楼市不佳，芳村板块却打了个翻身仗

文｜邓浩志

虽然25年的楼市延续过去几年的低迷，连“珠金琶”都跌得一塌糊涂。但新荔湾，准确说是芳村，今年算市场中的一个小小亮点。一是交易非常活跃，比如年中的时候，新房一度出现紧凑型三房缺货，二手房250万左右总价也出现缺货的情况。而年底入市的某江景盘，也一度出现某些户型断货。二是片区配套有了比较大的提升。“三馆合一”全面投入使用，广船的船台1914已经成为了市民新的打卡点，太古里、山姆会员店也开始试运营。而万象城、太古里也在推进当中。突然之间，芳村集中了一众高端配套，也成为了高端楼盘的汇聚地。而芳村楼盘的销售压力，实际上要比老黄埔要低不少。

为什么和老黄埔相比呢？

这得从2021年楼市最火爆的时候说起。当时广州楼市充满了投资客，而市场一边倒强调广州的东进南拓。当时有个粉丝咨询我买哪儿好，这位粉丝在此之前花了1万多进了深圳某楼市大V的“私董会”，和他说如果投广州，钱多选天河，钱少就黄埔。他不放心，于是找了个广州本地的V问。问完我后还是采信深圳大V的建议。他反过来给我解释：首先广州城市往东发展，西边没机会。其次荔湾是老城，没产业，缺乏带动效应。最后是荔湾破旧，只有本地老广会选，外地人看不上。

结果呢？房价当然都是跌，全国都在跌。但荔湾明显更抗跌。这里有我上面说的城市面貌的改善，配套的升级，也有收入稳定的体制内员工对老城的支持。更有拆迁对片区及周边需求的带动。反观黄埔，超级大盘云集，供大于求情况不是一般的突出……

房子和其他投资品种有很大差异，它可以使用，而且投资周期非常长。所以必须以5年甚至10年的为尺度进行思考，而非专业人士（强调一下这里的专业人士不包括普通中介，或者网上所谓的大V，这两年广州和深圳不少出名的炒房大V自己都爆雷，自己都跑路了。由此可见他们也只是幸运地吃到市场红利而已）是无法把握未来5年的变化趋势的，他们不会知道哪里的配套能落地还只是宣传，哪里的旧改能推动还是有障碍，哪里的供不应求是阶段性还是趋势性的。他们只知道现在哪里火，就推哪里。

芳村楼市的相对强势，得益于四年前的相对弱势，让它的价格反而有了安全垫。得益于楼市投资潮褪去，回归自住为主的市场更看重配套。得益于规划的逐步落地而非远期的画“大饼”的假利好。至于芳村没有产业支撑，这更是个没文化的伪命题，居住离工作一定距离一点问题都没有。

潮水褪去之后，才知道谁在裸泳。楼市如此，大V亦如此。