上海五星级酒店被“0元购”，是捡漏还是接盘？

(文/解红娟 编辑/张广凯）

动辄几十亿的五星级酒店如今也可以“0元购”了。

近日，上海新天地核心地段的五星级酒店版图迎来重大变动，京投发展宣布以0元收购 Trillion Full Investments Limited 持有的上海礼仕酒店有限公司（以下简称“上海礼仕”）45%股权，同时以3500万元受让复地集团对上海礼仕的2.09亿元债权。

叠加京投发展此前已持有的上海礼仕55%股权，此次交易完成后，上海礼仕将正式成为京投发展的全资子公司。

需要指出的是，上海礼仕的核心资产，是位于上海市黄浦区嵩山路88号的五星级酒店新天地安达仕酒店，该酒店不仅由国际知名品牌凯悦集团运营，还是安达仕品牌在亚洲开设的第一家酒店。

这也意味着，新天地安达仕酒店已被京投发展100%控股。

但在两年前，京投发展还曾萌生“脱身”之意。2023年11月24日，京投发展发布公告称，公司拟通过北京产权交易所公开挂牌转让所持有上海礼仕55%的股权，征集拟转让股权的潜在受让方。

这一转让计划一直持续至2025年年中。彼时，曾有大宗资产管理方为新天地安达仕酒店给出23亿元的市场报价。

从23亿元报价到0元收购，短短半年间为何出现如此剧烈的估值变动？

戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强直言，上海礼仕净资产为-17.1亿元、负债超25.2亿元，是此次0元转让股权的核心原因，但“23亿挂牌时候是不考虑负债的。”

但不可否认的是，京投发展从“想卖”到“全收”的态度反转，本质上是对酒店“不赚钱”现实困境的妥协。即便坐拥上海新天地黄金地段，且头顶凯悦旗下高端品牌的光环，新天地安达仕酒店仍难抵行业下行压力，陷入“营收覆盖不了成本”的恶性循环。

数据显示，截至2024年12月31日，上海礼仕资产总额8.6亿元，负债总额却高达25.12亿元，净资产为-16.51亿元；经营层面，全年营业收入1.81亿元，净利润亏损1.03亿元。

到了2025年8月31日，上海礼仕经营状况进一步恶化，资产总额降至8.15亿元，负债总额攀升至25.26亿元，净资产亏损扩大至-17.1亿元，同期营业收入1.09亿元，净利润仍亏损0.59亿元。

酒店不仅挣不到钱，还需股东“贴钱”维持运营。

2025年5月30日，京投发展股份有限公司发布公告，根据公告，2023年6月19日，京投发展与上海礼仕签署了《借款协议》，借款金额为5000万元，期限2年。鉴于原财务资助将于2025年6月到期，为支持上海礼仕业务开展，满足其资金周转及日常生产经营需要，京投发展拟对原财务资助进行展期，展期金额为5000万元，展期期限不超过2年。

而这场特殊的“0元购”交易，背后折射出中国内地高端酒店市场正经历深刻的结构性调整。

仲量联行研究报告指出，截至2025年11月，中国内地酒店交易额约为110.65亿元；2024年同期约为151.79亿元，同比下降27.1%。这一下滑并非简单的市场滞缓，而是结构性的供需调整。其背后存在双重原因：一是大型交易及高知名度资产投资机会锐减，优质供给暂时稀缺；二是部分业主面临现金流压力，开始以更具吸引力的价格释放资产，部分买家也因此采取观望态度；资产成交价格较低叠加交易活跃度放缓，拉低整体酒店交易额表现。

例如，成都希顿国际酒店经历7次流拍，第八次拍卖以约5亿元成交，相较10亿元的起拍价格折价约 50%；重庆北碚悦榕庄经10次流拍，从7亿元起拍价降至8181万元成交，折价近九成；惠州原凯宾斯基酒店多次调价后以1.456亿元2.7折抛售等等。

“所谓的‘0 元购’，根本不是捡漏优质资产，而是卖方完成风险出清、买方承接债务与重组责任的结构性交易。”晶捷品牌咨询创始人、品牌战略专家陈晶晶表示，该五星级酒店资产在品牌与地段层面看似稀缺，但长期运营亏损与高杠杆叠加，使其负债已大于资产。国资作为耐心资本，并非“捡漏”优质资产，而是接手一个需要长期输血与经营模型重构的重资产项目。这一案例或许是高端酒店及商业地产资产泡沫破裂与估值重构的标志性事件。

不过，卢强也指出，市场并非全面遇冷，优质核心城市的核心地段五星级酒店，以及度假酒店若年限符合，仍将是新兴投资人以及新的酒店reits投资者的偏好，具备很好流动性。