北京10万+顶豪，卖了410亿

文/北京进深 林振兴

这一年，京城顶豪有多疯狂？

2025北京新房成交金额榜前十名中，有6个是10万元/㎡以上的顶豪项目。

分别是海淀，功德寺“双子座”和樾望雲、和樾玉鳴，朱房“双子座”海晏和臻澐；朝阳，北京宸园和萬吉玖序。

它们一共卖了超380亿。

此外，榜单中还有海淀颐海澐颂与丰台璞逸丰宜两个顶豪项目，均价也站稳9万 /㎡的高位。

毫无悬念，海淀凭借强势地段与高单价，直接承包了金额榜的半壁江山。

虽未进入金额榜前十，西城的京华玖序，仍以均价超17.88万元/㎡、套均3669万元的实力，成为2025年北京楼市单价最贵项目。

很多人不解，为何疫情后经济下行周期内，顶豪却更香了。

实际上，中国高净值人群近三年来的复合增长率在10-11%左右，而都会恒产数量供应稀少。

在这些城市顶层人群眼中，保险 房地产仍是抵御通胀且配置资产的最佳组合。尤其是一线城市的地产项目，更是他们眼中的香饽饽。

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2025年，北京顶豪市场的热销序幕，由海淀拉开。

3月21日，功德寺“双子”开盘当晚狂卖1000套，总成交额152亿元。

至年底，这哥俩双双携手跻身北京楼市成交金额排行榜前五。

其中，和樾望雲以92.27亿元的成交额稳居榜首，较上年销冠京华玖序（75.58亿元）高出16.69亿元，呈现断崖式领先。

该项目累计网签669套，位列新房网签套数排行榜TOP 2，均价10.5万元/㎡，套均约1379万元。

隔壁的和樾玉鳴亦表现不俗，成交394套，均价10.4万元/㎡，套均约1668万元，成交额65.73亿元，排名成交金额榜第五。

坐落在海淀最强学片的上地板块，旁边还挨着中国互联网的半壁江山——后厂村，腾讯、网易、百度、新浪等大厂坐镇，功德寺“双子”想不火都很难。

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功德寺之后，朱房“双子”接过交接棒。

建发海晏以75.85成交额，位列成交金额榜亚军。全年成交256套，成交均价13.6万元/㎡，也是十强榜中最贵的新盘，套均接近3000万元。

顶配340㎡，一层一户，层高3.6米，正常户型11套，还有2套顶退户型。

楼王户型备案均价16.91万元/㎡，目前已有1套网签，以及5套网上联机备案。

其中，网签中有一套是次顶层，按照备案价17.5万元/㎡，该套总价超5948万元。

果然，北京有钱人的共识仍是，要买就买最贵、最大的！

隔壁的臻澐，以33.61亿元成交额位列第十，成交均价也很坚挺——12.4万元/㎡，套均超2333万。

海淀清河板块，自2005年后长期无新增住宅用地，房价从8000元/㎡涨至14万 /㎡。

海晏与臻澐作为该板块近二十年来稀有的新供应，不止是海淀人民，全北京的高端买家，都在虎视眈眈盯着它们。

值得注意的是，海淀朱房这两个顶豪，走的路线完全不同。

凭借橡树湾20多年的打底，臻澐已不再只聚焦地脉文化表达，更多在探寻和迎合海淀新贵们的精神内涵。

初来海淀乍到的建发则不同，玩“三山五园”的情怀，并拿出自己做王府中式豪宅的看家本领。

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除了功德寺与朱房双子，海淀永丰南的颐海澐颂同样表现抢眼，以68.28亿元成交额，稳坐第四把交椅，均价9.03万元/平米。

这是海淀当时唯一的纯地铁盘，通勤无敌，同时靠着建华实验学校本部出圈。

颐海澐颂的热销，也让背后开发商海开控股尝到了甜头。

于是，12月23日海开再度出手，加仓海淀，以84.56亿元摘得上地地块，住宅楼面价约6.96万元/平米。

但，今时不同往日。

毕竟功德寺双子已经“收割”了1000多位买家，加上朱房村两盘也吸纳大量购买力。与此同时，中海树村地王——安澜北京也在快马加鞭赶来。

海开想要复刻功德寺的热销神话，绝非易事。

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这份成交额榜的第三名，是一匹意料之外的 “黑马”——中建·运河玖院，以73.6亿元的总成交额，硬生生在海淀军团的包围中抢下一席。

它凭什么？

均价仅6.2万元/㎡，却能闯进金额榜前三——靠的是绝对的数量碾压：

全年狂销904套，面积11.86万㎡，连开发商自己都没料到能卖得这么火。

凭借这一战绩，运河玖院毫无悬念地拿下2025年北京新房成交套数、成交面积的双销冠。

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东边，朝阳顶豪也不甘示弱。

酒仙桥板块的北京宸园，成绩非常亮眼，开盘169天成交110亿元。

全年网签313套、均价约11万元/㎡，套均1811万元，网签金额56.7亿元，位列成交金额榜第七。

不仅如此，北京宸园还顺势把酒仙桥板块炒热。

在酒仙桥，中海萬吉玖序成了下一位接力者。全年网签243套，均价11.3/㎡，套均2363万元，网签金额57.42亿元，位列榜单第六。

万吉玖序是是名副其实的真顶豪，它最小户型168㎡起步，套均200㎡以上，最大户型372㎡。

372㎡户型一共只有9户。其中，1套为顶层复式，建面576.65㎡，单套总价约7785万元。

楼王户型，首层架空，一层一户，两梯一户，层高3.6米，双入户门（保姆专用电梯，专用入户门，动线独立）。

同时，配备25米U型开敞阳台，洄游式玄关厅，LDKB一体化设计，270°转角阳台。它的客厅视野超棒，东南向的L型开敞阳台，能看到亮马河景色。

该户型拥有5个卧室和6个卫生间，其中主卧单元超50㎡，带独立衣帽间和豪华卫浴间，多功能室、独立家政间，“平墅”体验。

中海新城在西城的京华玖序，虽没有进入成交榜前十，但是它是京城楼市2025年单价最贵的项目，均价超17.88万元/㎡，套均3669万元，去年成交额30.82亿元。

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南边丰台，也有两位选手，杀入了成交金额榜前十。

巧合的是，两个项目背后都站着同一个开发商：金茂。

建发金茂·观宸去年成交367套，均价约7.86万元/㎡，网签金额35.98亿元，位列成交金额榜第八。

不过，项目一二期表现冷热分明：

一期开盘半个月左右就有57套网签，3个月的网签总量超200套，目前网签367套；二期取证3个多月，累计网签62套。

价格方面，一期成交均价接近7.86万元/㎡，二期较一期低了3000元/㎡。

金茂在丰台的另一个项目——璞逸丰宜，成交262套，均价约9.2万元/㎡，网签金额34.55亿元，位列成交金额榜第九。

要知道，丰台是北京楼市最卷的战场，新房项目扎堆，突破上万套。次新试图以价换量，新房疯狂内卷。

在这样的红海里，璞逸丰宜带来了一个新发明——“阳台 花池”组合，杀出一条血路。

不止产品能打，项目在融资层面也显功力，成功引入信托、资本乃至煤老板等多路金主。