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26亿拿地！歇甲村"花园城市"崛起：北七家交通+教育王牌组合深度测评！

在昌平北七家，一个总投资26亿的"花园城市"正改写区域格局。

2025年10月28日，中建智地与未来科学城联合体以26.01亿元底价摘得歇甲村地块，这宗总用地规模6.35公顷、规划建筑面积10.47万平方米的综合地块，折合楼面价2.85万元/㎡。

这是中建智地和未来科学城联合体第三次合作，之前他们合作的项目国贤府一期和二期，今年已经网签了619套房，签约金额近40亿，成为北部区域叫好又叫座的“好房子”！（国贤府贰期今年4月份刚刚开盘半年，已网签427套，签约金额24.06亿！）

因此，歇甲村这次的产品将更受期待！一河之隔的新北苑二手房均价已达7-9万元/㎡，而奶西板块新房望京国誉府、望京云尚的价格在8-9万元/㎡，业内预测歇甲村项目售价约5.5-6万元/㎡，如果产品做的足够优秀，将释放更多刚需刚改购房群体的购买力！

作为昌平距离城区最近的区域之一，这里东接天通苑超级社区，西临朝阳产业腹地，"回天计划"持续赋能，现在又迎来央企操盘的千亩规划，这片被低估的价值洼地正在迎来蜕变。

地块：详细解读

本次出让一共包括六块地！

其中0038、0046为两块住宅用地，限高60米的小高层，容积率在2.05-2.1，地上建面一共约9.1万平米，如果做100平米的户型，两个地块加起来会有大概900套房。同时在拿地备注中要求0037、0038、0039、0046地块地下空间可以连通，这样给开发商更多发挥空间，同时也可能为两家开发商深耕歇甲村板块埋下伏笔。

配建包括4个地块~这些配建加起来达到1.34万平米，建成后会无偿移交给相关部门。

0035地块为社区综合服务设施地块，一共规划建筑面积为3382平米，其中包括了不低于500平米的养老服务驿站、不低于980平米的社区文化设施、不低于450平米的社区医疗、不低于500平米的社区管理用房、不低于250平米的托育机构，以及不低于70平米的公共厕所，在用地规模中还包含不低于150平米的儿童活动场所，公共服务配套功能齐全。

0043地块为幼儿园，占地5200平米，建面4160平米，限高16米，为12班制幼儿园。

0044为街道级别的文化设施配建，占地2000平米，建面800平米。

0045为体育设施用地，占地8400平米，地上建面5040平米，包含100个车位的停车场，和300平米的开闭站。

另外这次出让的土地旁边，是规划好了一块教育用地的，预计会是九年一贯制的学校。

未来从幼儿园到初中都在家门口一路之隔！

交通：三轨交汇重塑北部通勤逻辑

从地块出发，约800米就能抵达地铁17号线天通苑东站，这个被业内称为"黄金换乘站"的交通枢纽正在改写北部通勤逻辑。目前17号线已实现北段通车，3站直达望京SOHO，7站抵达工体。

而年底中段开通后，9站即可直达国贸CBD，对于在朝阳东部工作的白领来说，这个通勤效率甚至超越了部分五环内社区。

更值得期待的是在建的18号线（13A线），这条被誉为"码农黄金线"的轨道将从西二旗出发，串联上地、中关村软件园等科技产业集群，2026年通车后，从天通苑东站出发向西最快半小时就能直达后厂村。

加上规划中的R6线（17号线支线），这里将形成三轨交汇的交通枢纽，辐射望京、国贸、中关村三大就业核心区，这种交通能级在五环外极为罕见。

自驾出行的瓶颈也将被打破！

地块往西是北苑东路，目前早晚高峰前往京承高速很堵很绕！而规划中的顺黄桥修通后，将实现"上高速"的快捷体验——向北直达京承高速，向东连接京平高速，可抵达首都机场。

教育：K12全龄教育链家门口配齐

教育资源的规划配置展现了开发者的诚意。根据出让文件，12班幼儿园将同步建设，24班小学及初中也在规划中，距离项目仅一路之隔，形成完整的K12教育链条。

这所12班幼儿园将全部采用超低能耗建筑标准，而小学和初中的建设标准预计也将参考海淀或朝阳区优质学校配置。对于年轻家庭而言，"出家门进校门"的目送式教育不再是奢望。

商业：双圈层配套满足全场景消费

商业配套呈现"双圈层"布局：3公里生活圈内已有天通苑购物中心、国泰百货等成熟商业体。

地铁1站即达北苑龙湖天街，可满足高品质消费需求。更值得期待的是，规划中的滨水商业街区将引入特色餐饮和文创业态，未来有望成为区域商业新地标。

医疗：急诊响应的健康守护

医疗资源方面，项目本身配建社区医疗服务，而3公里范围内分布着清华长庚医院（三甲）、天通苑中医医院等医疗机构，其中清华长庚医院作为北部区域医疗中心，已实现急诊响应。

随着"回天计划"推进，社区卫生服务站将升级为健康管理中心，提供从预防到康复的全周期医疗服务。

生态：双公园环抱的城市绿肺

生态环境是歇甲村的隐形王牌。地块东侧紧邻温榆河公园，这片占地30平方公里的城市绿肺包含森林运动区、湿地科普区等六大主题园区；南侧为清河郊野公园，已建成6公里滨河步道。

这种"双公园环抱"的生态格局，在高密度的北部城区显得尤为珍贵，傍晚在温榆河绿道骑行，周末在清河岸边露营，将成为未来居民的生活日常。

未来规划：从"睡城边缘"到产居融合示范区

翻开北京地图，歇甲村的区位优势一目了然：五环至六环之间，恰好处于昌平与朝阳的交界处。向西1公里是天通苑东区，向南跨过清河就是朝阳区来广营板块。

这种"一脚跨两区"的地理特征，让它既能承接朝阳的产业外溢，又能享受昌平的政策红利。"回天计划"实施五年来，区域配套已发生质变，地铁17号线的开通更是直接缩短了与中心城区的心理距离。

与天通苑的高密度相比，歇甲村地块2.07的综合容积率、60米的建筑限高，将打造更低密的居住环境——15-18层的小高层搭配社区中央绿地，这种舒适度在北部刚需盘中具有明显优势。

产业辐射能力正在提升。未来科学城东区已集聚央企研发总部48家，而地块通过17号线3站地可直达望京科技园区。

个人观点：自住与保值的双视角分析

自住视角：最适合在望京、国贸、中关村工作的年轻家庭。直达CBD的通勤效率，加上K12全龄教育配套，能满足"通勤+教育"双重需求。

保值视角：当前存在明显价差红利。一河之隔的北苑二手房均价已达7-9万元/㎡，而奶西板块的新房望京国誉府、望京云尚在8-9万元/㎡，而业内预测歇甲村项目售价约5.5-6万元/㎡，随着交通和商业配套落地，性价比进一步提升。

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