2026年楼市见底信号出现了吗？算完这两个指标你心里就有数了

2026年的楼市，到底能不能触底反弹？

咱们这一轮房价的调整到现在也进入第五年了，如果按照国际惯例，也差不多该到了见底的时候，那么现在的房价，到底跌到位了吗？

2025年的百城房价数据已经出炉，我来带你拆解一下咱们现在到底处在哪个阶段？

并且在后半部分，我会给你介绍两个判断房价底部的办法，你可以根据自己所在城市的情况自己算一下，看看你当地的房价到底是什么情况。

先来拆解下2025年的百城房价数据，现在楼市的分化情况已经摆在了台面上，新房看似涨了，二手房却跌得更狠。

具体来看，新房均价累计涨了2.58%，12月环比还微涨了0.28%，而且结合前两年的走势，你有没有发现一个现象？

百城新建住宅价格及环比变化

注意这个图里的红线部分，你会发现今年的新房均价，虽然涨幅不多，但每个月也都处在微涨的一个区间，对比22年连新房都动不动环比下跌的情况，现在的新房市场确实要好不少。

但你觉得，这能代表市场回暖了吗？

其实这部分新房均价的涨幅，很大程度上是靠一些尖子生拉起来的，就像我和马云平均身价能过百亿一样，12月有68个城市的新房其实是在跌的，涨的全是深圳、上海这些高端豪宅扎堆的城市。

比如说上海豪宅全年挂牌价涨了10.13%，光是这个数就能直接把全国新房均价拉上平均线，但要是看普通刚需盘的话，该降价还得降，甚至不少房企还在靠送车位、减物业费抢客户。

所以我倒觉得看新房均价不如看中位数的情况，毕竟买豪宅的人对比广大的购房群体，占比还是少数。

而我们12月份的新房价格中位数环比其实是微跌的。

所以你说新房市场回暖了吗？对比2022年确实是好一点，但要说接下来马上就触底反弹，那我觉得还是需要再观察观察。

怎么观察呢？这里我们可以重点看一下二手房的情况，因为二手房更能反映楼市的真实情况。

新房还有各种豪宅和第四代住宅的概念撑着，再加上各方面的力量调控，再不济也会给个面子，有些地方还会明里暗里多给你送点面积。

但是二手房就不一样了，对于一些手里拿着房子的个人卖家，他们如果想尽快能把房子卖出去，唯一的办法就是降价。

我们通过观察二手房市场的价格走势和去化情况，就能侧面看出来市场上的买卖需求情况。

我再给你把二手房的均价走势贴出来：

百城二手住宅价格及环比变化

你会发现，二手房市场其实还是不太乐观，本来的小阳春没能持续，越到年底跌幅还扩大了。

均价全年跌了8.36%，比2024年的跌幅还扩大了1.1个百分点，你要是去年年初买了一套100万的房子，一年就能蒸发8万多，如果再加上房贷利息，直接等于白干大半年。

这说明什么？说明市场预期还是非常脆弱，卖家套现离场的意愿，普遍比买家接盘的意愿强烈得多，最后想卖出去，只能以价换量。

所以说2026年的楼市，依然处在分化和筑底的阶段。

政策也会继续宽松，比如限购放松、房贷利率可能再降，但最近上面也开始放风说要“缩短调整时间”，不会搞大水漫灌，所以反弹大概率是温和的，想靠买房暴富基本不可能。

那么，到底怎么判断市场见没见底？难道就是等房价不跌了吗？

我告诉你两个自己也能算的指标：租金收益率和十年期国债收益率。

先来跟你说一下怎么算，然后再来解释一下这个逻辑。

所谓租金收益率，就是你拿你房子租出去一年能到赚的租金，除以房子的总价，再乘上100%。

然后你拿这个数，去对比无风险投资的收益率，比如说银行的大额存单，或者是十年期国债收益率。

比如说我现在有一套100万的房子，租出去一年能赚2万块，那就用2万除以100万，得出来的租金收益率就是2%，而现在银行的大额存单利率已经达不到2%了，十年期国债收益率大概在1.8%左右。

所以就可以得出来结论，我这个地方的房子，大概已经触底了。

这个核心逻辑就是，当租金收益接近甚至超过无风险收益率时，买房出租的收益就比买国债划算，各路大资金才会愿意进场托底，房价才有可能真的触底。

如果租金收益还没到，那就要等要么房租上涨，要么房价继续跌。

当然这里还没考虑到房子出租的损耗等等方面，每个城市的房租房价情况都不一样，而且我们的国债收益率也是会变的，所以就需要你多做观察。

而我也会在后续的内容里继续跟踪分析楼市的各项数据，感兴趣的朋友可以点个关注，资本永不眠，下期内容见。