金钱游戏｜房企化债

一纸重组协议签署完成，碧桂园117亿美元债务被削减，公司董事会主席杨惠妍将其称为“二次创业”的起点。

2025年的房地产行业，债务重组已成为一场没有硝烟的战场。这其中，融创、旭辉等企业已完成了境内外债务的整体重组；金科股份更是创下元的行业最大重整纪录，以“新金科”身份重启经营。

行业加速出清

Part.1

据机构统计，目前已有21家出险房企的债务重组合计化债规模高达约1.2万亿元，对应近2万亿元的总有息负债规模。这是一个足以改变行业格局的数字。

年末的房地产行业，迎来了两场标志性的化债事件。融创中国成为大型房企中首个实现境外债基本清零的企业，约96亿美元的现有债务已获全部解除及免除旭辉控股也在2025年12月底宣布，其境外债务重组各项条件均已达成，至此已完成境内外债务的整体重组

这些实质性进展标志着行业风险出清节奏显著加快。

从展期到削债

Part.2

房企化债模式的核心转变——从过去的“展期为主”“全面削债”转变，已成为2025年房企化债的根本特征。

早期房企多采用“展期”的模式，试图以时间换空间

进入2025年，多数出险房企的重组方案中，削债比例少则接近50%，多则达到70%左右债转股成为房企化债的“标配”主流选择

进程分化明显

Part.3

尽管化债整体加速，但不同企业的化债进展呈现出不均衡状态。

一批企业已在年内成功“闯关”。如融创中国、旭辉控股等企业的境外债务重组方案均已正式生效，这些企业化债工作的落地，为其恢复正常经营扫清了障碍。

相比之下，仍有房企处于方案制定谈判深化期。如A地产宣布制订新重组计划，可能涉及债转股；B地产等则在持续延长重组期限或进行二次重组谈判，化债过程仍面临挑战。

化债后仍面临挑战

Part.4

化债确实为房企带来了显著的短期利益。成功削债的企业能够立即减轻财务压力，降低负债率，为恢复正常经营创造条件。对于整个行业而言，债务重组的进展标志着房地产行业已进入了风险出清的新阶段

然而，债务重组只是“止血”而非“痊愈”。房企的真正挑战在于如何恢复自身的“造血”能力。

当前，部分已完成重组的房企，在销售端、投资端的复苏仍显乏力。如何将化债带来的财务空间转化为可持续的运营能力，是下一阶段的核心挑战。

后化债时代

Part.5

2025年中央经济工作会议明确指出，要“加快构建房地产发展新模式”。这表明化债只是起点，而非终点。

完成债务重组的房企纷纷将战略重心转向轻资产运营

碧桂园等企业开始开拓代建、物业管理等业务，这类业务不需要大规模资本投入，却能带来稳定现金流，代表着行业从增量开发向存量运营转型的未来方向。

商业运营能力强的房企，如华润置地、太古地产等，正在努力打造商业地产“新引擎”，并通过REITs等多元融资渠道破解重资产运营难题。

行业竞争逻辑已发生根本变化，过去以规模扩张为核心的竞争模式正在被以经营质量可持续发展能力为核心的新逻辑所取代。

2026年，房地产行业站在一个关键的十字路口。这场万亿美元的债务重组游戏，正将中国房地产业推入一个全新阶段

当碧桂园、融创等企业宣布化债成功时，杨惠妍的“二次创业”不仅是企业口号，更是整个行业寻找新生的集体宣言。轻资产运营、存量盘活、代建业务、物业管理、商业运营——这些关键词正在重新定义中国房地产的内涵