“等了两年省百多万，还捡了套‘准新房’”

　　2025年深圳二手房整体呈现“以价换量”态势。 孙阳 摄

　　“等了两年，总价省了100多万，还捡了套‘准新房’！”27岁的深漂女生小林(化名)2025年在深圳完成了首套房置业——这套交付近2年的二手房，原业主几乎未入住，总价却比她前年关注时降了超百万，加上契税调整又省了几万。

　　小林的经历正是深圳二手房“以价换量”的缩影。数据显示，2025年深圳二手住宅过户56217套，同比上升3.2%，连续三年回升，成交套数为近五年新高。与此同时，全年二手房成交均价同比微跌1.9%，不过相较于前几年，跌幅已明显收窄。

　　在业内人士看来，成交量微升的背后，是政策松绑与需求释放同频共振的结果。“905新政”分区放宽限购，激活非核心区刚需客群，叠加库存高位下业主主动调价促成交，供需双向发力，共同支撑成交量实现温和上行。

　　市场形势

　　二手均价同比微跌1.9%

　　相较前几年已明显收窄　　

　　乐有家研究中心最新数据显示，2025年深圳一二手住宅网签总量94096套，同比下降9%。二手住宅网签量占比60%，存量占比进一步提升。具体来看，2025年深圳二手住宅网签量56217套，同比上涨3.2%，二手房录得量69773套，同比上涨4.3%。

　　从月度走势来看，深圳二手房成交量已逐步摆脱波动依赖，呈现稳健运行态势。自2025年3月起，二手房录得量连续10个月稳定在5000套荣枯线以上——行业内通常以单月5000套作为深圳二手住宅市场的“荣枯线”，高于该数值意味着市场需求旺盛、交易活跃，低于则表明市场偏冷清淡，这一连续达标表现，印证了深圳二手房市场已进入相对活跃的景气区间。

　　其中，3月“小阳春”行情与12月年末翘尾形成两大交易高峰，录得量分别达到7703套和6613套，成为全年成交量的重要支撑。市场分析认为，3月出现爆发式增长源于多重因素：一是年前积压的购房需求集中释放，二是传统学区房置业旺季；三是宽松的信贷政策降低了入市门槛。

　　值得关注的是，市场热度并未随着2025年收官而消退，反而在2026年迎来“开门红”。乐有家研究中心数据显示，2026年元旦假期期间，深圳门店二手住宅看房量环比上涨155%、同比上涨81%，签约量环比上涨11%、同比上涨43%，自2025年12月启动的翘尾行情持续发酵，为新一年市场注入强劲信心。

　　不过，在买方市场形势下，尽管成交量稳定在荣枯线之上，市场仍呈现“以价换量、量涨价跌”的理性特征。据深圳贝壳研究院统计，深圳二手住宅全年成交均价同比微跌1.9%至5.4万元/㎡，但相较于前几年，跌幅已明显收窄。而价格的适度回归与政策端的持续宽松形成呼应，既降低了刚需购房者的入市门槛，更激活了存量流通，进一步推动市场企稳。

　　区域分化

　　二手成交暴涨54%

　　光明成涨幅冠军　

　　“房价还在跌，但‘够得着’就是最合适的时机。”新婚不久的陈女士夫妇，在2025年10月敲定了深圳一套近地铁的二手房。值得一提的是，从7月看房到10月签约，他们仅用3个月便完成了从纠结观望到下定的全过程。

　　“怕买了就跌，但永远等不到最低点。”陈女士坦言，看房初期被“价格下行”的情绪裹挟，甚至犹豫是否要再等半年，但最终想通：“我们是刚需，不是投资，月供能接受、通勤和学区符合需求，就是当下的最优解。”

　　陈女士夫妇最终选择在宝安置业，而他们的选择并非个例。从各区二手住宅网签数据来看，2025年深圳楼市区域分化特征显著：除福田、南山核心区外，包括宝安在内的非限购区域二手住宅网签量均实现同比上涨。从绝对成交量维度，龙岗以13446套的网签量稳居全市榜首，福田、南山、罗湖紧随其后，网签量均突破7000套；其中罗湖受益于限购政策放开的红利，成交活跃度显著提升，成为核心区中亮眼的增长代表。

　　据深圳贝壳研究院统计，2025年深圳二手住宅成交增长中，光明以54%的同比增幅领跑全市，大鹏、坪山分别以27.5%、17.7%的涨幅位列前三。

　　在市场分析人士看来，支撑光明成交爆发的核心，一方面是地铁13号线开通带来的通勤便利，让片区宜居性更上一层台阶，吸引更多南山、福田外溢的购房者；另一方面更是价格回归理性带来的高性价比优势。南都·湾财社记者注意到，在二手中介平台上，光明核心片区二手房挂牌均价约5万元/㎡，仅为南山科技园的一半、福田中心的70%，甚至低于宝安、龙华的均价水平。

　　不少标杆楼盘价格优势更为直观，比如龙光玖龙台高峰期单价达8万-9万元，2025年部分房源成交均价跌破5万元，89㎡三房总价440万左右即可拿下，较峰值直接“腰斩”。这种价格回调让300万-500万预算的刚需群体，既能买到次新房，又能控制月供压力，相比深圳核心区的高价房源，光明的置业门槛更易触及。

　　结构分析

　　300万以下房源近半

　　刚需仍是市场主力　

　　深圳二手房成交量稳步回升的背后，刚需群体正成为绝对的购房主力。深圳贝壳研究院数据显示，2025年深圳300万以下房源成交占比高达45%，较2024年提升8.5个百分点，刚需成交占比持续攀升，成为支撑市场交易的核心力量。

　　市场趋势方面来看，2025年深圳二手房整体呈现“以价换量”态势，使得300万以下房源的价格优势进一步凸显。一方面，这类房源多集中在非核心区，经过前期价格回调后，单价普遍在3.5万-5万元/㎡，较核心区单价低50%以上，60-80㎡的两房总价可控制在300万内，刚好匹配刚需上车的核心诉求；另一方面，叠加首套房首付比例下调、房贷利率处于低位等政策调整，进一步降低了置业成本。

　　另外在政策方面，“905新政”放宽非核心区限购，无社保记录的非深户也可在光明、龙岗等片区购买两套住房，为外地来深工作的刚需群体打开了购房通道；二是首套房贷款利率持续走低，2025年深圳首套房房贷利率降至3.05%，创近年新低，进一步减轻了刚需的月供压力；三是公积金贷款额度上调，个人最高可贷126万元，家庭最高可贷231万元，对300万以下房源而言，公积金贷款最高可覆盖77%的总价，减少了商业贷款的利息支出。

　　以一套总价300万的刚需房为例，首套房首付15%仅需45万元，月供(按30年等额本息、利率3.05%计算)约1万元，这一成本对月薪1.5万-2万元的年轻家庭而言，处于可承受范围，避免了“买得起房却扛不起月供”的困境，价格与成本的适配性让刚需群体敢于出手。　

　　展望

　　“总量平稳、结构分化”今年将延续　　

　　展望2026年，深圳贝壳研究院指出，随着去年末中央经济工作会议明确将“着力稳定房地产市场”作为2026年重点工作任务之一，为全国房地产市场的发展定下了稳健基调，在此宏观政策指引下，依托经济与人口的基本面支撑，预计2026年深圳楼市将延续“总量平稳、结构分化”的核心格局。

　　采写：南都记者 孙阳 陈荣梅