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北投栖澐湾

今天给大家推荐一个老盘新上的项目。项目是最近刚开售楼处的北投·栖澐湾项目原名云帆汀澜，这个项目早在23年6月北投就以25.9亿元竞得6003、6004地块，成交楼面价2.57万/㎡，销售期房指导价：5.5万/㎡，现房销售指导价：5.7万/㎡。

其中，西区6003地块早在今年1月26日就取得预售许可证，备案名为“云帆汀澜嘉园”。当时的推广案名还是云帆汀澜。北投·云帆汀澜西区（6003地块项目）取得预售许可证，推出03-1＃至03-6＃共六栋住宅楼495套房源，拟售均价为5.32万－5.68元/㎡区间。

此后大半年的时间，始终没有开放样板间，连一套房也未售。

8月中旬，北投置业对设计方案进行调整，涉及总平面图、户型、立面配套、技术经济指标等诸多细项，增加了开敞阳台等新规配置，跻身四代宅好房子行列。

相较前一版方案，项目主要调整：

1、取消东西向住宅，全部调整为南北向住宅，呈点状布局；

2、地上不计容建面增至499㎡；高度从36米调至45米——两地块2#的西边三单元为15F，其余都是11F及以下洋房产品；根据“好房子”政策调整总体布局、户型等

3、设置邻里共享空间，将配套商业集中在下沉广场一层，与新一代好房子社区接轨了；

4、把客厅飘窗改成内嵌式阳台——进深1.5-1.8米，赠送一半，可封闭，部分边户飘窗带转角，有的户型北向送了设备阳台；

原预证下的房源户型包括建面75㎡两居、85㎡/96㎡三居、120㎡/140㎡四居，产权得房率在75-82%区间。调整之后，户型建面为79/89/107/110㎡三居、120/140㎡四居。如今备案改了，预售证也得重新取了。

北投·栖澐湾项目位于 北京副中心张家湾组团，张家湾组团定位为：设计小镇、智慧小镇和活力小镇，项目距离华北最大奥莱湾里（花庄站）直线2.6km左右，3公里范内可到达环球影城、海昌海洋馆、7号线、1号线/八通线地铁站和世界级6环高线公园。项目向北直线1km就是副中心绿心公园，家门口的图书馆、艺术馆、博物馆、歌剧院、音乐厅...附近还有顶点儿童公园。

张家湾古镇地区是城市副中心“一河三城”历史文化体系的重要支撑，是北京市非常重视的板块，将成为北京环球影城主题公园及度假区的重要补充。

现状城市界面有待改善，但随着商业配套和产业的相继落地，板块发展潜力还是能够预见的。这或许也是北投栖澐湾不着急入市的原因之一。

项目信息

北投·栖澐湾项目规划由24栋一梯两户4-15层洋房小高层组成，共计971户，建筑面积：79-140㎡，精装交付，销售单价预计：3.5-4万/㎡。南北通透小三居预计总价260万左右，首付不足40万即可上车北京副中心好房子，享受纯熟配套地铁房。

项目名称：北投·栖澐湾

项目地址：通州张家湾镇广通街M101地铁张家湾站西侧约200米

物业类型：住宅

建筑类别：板楼

产权年限：70年

占地面积：45880.34㎡

建筑面积：173153.39㎡

开发商：北京北投宏象房地产开发有限公司

楼栋规划：西区12栋:11栋8-11F洋房；1栋15F小高层

总楼栋数：24栋

规划户数：971户，西区478户

户型面积：建筑面积约79-140㎡

项目均价：3.5-4万/平米

室内层高：3米

交房标准：精装修

梯户比：洋房1梯2户、小高2梯2户

容积率：2.2

绿化率：50%

得房率：83-94%（含赠送）

物业费：5.5元/㎡/月

物业公司：北京博识物业管理有限公司‌

车位配比：1:1.2

供暖方式：市政集中供暖

交房时间：待定

建筑风格

外立面是由金属铝板和石材相结合。

湛蓝窗镜：融合当代立面美学与古建形制灵感，以多种材质成全景玻璃幕墙，外映云端都会，内影流光建筑。

金冠重檐：叠加冠、重檐、斜切、光幕，辅以香槟金奢质色系，以超级工艺建构城市新典雅美学天际，领潮时代审美。

四季客厅：“林下空间-艺术花园-原野聚场-下沉庭院”四季景观客厅层层递进，将更具生命活力与情感温度的场景体验融入园林之美。

双重归家：预设“酒店落客-社区玄关-入户大堂”与“夜间照明-夜间导识-夜间景观”，双重归家情绪轨迹，实现动线与场景的再一次进化。

门赫时代：大门的打造予院境以虚实，予园景以光影。车道上方设计镂空将光留影；门前绿地将喧嚣隔绝在外。出则繁华，入则宁静。

堂显襟怀：大堂以类高奢酒店设计迈向奢享日常的第一步，从空间架构到细节雕琢展示空间的艺术魅力，实现简约且繁复的功能最大化。

人性关怀：全区空间均为无障碍设计，宠物便箱、植物科普、户外洗手池、人体工学户外座椅等人性化设计让细节处尽显关怀。

功能平台：社区内设置适合各年龄段的全生命周期活动平台，分别定位为家庭型休闲空间、全功能生活场域以及全时化户外会客平台。

自然疗愈：以300米环社区跑道串联300㎡全龄活动区，并融入芳香植物营造疗愈花园，构建一个融合运动、社交与自然疗愈的复合型健康生活场域。

无际草坪：这片开放式草坪突破传统观赏功能，通过分时共享机制，灵活满足遛狗、飞盘与儿童活动等全龄需求，构建一个真正可进入、可参与、人宠和谐且生态可持续的活力场域。

邻里私域：邻里社交空间规划文化沙龙、运动健身、精英休闲等功能，以价值观的趋同、生活观的对位、审美观的类分，共赏丰盈生活。

知遇和鸣：从文化艺术到生活享受，在圈层的链接与人脉的汇聚下，资源、思想实现融合、共鸣，一个圈层就是一个高阶生活场。

下沉水景花园巧妙融合观赏与亲子功能，以精致水池与Logo景墙提升社区质感，更特设浅水区供孩童安全嬉水。周边搭配儿童零售与早教，形成“景观+消费+启蒙”一体化的亲子生活场，让品质与乐趣在门前同步实现。

户型介绍

北投·栖澐湾的户型面积包含79-85-89-107-110的三居和125-140平的四居，北投把客厅做成了内嵌式阳台——进深1.5-1.8米，赠送一半，可封闭，部分边户飘窗带转角，小户型南北都做了设备平台全赠送。整个项目得房率在85%-94%。

样板间

目前做了三个样板间，一个89平，一个107平，一个140平。

89平三居

107平三居样板间

140平四居样板间

周边配套

距在建M101 线张家湾站仅 200 米，预计2027年具备通车条件；2.4 公里接驳地铁1/7 号线花庄站，三公里内东六环、京哈高速等三大主干道交织成网，无论通勤还是出游都从容不迫。项目北侧900米为城市绿心森林公园，艺术中心、城市图书馆、大运河博物馆坐落其中；东侧2公里大运河森林公园，东南侧2.5公里张家湾公园；西侧萧太后河，南侧凉水河、东侧北运河，直线距离均在1公里以内

北投云帆汀澜位置在张家湾设计小镇，属于副中心155的核心范围。项目西侧就是环球度假区，北侧就是城市绿心+副中心三大建筑+政务板块。

所处通州工业开发区，在前两年规划为张家湾设计小镇，并且已经划入北京自贸区的范围。

北投·栖澐湾项目是典型的地铁盘，M101号线张家湾站（已动工）2027年通车，距离项目仅200米！M101线可换乘6号线、22号线，北京副中心与主城区可快速切换。S6号线开通后也可快速到达亦庄、大兴、房山、顺义等地区。

M101线是副中心专属的地铁线，目前正在施工中，一期从通州商务园到副中心枢纽到三大建筑，再到小区所在的板块。4站市政府，5站直达副中心枢纽，远期还可以通连朝阳。

北投·栖澐湾项目附近明确规划有一所九年一贯制学校+9班幼儿园，加上周边现有优质中小学，全龄教育一步到位。

配套以及产业上，张家湾设计小镇商业服务综合体——怡禾生物园区更新改造项目，确定命名为“苡荷live”。该项目规划建筑面积3.8万平方米，引入首旅集团旗下“建国·璞隐”酒店品牌，打造设计师公寓。

同时，2025年北京服装学院通州校区将落地小镇。预计入驻师生约8200人，并依托专业优势，打造“时尚学园都市”。

1.六环原本是割裂城市空间的物理屏障，通过“高线公园”的建设，实现东西向交通与景观的贯通，促进城市功能区的有机连接，提升空间使用效率与人居体验。

2.公园沿线融合了历史元素（如路县故城）、现代风貌（如时代枢纽）、艺术氛围（如宋庄段）以及生态景观，既尊重地域文化传统，也呼应未来城市发展需求。

3.公园内规划引入书店、咖啡厅、运动驿站与餐饮设施，打造具有吸引力的公共活动节点和打卡地，进一步激发城市活力，促进社会交往与社区融合。

4.项目还强化了东西向慢行系统，构建以六环为核心的区域慢行网络，倡导步行、骑行等绿色出行方式，提升整体交通体验与城市品质。

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