海淀压轴大戏，出了意外

12月23日下午，海淀上地0702地块压轴登场，只是整场土拍看下来，气氛有些诡异。

参与竞拍的只有两家：

海开控股和北京建工。

现场，第一轮竞价开启后，拍卖大厅的空气仿佛瞬间速冻，整整两分多钟，所有人都在盯着屏幕，却谁也不肯先动。

直到海开终于打破僵局，缓慢地举起了号牌，紧接着现场又陷入了近三分钟的沉默。

北京建工举牌后，海开再次报价后，无人跟进。

最终，地块被海开收入囊中，成交总价锁定在84.56亿元，溢价率仅0.4%，住宅部分楼面价约6.96万元/㎡。

房企的迟疑，让一些人感到意外。

毕竟这块地，确实是难得的好地。

上地0702地块，位于功德寺地块和中海树村地块之间，功德寺地块也就是后面的大火的和樾玉鸣、和樾望云双子，目前去化率均在90%上下。

中海树村地块，是今年北京的单价地王，近期也公布了案名，为安澜北京，目前预售证已拿，预计均价15–18万/㎡，在市场上可以说未开先火。

地块再往北，直线距离约1公里，是“宇宙中心”中关村软件园。

东北侧约1公里是清河站，地铁3号A线、昌平线南延+19支线多轨。

教育更是堪称王炸，正儿八经的上地学区，北京教育第一梯队。

之前我们讲安澜北京时也提到过，上地学区最大优势是“无坑校”。

上地实验小学，海淀牛小，硬件师资双一流；上地实验学校九年一贯制，成绩稳定；北京市二十中学，老牌重点，高考成绩一直亮眼。

小学均衡，初中强校云集，即便二派兜底，也能上个不错的初中。

对于习惯性鸡娃的海淀家长来说，这种确定性非常重要。

另外，地块本身规划了一块 “贴身教育用地”，就在项目的北边，由北京101中学承办十二年一贯制学校，计划2026年开工、2028年秋季开学。

如果孩子在这上学，那就是真的“目送式”教育，家长省不少心。

再加上，上地板块本身已经多年没有供地了，产业、交通、教育、醇熟度、以及地块的稀缺度，均在线，那为啥土拍会出现这种情况？

主要是门槛太高。

第一，八十多亿元的体量，说大不大，但说小绝对不小，这可是年底，很多有实力吃下的玩家，有心无力。

第二，规则筛选了一批人，上地0702额外设置了竞买资格预审环节，需通过北京市海淀区人民政府资格预审。

第三，有商业包袱，0702地块为组合地块，由两块住宅和一块商业地块组成，总占地面积7.71万平米，规划地上建面22.54万平米。其中商业部分，分别占总用地和建面的45.1%和58.7%。

涉及大商业，很多时候容易算不清楚账。

业内对海开拿下这块地，其实早有预料。

海开是0702组合地块的一级土地整理者，有信息优势，同时海开在海淀是有牌面的，深耕多年，有开发经验优势。

近几年，海开在海淀的存在感是比较强的。

从2021年的圆明天颂开始，海开通过高溢价地块切入高端市场，当时以11.5万元/㎡的均价实现了较快的去化。

随后的栖海澐颂，在2023年的成交数据中，也排在前列。

到了今年3月，永丰南的颐海澐颂开盘，单日认购额超70亿，海开也借此完成了“颂系”在海淀的布局。

产品力的打磨上，上述几个项目，海开也确实展现出了可圈可点的一面。

对于海开而言，上地0702地块，是在熟悉的地方继续补仓。

最后，功德寺双子当时住宅楼面价，在7.1万元/㎡左右，售价基本稳在10.5万元/㎡。

上地0702楼面价不到7万，账面上有一定的操作空间。

地块住宅部分容积率2.2、限高30米，也就是说，产品大概率只能是10层左右的洋房或小高层。

再加上双地块分割，难以排布舒展的园林，项目的产品应该会走“刚改通杀”的实用路线，主力户型预测在100—140㎡的三四居。

至于价格，大概率会在10.5万元/㎡左右，算下来，总价约1100万元起步。

首付300万元上车海淀北核心区位、上地优质学区，对海淀家庭而言，还是有一定吸引力的。

当然这只是预测，最终产品形态如何，怎么定价，还得看海开的具体考量，不管怎么说，上地地块楼面价一出来，各大社交平台上，就有了一些声音：

功德寺买急了。