房价见底了吗？五大指标说透2026楼市真实走向

2026年的楼市，一边是核心城市新政后成交回暖的好消息，一边是三四线城市依然在降价、难去库存的老问题。

“房价见底”成了街头巷尾热议的话题，有人急着抄底，有人捂着钱包观望。到底啥时候才是真正的底部？

其实不用瞎猜，抓住量价、库存、土地、房企、政策这五大核心指标，答案一目了然。

见不见底？看五大指标

房价见底从来不是某一个数据的单日反弹，而是供需、资金、信心拧成一股绳的企稳。

这五个硬指标，就是衡量市场冷暖的“温度计”。

1. 二手房量价稳是第一信号：新房价格常受限价、房企促销干扰，容易“失真”，二手房才是市场的“晴雨表”。

底部特征必须是重点城市二手房成交套数连续3个月环比涨，价格不再跌，告别“降价甩卖”的窘境。

新房方面，现房销售占比得明显提升，毕竟看得见摸得着的房子，才能打消购房者的顾虑。

2025年，重点30城二手房成交虽没跌，但百城二手房价格仍跌了8.36%，显然还没站稳。

2. 库存去化周期要回到合理区间：房子卖得快不快，库存说了算。

通常新房去化周期低于12个月是供不应求，高于24个月就是库存压顶。

2025年重点城市新房库存上半年降得快，下半年就慢下来了，三四线城市更是堆满了待售房源。只有当库存去化周期连续6个月缩短，三四线也跟上节奏，市场才离底部不远。

3. 土地市场得有真热度：房企敢不敢拿地，直接反映对未来的信心。

底部信号很明确：核心城市优质地块溢价率往上走，民营房企重新出现在土拍现场，住宅用地流拍率跌到10%以下。

2025年虽然有北京松榆里地块抢破头的热闹，但全国300城住宅用地成交面积还是跌了13.7%，土拍热度一阵风，没形成气候。

4. 房企要走出债务泥潭：房企活过来，市场供给才稳。

底部特征是出险房企债务重组基本完成，不再有大规模违约，房地产开发投资降幅持续收窄，甚至转正。

2025年，融创、碧桂园等房企虽然缓了口气，但前11个月全国房地产开发投资还是跌了15.9%，房企兜里没钱，拿地建房的底气自然不足。

5. 政策红利要传到千家万户：政策出台不算完，落地见效才是真。

底部信号得是政策效果从核心城市传到三四线，居民愿意办房贷，改善需求敢释放，大家不再观望。

2025年底北京新政后，新房二手房网签量大涨，但这种热度只停留在大城市，没能扩散开，政策效力越传越弱。

局部回暖，远没全面见底

对照五大指标一看就懂，当前楼市只是核心城市局部冒热气，全国大盘还在调整，根本没到全面见底的时候。

核心城市和三四线城市的差距越拉越大。

2025年一季度深圳新房成交涨了80%多，上海、广州也涨了20%以上，大户型改善房尤其抢手。可三四线城市呢？人口不断外流，房子越盖越多，降价都没人买，房价还在往下走。这种冰火两重天的局面，决定了楼市不可能全国一起见底。

成交数据看着热闹，其实根基特别虚。

2025年楼市是典型的“高开低走”，一季度的回暖，不过是疫情积压的需求集中释放，不是真的市场变好了。

4月之后，商品房销售额又开始跌，前11个月跌幅还扩大到11.1%，70个大中城市里，房价上涨的城市越来越少。

这种一阵风的回暖，撑不起市场底部。

最关键的还是大家的信心没回来。现在买房人最怕的不是房价贵，而是怕买了之后房价再跌，怕房企交不了房。

2025年“金九银十”本来是卖房旺季，结果市场平平淡淡，就是因为大家心里没底。

预期这东西，比黄金还珍贵，要想修复，得等房价稳了、交房顺了，好消息攒够了才行，短期内根本办不到。

2026年楼市展望：大概率触底

不少机构都预测，2026年内地楼市大概率能摸到阶段性底部，一线城市房价可能先回暖。但别指望回到过去那种“买啥都涨”的年代，这次的底部，是“结构性底部”，不是全面反弹。

政策还会继续发力。2026年降低二手房增值税、改革公积金制度这些政策，都会实实在在降低买房成本。

随着政策效果慢慢显现，核心城市的二手房成交会先稳住，土地市场也会慢慢热起来，五大指标会一步步往好的方向走。

结构性机会是主流。就算2026年市场触底，也不会全国房价一起涨。

人口持续流入的一线和核心二线城市，靠着好学校、好医院、好工作，房价会先企稳；

而那些人口外流、产业单一的三四线城市，房价可能会在低位徘徊很久，甚至还会小幅调整。

底部确认得等时间验证。想知道是不是真的底，得看五大指标能不能连续两个季度稳住：

二手房价格连续6个月不跌、房企投资降幅收窄到5%以内、重点城市库存去化周期回到合理区间。

这些条件要是能在2026年下半年达标，那才说明楼市真的筑底成功，要开始慢慢回升了。

说到底，现在的房价还没全面见底，只有核心城市的局部板块有回暖迹象。

2026年楼市大概率会摸到阶段性底部，但未来是“好城市好房子涨，差城市差房子跌”的分化行情。

对购房者来说，与其纠结“抄底时机”，不如盯着核心城市的改善型好房子，这些才是最先受益的香饽饽。