北京买房：理清思路，购房建议1764

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我老公和孩子是北京集体户，我非京籍但有海淀工居，我们如果买房按现在政策用谁的资格更好？如果孩子已经在海淀入学，那再买中关村学区的房子还有意义吗？我们的预算不太高，也就600万吧，您有什么建议吗？红杉国际公馆是否建议？

A：

1、既然是夫妻，那用谁的资格都一样啊，政策都是同等的，包括贷款，公积金也是夫妻共用的，房子也是共同财产。如果担心将来限购加码时想买二套房，那就用一方名义来贷款，这样能留一个首贷资格。

2、房子是用来住的，学区房是用来上学的。既然已经入学，那如果不是为了换学区，从上学角度就没什么意义了，但从居住角度有意义。当然如果追求性价比的话那学区房不占优，溢价部分是闲置的，现在平均值在25%左右吧，600万里有100多万溢价。

3、我没什么建议，看自己的居住喜好了。

4、红杉是典型的70年产权公寓，自住为主吧。不过既然是能落户带学位，那别看房价相对低，但也是包含学区溢价的，比例约等于普宅。

也就是说，如果从整体的居住性价比来说，公寓是高于普宅的，但从学区溢价角度没什么优势。另外之所以性价比高，是因为这种产品的升值相对慢，所以才显的性价比高的。

仅供参考。

二

Q:

大兴工作，想买兼顾学区和居住保值的，五环至六环，您预计三居室需要多少钱？眼下在九龙山庄租房，有车，所以对地铁无要求，但对学区和保值有要求，小区环境要强过九龙山庄明显的。

A：

1、我预计多少钱？可大兴没有普遍意义上的学区房啊，所以还是单说保值吧。一般来说是先看西红门和高米店一带的，三居室100来平的5/600万吧，最好不超700万，要不然出手的时候总价偏高不太好卖。

2、不是，您是有车所以对地铁无要求，但是别人有通勤的需求啊，或者说将来接盘人中大部分如果对地铁有要求怎么办？地铁对于郊区来讲是必备的配套，有了不加分，没有的话在保值和流动性方面必定减分。

好学区则不是必须的，有了好学校加分，没有的话也不减分，反正全北京大部分的房子都不算学区房。这就跟找工作时说自己有运动健将证书似的，有了加分，没有不减分，反正大多数都是普通人。

3、您的预算到底是多少吧？小区环境超过九龙山庄的有的是，单价高的都超过，但您不谈钱就不好聊了。另外学区的要求您再考虑一下吧，要不就看看亦庄，也算大兴，大部分都算学区房。

三

Q:

我是从外地调到北京工作的，预计5-8年工作期。明年能有北京买房资格，但犹豫是否有买房的必要？这种下跌行情中算是买房的时机吗？

工作单位在西南四环外，我目前是租住在榆宿公寓，租金一居室4500。如果买房的话居住体验至少不低于这种公寓，但似乎最近的都得到房山长阳了，所以还在考虑。

A：

1、明年有购房资格，是五年社保够了吗？如果是的话就甭买了，最多在北京还待三年，一晃儿就过去了，何必折腾买房呢？

如果是明年办下工居证，工作期限又在五年以上，那买房还算合适。但也不是必须的，房子是用来住的，能用租房解决居住问题就没必要非得购买。反正我认为北京房价不会再有大涨的行情了，别对升值幻想太高。

2、从租金收益来说北京房价已经是阶段底部了，比银行存款利息都高了，历史上这种时期就三次，每次都是相对谷底。

3、榆宿公寓我没去过，不知道什么档次，比较不了。但如果一居室4500的话，这档次应该也不算太高吧？毕竟周边回迁房的一居室租金也在4000左右呢。

为什么非得到长阳啊？旁边的中海御鑫阁就是公寓啊，我认为档次还不错，未必低于您说的榆宿。只不过因为是公寓，所以价格走势不算太强，但租金不算低，可以看看吧。

仅供参考。

四

Q:

我之前跟您咨询过西山金茂府的问题，还是买了，但一直没入住。价格呢还是这价格，确实有低价挂牌的但应该不多，我们呢是因为有些家庭经济原因需要用钱，倒不是很多，所以拿不准是否应该卖掉，特来听取您的意见。

A：

1、我的意见当然是尽量留着自住呗，这地段儿+高档小区，本来就是自住为主的定位，所以就没必要跟价格走势什么的较劲。我之前估计就是这么说的，现在还是这态度，房子是用来住的，既然觉得各项都挺好就长期自住吧。

2、低价挂牌的看看具体情况，如果是因为楼层朝向等原因那就无所谓，还是看主打户型的价格吧。

3、总之如果能留着就尽量，哪怕是从保值角度说，那一般也不建议在年底卖房，成交淡季很难抬高价格。不如春天再看行情，多数年份都出现过小阳春。

仅供参考。

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