增值税“减负” 住房市场再迎利好

　　一套价值500万元的二手房，交易增值税可降低上万元？2026年开年，房地产市场“减税红包”落地，进一步利好刚需购房者和置换家庭。

　　日前，财政部、国家税务总局发布的《关于个人销售住房增值税政策的公告》明确，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。公告自2026年1月1日起施行，1月1日前，个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行。

　　作为“十五五”开局之年落地的首个楼市新政，此次实施的个人住房增值税新政释放出明确的信号：降低增值税，直击交易成本痛点；北上广深纳入满2年免征，破除区域政策壁垒；2026年前未申报税费可追溯享受，体现政策的人性化设计和“温度”。

　　税费高企是制约房地产交易的堵点之一。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，当下，潜在购房者对住房交易成本比较敏感，降低交易税费的诉求也比较高。此前在房屋交易中征收5%的增值税，无论对于刚需买家，还是置换卖家，都是巨大的成本。尤其是一些购房者可能勉强凑够了首付，但还要凑十几万元甚至几十万元的税费，这明显制约住房交易。

　　新政带来的“减负”效应直观可见。例如，新政实施后，一套交易时间未满2年、售价为500万元的房屋，增值税税率从此前的5%下调至3%，增值税税费降幅超9万元。

　　李宇嘉关注到，过去几年，房地产领域的纾困政策，重点在降低首付、降低利率，税费调整政策相对较少，此次增值税“减负”，有利于进一步促进合理消费、降低消费制约和成本。他认为，此轮增值税“减负”新政实施后，将对房地产市场产生多方面影响：一是降低交易成本，减少交易摩擦，释放更多需求；二是缓解因为交易成本高而导致的卖房困难，特别是减少卖家为了卖房不得不大幅度降价的情况；三是促进住房“卖旧买新”循环。

　　“此次增值税减税政策，最主要影响即减轻了售房成本。”上海易居房地产研究院副院长严跃进向中青报·中青网记者表示，售房税费成本的降低，使得业主售房的积极性增加。此次增值税减税政策的实施，也说明相关部门关注到个人住房消费中的堵点，通过政策调整优化，为市场流通机制的完善提供更大支撑。

　　购房者同样能间接受益。严跃进分析，一方面，过去的房屋交易过程中，税费容易转嫁给购房者，如今，过去常由购房者承担的部分增值税成本将随政策调整有所降低；另一方面，税费减少使业主议价空间增大，购房者有望以更优惠的价格认购房源。“尤其是大户型次新房，由于总价较高，增值税减免额度更为可观，给有改善需求的购房者提供了难得的‘捡漏’机会。”

　　近几年，住房领域的新政出台，往往伴随着二手房挂牌量明显增加的现象。此次新政出台，引发了不少人对这一问题的担忧。多位专家明确表示，政策核心是降低交易摩擦，而非刺激集中抛盘。严跃进补充道，预计市场上二手房的挂牌或供应情况总体会保持稳定。

　　严跃进指出，此次政策不仅有利于促进住房市场“卖旧买新”的循环，释放出居民对居住品质提升的需求，同时也为新房等市场带来了更多机会，还将有利于促进大户型新房项目的去库存。他也谈到，这是启示各地结合此次增值税减税政策和各地“以旧换新”政策，有力促进置换需求和改善型购房需求的释放，真正与2026年各地去库存工作进行有机结合。

　　此次住房交易新政的一个亮点是实现了全国政策统一。北京国家会计学院副院长李旭红表示，此次个人销售住房增值税政策调整，既降低了住房交易环节成本，能激发存量房市场流动性，促进“卖旧买新”的改善型需求释放，又通过统一政策标准营造了公平市场环境，助力一二手房市场良性循环。政策兼顾了刚性与改善型住房需求，有利于稳定市场预期，为房地产市场健康发展注入动力。

　　2025年中央经济工作会议指出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。

　　2025年以来，各地区各部门加快出台实施各项支持性政策，积极释放刚性和改善型住房需求，推动房地产市场止跌回稳。此前，国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长付凌晖曾表示，从统计数据来看，房地产市场虽有所波动，但政策成效仍在继续显现。比如，商品房销售降幅收窄，2025年1-10月份全国新建商品房销售面积和销售额同比分别下降6.8%和9.6%，降幅比2024年同期分别收窄9个和11.3个百分点。同时，随着控增量、优存量等房地产政策措施持续发挥作用，2025年以来房地产去库存稳步推进，10月末全国商品房待售面积75606万平方米，连续8个月减少。

　　新政将与各地出台的楼市支持措施形成政策合力。严跃进认为，当前，房地产市场信心持续改善，各类利好的降税政策将释放出更大的市场效应。一系列政策将发挥非常好的“组合拳”效应，形成“好政策-好市场-好预期”的良性互动与传导，最终都将助力2026年房地产市场去库存工作，为促进市场良性互动和交易活跃带来积极作用，在惠及住房消费和预期改善的同时，进一步稳楼市。

来源：中国青年报