上海最难卖的房子出现了

　　年末的上海楼市的确呈现出了一丝暖意。

　　2025年11、12月，上海二手房成交量都在2.2万套以上的水平，日均成交超过700套。

　　这是一个令人振奋的数据。

　　但市场的另一面，有人的小区无房可卖，有人的小区却是大量挂牌房源久卖不掉，甚至降价也无人问津的残酷现实。

　　虽然说没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。

　　但是没有一个人可以完全不计成本的降价卖房。

　　越是楼市低谷期，越能看出来什么样的房子没有未来。

　　现在的成交依然有赖于“以价换量”。

　　买家大胆砍价，卖家小心还价。

　　有的小区一套成交价比一套低。

　　所以，有相当一部分人就认为上海的房子肯定跌，必须跌，而且是永远跌。

　　甚至有后台留言说，“上海的房子必须跌倒2万块/平”。

　　真的是互联网让做杠精的成本降低了太多。

　　市场差归市场差，成交量又没有消失，而且该成交的还在成交。

　　同样是在市场底部的时候，优质的房子价格合适总是容易出手的。

　　在市场最惨烈的2025年上海二手成交25万套，远超2022年16万套。

　　当前的市场环境下，地段好，有核心资源加持，价格合适的房子就是比别人的更好卖。

　　哪怕是很多人嫌弃的老破小。

　　现在市区200万上下的老破小简直是热门单品。

　　可惜的是，上海市场上这样好卖的房子是少数。

　　要么你房子优势明显，那么你可以少降价；要么你房子没什么有优势，就得靠价格弥补。

　　房子明明不行，却自己把他当个宝，在当下还想卖出牛市的价格，那肯定行不通。

　　现在还在卖房的房东，如果你仔细了解市场就会发现，有些房子不管怎么搞，就是没人看房，没有成交。

　　付出十倍百倍的努力，即便成交了价格也很惨。

　　当下什么的房子已经卖不动了呢？

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　　第一类：奇葩户型

　　十年之前，许多人买房时对户型的关注远不如今天。

　　因为大家关注的点在于能住人，能买到就行了。

　　如今户型在买房人心中的顺位越来越高。

　　奇葩户型已经成为卖房人的天敌。

　　最常见的是有暗厅和暗卫的，都算好的，什么没有采光、造型奇特、尖角特别多......

　　很多时候，进到房间里，容易晕头转向，没有个指南针，连东南西北都分不清。

　　小区户型数量和房价一定程度上是成反比的。

　　因为数量越多意味着一开始设计的时候就越乱。

　　中远两湾城号称有800多个户型，那绝大多数都是垃圾户型。

　　所以即便是这么好的地段，想稳住价格也不容易，现在的最低挂牌价已经6万以内。

　　第二类：次新房1楼

　　现在凡是次新房小区有极低价格的房源，1楼一定占一席。

　　市场火热的时候，买1楼的客户赌徒心里是大于居住实用的。

　　很多人看着市场好，想快进快出，1楼的价格往往又是最低的，资金量要求最低。

　　吃到的上涨红利会更多。

　　但真正有居住需求的，很少会把第一选择放在1楼，甚至但凡有其他的楼层1楼都不会考虑。

　　市区老破小1楼对于很多上年纪的客户还是很不错的选择。

　　毕竟没有电梯的的房子，一楼进出都方便。

　　电梯房1楼绝对的掉分项。

　　现在上海住宅新规也出了，以后的新房大家都做架空层，甚至要到3、4楼才是真正主人的。

　　1楼这种直接被忽略了。

　　同样最低楼层，人家卖3楼，你卖1楼，没有任何优势可言。

　　第三类：单小学学区的老破小

　　并不是说小学不重要了，只是民办摇号新政的出现，不确定性急剧增加。

　　甚至不如那些没学区的，因为人家没溢价，价格更便宜。

　　但是为单小学学区付出额外溢价，对现在的买家来说有点不划算。

　　顶级双学区自然是最好，不愁买也不愁卖。

　　我们一直强调买房要有卖家思维。

　　仅有单一小学学区的老破小面临一个根本问题：六年后，谁会来接盘？

　　现在趋势就是双学区、一贯制＞普小强初＞强小普初。

　　逆势而为成本最高，效果最差。

　　上面三类的主要问题还是使用价值大打折扣，而下面这三类是真实的割韭菜产品。

　　第四类投资客扎堆的大盘

　　超级大盘管理难度大，租赁情况复杂，小区品质的保持并不容易。

　　最坑的是挂牌量超级大。

　　上海康城最高峰的时候有近400套房子挂牌在卖，你这是新房开盘吗？

　　这种想不砸盘都不可能。

　　牛市我涨不过人家，熊市我还能跌不过你！

　　崇明岛上其实也不少这种投资客扎堆的别墅大盘。

　　这里就难了，无论挂牌多还是少，你都卖不掉。

　　这里可能就是打破理论的地方，既有卖不掉的房子，也有卖不掉的价格。

　　投资是把双刃剑，市场热的时候涨的快，市场冷的时候跌的更快。

　　真正能在山顶获利的只有很少的人。

　　多数人都在狂欢之后都被埋在坑里。

　　第五类郊区没有地铁的动迁房

　　距离在1.5公里以上的基本就都属于没有地铁了，这个距离内骑个自行车还能勉强解决一下。

　　动迁房的本质是保障拆迁户的基本使用功能，所以在产品、品质、地段等方面都处于劣势。

　　只有这样，动迁的成本才能尽可能做到最低。

　　这些房子正常入市以后价格也就在次新房的5-7折，很多预算有限的客户买了动迁房本就是图价格低。

　　如果没有交通加持，方便上班通勤，那就是失去了最后一点点使用价值。

　　第六类商住公寓

　　商住公寓本就是特定时期的产物，现在都已经不让做了。

　　卖房的时候都被包装成优质的投资产品，其实一点投资属性都没有。

　　除了市区租售比极高的可能还有点价值，绝大多数还是不要碰。

　　因为市场受众大少了，再加上老破小价格下来后进一步挤占公寓客户。

　　开发商都是装修的很好看，主打一个视觉效果。

　　想让你冲动消费。

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　　在牛市里，潮水能掩盖所有问题。

　　当潮水退去，才知道谁在裸泳。

　　上面提到的一些房子，如果你降价还能卖掉那还算好的。

　　如果你遇到的是挂牌很多，没有带看，没有成交的小区，那就请做好最坏的打算。

　　要想不猛降价，我们有更有解法。

　　正在为卖房发愁的朋友不妨找我们聊聊。

　　快速卖房我们是专业的。

　　当下的房东，如果你的房子不是“垃圾资产”，也没必要“慌得一批”。

　　只有那些特别“吊”的房子才是永远卖不掉了。

　　毕竟价格已经调整了那么多了。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。