2025年最后一周公募REITs市场回调，商业不动产REITs试点启动

《每日经济新闻》记者获悉，2025年最后一周，公募REITs二级市场出现回调。截至12月31日，中证REITs（收盘）指数收于778.6点，环比下跌0.67%；中证REITs全收益指数收于1009.84点，环比下跌0.49%。

来自光大证券的数据显示，与其他主流大类资产相比，上周回报率由高至低排序分别为：纯债>A股>可转债>REITs>美股>原油>黄金。

根据Wind数据，已上市的78只公募REITs产品中，环比上涨的减少至23只，下跌的增加至55只。涨幅最大的三只产品分别为华夏安博仓储REIT、华安外高桥REIT和华夏南京交通高速公路REIT，周内分别上涨3.01%、2.71%和2.12%。跌幅最大的三只产品则为易方达华威市场REIT、国泰君安济南能源供热REIT和华夏金隅智造工场REIT，上周分别下跌了4.28%、4.18%和2.97%。

值得一提的是，就在2025年最后一天，中国证监会正式发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，标志着市场期盼已久的商业不动产公募REITs试点规则完成意见征集并最终落地，自公布之日起施行。在业内人士看来，这不仅是我国公募REITs市场从基础设施领域向商业不动产领域的关键扩容，更意味着市场正式迈入“商业不动产与基础设施REITs并行发展”的新阶段。

二级市场出现回调，所有板块均环比下跌

在经历了一波反弹后，公募REITs二级市场又出现回调。

Wind数据显示，在2025年的最后一周，中证REITs（收盘）指数收于778.6点，环比下跌0.67%；中证REITs全收益指数收于1009.84点，环比下跌0.49%。

开源证券数据显示，上周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs涨跌幅分别为-0.72%、-0.67%、-0.13%、-0.06%、-0.86%、-0.67%、-0.07%；12月涨跌幅分别为-0.71%、-2.14%、-6.25%、-0.26%、-0.36%、-4.30%、-1.95%。不论是单周还是单月，所有板块均出现下跌。

单只产品方面，已上市的78只公募REITs产品中，环比上涨的为23只。涨幅最大的三只产品分别为华夏安博仓储REIT、华安外高桥REIT和华夏南京交通高速公路REIT，周内分别上涨3.01%、2.71%和2.12%。

上周涨幅排名前十的公募REITs

环比下跌的则增加至55只，跌幅最大的三只产品是易方达华威市场REIT、国泰君安济南能源供热REIT和华夏金隅智造工场REIT，周内分别下跌了4.28%、4.18%和2.97%。

上周跌幅排名前十的公募REITs

据天风证券，上周REITs总成交额为4.67亿元，环比前一周下降25.5%。产权和经营权成交额分别为2.83亿元和1.85亿元，环比也分别变化了-22.8%和-29.3%。

细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、市政环保、交通基础设施、消费基础设施、数据中心基础设施类REITs上周的成交额分别为0.7亿元、0.56亿元、0.66亿元、0.39亿元、0.27亿元、1.02亿元、0.83亿元、0.24亿元，环比前一周分别变化了-17.4%、-32.7%、-23.6%、-23.1%、-27.7%、-27.7%、-26.8%、-19.7%。其中周内成交额最大的REITs类型是交通基础设施，占比21.8%。

市场迈入“商业不动产与基础设施REITs并行发展”新阶段

在2025年的最后一周，市场迎来了商业不动产REITs试点启动的重要政策。

12月31日，证监会正式发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，标志着市场期盼已久的商业不动产公募REITs试点规则完成意见征集并最终落地。同时，沪深交易所、中国结算、中国证券业协会、中国证券投资基金业协会等单位的全套配套业务规则同步发布。

申银万国证券分析指出，此次新政的重点内容和变化如下：

首先，扩大市场参与主体。发行端，支持银行保险业资产管理公司等金融机构参与商业不动产REITs业务，有序拓展原始权益人范围。投资端，丰富覆盖REITs的指数体系，支持基金管理人开发挂钩相关指数的基金产品，支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围，研究探索REITs ETF等创新产品。加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市，发挥其稳定器和压舱石作用。推动将REITs纳入沪深港通标的范围。

其次，支持已上市REITs做优做强。支持运营稳健、治理有效、信息披露质量较高的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，提升单只REITs资产规模和风险抵御能力。

第三，收益率要求与10年期国债收益率挂钩。交易所给出了具体要求：不动产项目主要依托租赁收入的，预计未来2年每年净现金流分派率原则上不低于评估基准日10年期国债收益率上150BP；不动产项目主要依托收费收入的，基金存续期IRR原则上不低于评估基准日10年期国债收益率上浮300BP。

第四，审批流程简化提速。商业不动产REITs的审核机构仅为证监会、沪深交易所，且将确认受理至出具首次反馈意见从30个工作日缩短至20个工作日。

另外，放宽回收资金使用限制。回收资金可用于与主营业务相关的存量资产收购、新增投资，以及偿还债务、补充流动资金等，不得用于购置商品住宅用地（此前要求为“用于补充原始权益人流动资金等用途的净回收资金比例不超过15%”）。

多家专业机构指出，商业不动产REITs的全面落地，是对“盘活存量、做优增量”、“提高直接融资比重”精神的实质性落实，不仅是我国公募REITs市场从基础设施领域向商业不动产领域的关键扩容，更意味着市场正式迈入“商业不动产与基础设施REITs并行发展”的新阶段。

从行业整体数据来看，2025年一共成功发行了20单公募REITs，发行规模403亿元、同比下降37.6%。上周共3单首发公募REITs取得新进展，包括中金火炬产业园REIT已受理、中航北京昌保租赁住房REIT已申报、山证晋中公投瑞阳供热REIT已反馈等。