⚡楼市聚焦| 樾满云川售楼处发布:南京江宁樾满云川尽享优质生活

江宁竹山路樾满云川2025年的12月首开，开发商的海报显示是静销破百......。金茂樾满云川楼盘位于南京江宁江宁区天元中路以北、竹山路以西地块，由北京方兴亦城置业有限公司精心打造，项目热销中。樾满云川售楼处电话：400-1789-606转接666【预约☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

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竹山路拿地，金茂看到了什么？

第一次逆行，金茂选择了同行并不积极参拍的土地。

让我们从拿地开始说起。

金茂选择了竹山路，在别人看来是需要很大勇气的。

细想这三个问题：

1.彼时小龙湾才是江宁土拍的香饽饽，金茂为什么要选择竹山路？这里的“隐性价值”是怎么被发现和论证的？

2.“唯一报名房企”背后，是情绪克制还是有一套系统的土地评估模型？

3.这种“不竞价”的拿地策略，是否反映了金茂在战略上“以产品驱动替代位置驱动”的转向？

放弃聚光灯，本质是对土地价值与客群潜力的独立判断。

战略选择——在无人之地，做确定之事

当整个南京市场都在涌向小龙湾，这个被普遍视为“流量保障”的热门板块时，金茂却选择将筹码坚定地押在了竹山路。

这并非一次鲁莽的冒险，而是一次基于深度洞察的“价值重估”。

金茂看到了别人没看到的什么？

当时的市场的普遍认知是：

小龙湾有成熟配套、有规划背书、有市场热度，是“安全牌”；

竹山路界面陈旧、城市面貌老化、缺乏高端项目背书，是“风险牌”。

但金茂的调研团队发现了几个关键信号：

1.真实的生活半径：

通过对江宁科技中产的通勤数据分析，发现竹山路地铁站的实际辐射效率被严重低估。

30分钟内可达的就业中心数量，并不比小龙湾少。

2.沉默的改善需求：

区域内存在大量10-15年房龄的“老改善”业主，他们受限于学区或生活习惯不愿离开，但居住空间已无法满足二孩、居家办公等新需求。

这是被市场忽略的“存量改善池”。

3.城市更新的必然性：

竹山路这一站有轨交枢纽规划，预留了城市更新的TOD物理空间，这是一块“璞玉”等待雕琢。

我在香港考察时候，已经发现和地铁无缝连接的楼盘，都会比周边盘要贵5-10%，而且非常受市场欢迎。

在南京，“从地铁站不淋雨直接能走进的小区”极少，也是一种买房人不能抵挡的诱惑。

金茂的决策模型，已从“哪里火去哪里”转向“哪里对哪里去”。

这里的“对”，是对特定人群生活方式的精准适配。

为什么敢做“唯一报名者”？

这不是财务上的保守，而是战略上的清醒。

当其他房企还在用“竞价博弈”的思维看土地时，金茂已经用“产品适配度”的维度来评估价值。

·该地块能否承载我们的产品创新？

·是否存在未被满足的细分客群需求？

·我们能否在此建立新的价格认知？

·如果市场下行，我们的产品是否有足够的抗性？

竹山路这个地块允许金茂做一套“完全为自己客群定制”的产品，而不必陷入同质化竞争。

重做产品，选择背后的战略转向

樾满云川的选择，标志着金茂在南京从“地段价值收割者”向“地段价值创造者”的转变。

不是寻找已经被认可的价值高地，而是用产品力激活被低估的价值洼地。

这需要一种反脆弱的思维方式：不依赖市场共识的“红利”，而是在共识之外建立自己的“价值体系”。

那么来到第二次逆行：

产品定义——逆向配速，重塑“正确”的标尺

当团队内部为户型面积段激烈争论时，金茂面临一个典型困境：

是跟随市场主流做“安全”的140㎡以上改善户型，还是冒险做更小的105㎡起步产品？

请你代入一下，这是不是真实的买房人心态：

“如果我现在住着128平的房子，每月还贷1万8。不是不想换更大的，而是每次算账都害怕。孩子教育、父母医疗、职业风险......

“我需要的是‘安全边界’，不是‘面积虚荣’。”

这句话击中了产品团队的核心

——新中产要的不是“更大”，而是“更稳”。

为什么“正确”的户型可能错误？

行业对“改善户型”的共识基于两个过时假设：

假设1：客户收入持续快速增长

假设2：家庭社交需求大于功能需求

但樾满云川的客群画像显示：

·73%的家庭有至少一项“大额支出焦虑”（教育/医疗/养老）

·64%的社交发生在线上或第三方空间

·88%的家庭女主人参与购房决策，她们的首要诉求是“家务减负”

基于此，樾满云川项目选择在面积段、总价上做克制，在体验和空间上做提升。

当市场普遍觉得120㎡以上才是适配改善需求的面积时，樾满云川105㎡起就在做改善产品；

当竞品160㎡往上才做终极改善大平层时候，樾满云川的139㎡也可以满足N年无需再换房的终改需求。

在樾满云川，室内生活已经有了具象体验。

建面约139㎡户型样板间公开，竟然做到四房两厅三卫，尺度直逼传统180㎡户型，妥妥的高端改善体验。

南向四开间约15.5米、进深约11.8米，堪称改善户型的黄金比例，再加上LDK一体化设计，让空间利用最大化。

建面约139㎡样板间实景

鲸吞收纳系统一直是金茂的“绝活”，这点在樾满云川也得以延续。

入门即有双玄关柜、艺术壁龛和收纳台面，还有独立800库收纳大件物品；

另外餐边柜、隐藏式家政柜、主卧双排镜柜，每一个生活场景都隐藏着巨大的收纳空间。

建面约139㎡样板间实景

从樾满云川开始，会所为运动定制

当外部建议复制金茂九龙湖的奢华会所时，项目总反问：“我们的客户周末最常去哪？”

“运动”这个词被高频率提起。

所以，樾满云川决定做全南京唯一的运动主题社区。

约2300㎡的赛事级运动会所，配备的全都是专业运动空间，

包括超13米的国际认证攀岩墙、标准篮球场、双层健身房、羽毛球/乒乓球馆等等；

还有5大户外运动场景，社区内就能滑板、露营和骑行；

就连运动后的放松疗愈也考虑到了，打造江宁首个社区“轻疗愈”生活馆，提供瑜伽馆、养生馆等健康生活空间服务。

示意图

你以为这就结束了吗？

得益于项目城市综合体的定位，以及金茂超卷的服务体系，还为业主生活“预埋”两大加分项：

约6000㎡江宁最大会所体系（涵盖运动会所、访客会所、架空层），以及约2万㎡“天空之城”商业体，带来一站式生活享受；

M-TIME全时服务、M-SPACE樾满会所、M-CLUB圈层社交、M-LIFE业主私享权益等全维服务体系，未来将成为樾满云川生活品质和项目价值的重要“隐形支撑”

效果图

在高强度脑力工作中，身体的“失控感”（如颈椎病、失眠、亚健康）是最大的不安全感来源之一。

专业的运动设施（攀岩墙、球场）不是奢侈品，更像是“身体维护站”。

它传递一种情绪：

“你在社区坚持运动后，体质可以得到专业修复和提升。”这缓解了很多人的健康焦虑。

通过樾满云川的运动社区，金茂表达的是：

“我不仅给你一个遮风挡雨的房子，更给你一个随时可以充电、修复、连接的能量站。

在这里不必自己硬扛，整个社区的设计都在托举你，用更健康地方式拥抱生活。”

因此，金茂做了一次“逆向价值排序”：

会所面子上的豪华和体面不是第一位的，后期真实的使用率和是否契合业主需求更加重要。

多维运动，恰恰是积极社交，强身健体的最理想的切入口。

设施门槛，让真实的客户先于市场噪音进场

最后，到了真正的收客环节，金茂选择了第三次逆行。

当江宁市场普遍采用“人海战术”——用数千组组到访制造热销表象时，樾满云川选择了完全相反的路径。

为什么是“1对N”，不是“1对1”？

没有在公开初期制造千人来访的“盛况”，金茂选择用M会客厅“主动降噪”。

不苛求短期到访数量，但追求优先服务意向强烈的客户，并1V1用心接待。

让真实的客户先于市场噪音进场，让确定性前置，再让市场其他人被动跟随。

他们具体的操作流程是：

第一步：资源向强意向客户倾斜

· 售楼处不是“谁都可以长驱直入”，而是优先邀约意向强烈的“真实匹配客群”

第二步：沉浸式体验

· 每名置业顾问每次只接待1组客户，沉浸体验时长2小时

第三步：深度服务沟通

打破行业先蓄客→造势→开盘集中成交的常规模式。

樾满云川的流程是设门槛锁定高意向客户→深度服务→自然转化

这背后有一套项目的逻辑：

1.筛选“真客户”而非“围观者”

· 设置诚意金

· 不是为了提高门槛，而是测试“认同深度”

2.让市场跟随“确定性”

当第一批诚意金客户签约后，形成“真实口碑圈层”，

这些客户自然成为“信任代理人”，在买房群、朋友圈、社交媒体分享决策过程。

第一批购买后主动进行分享传递，继而项目后续到访客户中，表示“听朋友/同事推荐而来”，远高于行业平均水平。

樾满云川的成功，本质是“客户理解—产品塑造—叙事构建—验证闭环”的系统性胜利。

樾满云川售楼处电话：400-1789-606转接666

案场预约制 看房需提前来电预约登记

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