因限购借岳母名买房，法院：实际出资+长期控制=借名成立｜借名买房律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

原告周明与被告林秀英原系女婿与岳母关系。周明与妻子周婷于2006年结婚，2022年经法院判决离婚（A号判决）。

2010年，周明与周婷计划购买一套二手房用于投资，但当时二人名下已各有一套住房。恰逢北京市于2010年4月30日出台“京政发〔2010〕13号”文件，规定“同一家庭限购一套新房”，且银行暂停发放第三套房贷。为规避政策限制并确保交易顺利，三人协商后决定：以林秀英（岳母）名义购房，房屋实际归周明夫妻所有。

2010年3月，周明作为买受人与卖方签订《存量房订购协议》，支付定金2万元；4月，周婷出面签订《补充协议》，将付款方式由贷款改为一次性付清，总价89.5万元。两笔房款（64.5万+25万）均由周明、周婷筹措支付。

2010年4月30日，为完成过户，卖方与林秀英签署备案合同（约定价29万元，仅为避税），房屋随后登记至林秀英名下。

此后十余年，一号房屋一直由周明对外出租，租金用于夫妻共同生活。契税、物业费、供暖费等均由周明缴纳，全部购房合同、发票、房产证原件均由其保管。

2022年离婚诉讼中，因房屋登记在林秀英名下，法院未予分割（B号判决）。离婚后，林秀英补办新房产证，并更换门锁，声称房屋系其养老所购，否认借名关系。

周明遂起诉，请求：

确认三方存在借名买房关系；

判令林秀英协助将一号房屋过户至周明与周婷名下。

林秀英辩称：

房款是她委托女儿代付，资金来自其多年积蓄；

当时无真正限购，无需借名；

周明只是代为办理手续和出租；

所有证件是周明私自扣留。

周婷亦否认借名，称母亲为养老购房，自己仅代为操作。

二、裁判结果

✅ 支持原告诉求！

法院判决：

确认周明、周婷与林秀英就一号房屋存在借名买房合同关系；

林秀英于判决生效后15日内，协助将房屋过户至周明、周婷名下；

三、法院说理要点

借名动机合理

2010年4月底北京出台限购政策，周明夫妻名下已有两套房，确实不具备购房资格，借名具有现实必要性。

实际出资明确

定金、首付款、尾款均由周明、周婷支付；

卖方收条明确写明“收到周明/周婷房款”；

林秀英主张“资金在其女儿账户”，但无法证明该资金专用于购房，亦无转账凭证佐证。

全程参与交易

周明签约、周婷变更付款方式，林秀英从未出面；

长期占有与控制

房屋交付后由周明持续出租十余年；

租赁合同早期虽写“林秀英出租，周明代签”，后期直接以周明为出租人；

全部原始票据、房产证由周明持有，林秀英直至离婚后才补办新证。

录音佐证关键事实

在双方通话中，林秀英多次表示“房子你们卖了分一半”“夫妻共同财产一分为二”，间接承认房屋非其个人财产。

�� 法院强调：

虽无书面借名协议，但结合政策背景、出资行为、交易参与度、实际控制力及亲属关系，周明主张的借名关系具有高度盖然性，应予支持。

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

限购政策是合法借名的重要理由

若因政策限制无法购房，借名行为更易被法院认可。务必保存政策文件（如政府通知）作为证据。

“谁出钱、谁管房、谁拿证”是确权核心

即使登记在他人名下，只要能证明：

✅ 实际支付全部房款；

✅ 长期占有使用（自住或出租）；

✅ 持有全部原始凭证；

就可能胜诉。

录音可成关键证据

对方在沟通中若承认“房子不是我的”“你们分吧”等，可能构成自认，极具证明力。

✅ 行动建议：

若您正面临类似纠纷，请立即：

① 收集所有付款凭证、租赁合同、缴费记录；

② 整理政策文件、聊天记录、录音等间接证据；