不多卖了5套二手房，才能卖出1套新房。

当然，这不仅是需求结构的变化导致的结果，同时也是新房在“主动退让”。

2025年，北京宅地成交量还是新房批准上市套数，都与2024年差不多，但是较2020-2021年明显缩量了。

政策方面，前段时间《求是》发布的文章中能窥探一二。

其表示，要保持政策力度。政策预期上，政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态。

去年年底“1224”那一套组合拳，也给了市场信心。但是反弹后，能否维稳，才是关键。