杰总｜华润硬刚了一个年度焦虑

一

2025年的北京楼市，最委屈的地产人可能是地产老司机：他们被市场狠狠上了一课。

诸多市场经验变成了负资产，以前屡见奇效的手感碰到了铁板，精心研判的板块票仓变成了雷区。

比如，通利福尼亚州意外地从投资低地变身为去化高地。

比如，海淀妈妈神话骤然褪色，「海淀闭眼入」变成了「海淀有点难」。

比如，两盘面对面对垒，必有一伤。

不是大家不努力，也不是产品不够卷。

市场的北风吹的太急，变得太快，北京地产人的工作，抽象到最低的颗粒度，本质是在解决一个年度焦虑：

「如果买了就要做好亏的准备，那为何现在买？」

正因为2025是过往五年最难一年，所以赢家含金量很足。

按照北京楼市正式的年度定妆照，全口径的规模排名是这样的：

中海第一，越秀第二，华润置地279亿第三，中建智地第四，招商蛇口第五。

算下来，华润置地稳居前三名，已有五年了。

我一直说，真正的真相和含金量存在于结构里。

越秀是进京房企，它过去四年的北京策略是，联合开发远大于独立操盘。

相比之下，中海与华润的权益销售额要大的多。

这一特征基本上跟中海华润在北京楼市的深耕程度高度同步。

另外，前五名房企里，中海和华润更是商办和住宅两条腿走路，深度嵌入北京楼市，项目布局的全域程度最高，因此体感也更有代表性。

但是说到底，我们必须回到源头。

也许比排名更有意思的是，你到底是以什么姿态面对了2025。

二

2025年，华润置地在北京的出场阵容，基本由以下两个方队、七个盘组成。

住宅方队：海淀瑧澐，顺义北京潤圜和璞瑅润府，丰台中环悦府，大兴橡树湾，亦庄北京润府，房山京熙润府。

商业方队：北京第一个万象城，亦庄第一个万象汇。

这七个住宅盘，有着不同的角色扮演。

如果按照年度票仓看，海淀的瑧澐和顺义的北京潤圜是年度全明星。

其余则在头条和镜头之外，默默地「老盘新做」，为华润北京输出涓涓细流，功不唐捐。

如果按照大盘分类，百亿级货值的北京润府，周边还配了体育公园和亦庄万象汇，这是华润一贯的片区统筹开发和大盘打法。其年度地位迅速上升。

作为2024年IPO的年度项目，它见证了北京楼市的炎凉，但是可以被挫折不能被打败。它在2025年的产品升级和实景营销术，是北京地产界当前非常稀缺的解题思路。

然而，我对它们的共性更感兴趣。

刚过去的11月、12月，华润置地北京开放了三个实景示范区，分别是瑧澐（一万平实景）、北京潤圜（约2万平实景）、北京润府雲萃（二期实景），增加了确定性。

同时，还高品质交付了中环悦府、京熙润府、璞瑅润府。因为华润置地对交房流程做了三轮过程管理，让业主提前看房，做交付前查验。所以口碑很好，守住了社交媒体的留言区。

最终做到，在售项目所有都实景呈现，主打一个买的放心。

杰总写到这里，出现了一个无限争议点。

大家会说，实景呈现，不就是没有卖好的自然结果么，有什么值得吹水的？

根据我的了解，实景开放，是按照时间表进行，本身与销售情况并不挂钩。同时，集中实景开放，三盘同期交付，在时间筹划、工程节点上，极度考验组织能力和执行能力。

表面行活，实际很难。

写到这里，我突然有一种听到了回声的感觉。

过去三四年，华润拿出了一个精心对标过的系统化能力提升工程。

在华润内部，它叫做「全价值链组织能力」。现在，我把它称呼为，过冬的底牌。

2021年3月，一勺言写到，华润置地从总部到区域公司开始对标龙湖，要求从开发层面的各个业务口，包括成本、研发、设计等，做一轮摸底与对标。

2023年10月，董小姐又披露，华润置地又开始对标，方向是龙湖的工期管理，永威的品质交付。

2024年7月，董小姐独家报道，华润置地在内部开了多轮宣讲会。核心内容是：对标优秀城市和优秀项目，重点学习那些能够做到短时间内全维度实景展示的项目，它的亮相速度与兑现效果，已经成为各地城市总的重点KPI。

当日三条文章，信息量满满，均记录在案。

现在，华润在做「专业+专家」型总部，强管控「小平台、强项目」的地区公司，要做强「最后一公里」。所谓全价值链组织能力，也是围绕产品力、交付力、服务力来做文章。

在默默流动的时间面前，一个公司能力的进步和业绩的兑现，被时间找到了那个线头，水落石出。

原因通常不在结果附近，没有什么是无缘无故的。

如果需要一个解释，这就是解释。

三

2025年，还将因为它而载入北京楼市历史：

它既是北京的新规产品和老规产品激烈交战的第一年，又是新规产品对二手房展开无差别扫射的一年，更是新规和新规产品捉对厮杀的第一年。

我不是刻意渲染，事实和体感就摆在这里。

这三条故事线，共同塑造了2025年北京楼市的主剧情，还会继续影响 2026。

一年365天，主剧情里有支线，有主角和配角，地产人的悲欢都在其中。

然后，它带来了一个极其重要的年度提醒：坏库存。

一场交战，总有胜负。败下阵来的，会到角落舔伤口，进行包扎处理。

但房地产开发一直是增量驱动，在发展中解决问题。新的投资人人关心，但是旧库存，总有一天会逼人直视。

刚刚过去的2025年，谁是坏库存压力最大的那个北京开发商？

准确答案，大家可以来留言区说说。

我想说的是，在京四大央企里，华润置地应该是存量包袱更轻、库存结构相对更健康的那个。

为什么？

答案还跟那个系统化能力有关。

我对坏库存的定义是，产品基本面已无技术调整和产品增信的空间，除了大幅降价，等大风来，无路可走。

按照这个定义，华润置地的存量项目，基本上还都是活盘。

一方面，布局区域总体合理，客户潜力是在线的，投资兑现逻辑比较稳妥。

另一方面，华润置地可以把实景呈现、配套兑现这些利好，转化成现房实景销售的良性循环，确保存量项目技术上有解。

自2023年迄今，华润对社群的投入，也增加不少过冬的筹码。

一位华润的朋友对我说，如果自己的市调数据准确的话，华润置地应该是北京同行里老带新和复购数量、自然来访量均最高的企业。

四

2025的表情包是惊愕、委屈，承压和焦虑。

投资人有AI焦虑，地产人有客户焦虑，中国经济也有内需焦虑。

2026年刚开了个头，表情包还在形成中。

2025的年度性格是追求确定，风险厌恶。可以想象，这个厌恶风险的性格会被2026继承。

要适应这种性格，对抗这种焦虑，核心工具是增加确定性。对地产人而言，单盘论战，把产品的性价比和品质交付做出来，就是最有效的途径。

过去四年，地产行业打了四年乱仗，出险企业普遍遭遇系统性能力受损，幸存公司则有机会在残酷的市场内卷中涨姿势。

还有不到一周，下周四，我们就会在成都举办第六季JUMP大会，董小姐的年度演讲里，就会精准提炼出这些头部房企对2025年的解题思路，而且会挑最独特的那条，这里卖个关子，保证会让你觉得耳目一新，眼前一亮。

也许，2026年最重要的事情就是，做最朴实的事，把它做好。

像华润置地这样一个很有逼格的央企，都开始下沉做业主春晚、润BA业主联赛，你为什么不可以？

就像前面讲的那样，时间会讲述一个回声的故事，不仅水落石出，而且非常公平。

PS：报名后大家记得加JUMP大会小助理，查询报名审核情况。票务显示「待签到」则为审核通过哦。

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