未来3-5年 广深核心区房价或稳中有升

看全国

上海易居房地产研究院副院长严跃进

　　2026年库存压力将得到有效缓解

2025年，全国100个城市的统计数据显示，库存去化率创新高，这反映出当前去库存形势较为严峻。2026年去库存应有一些积极动向，如积极挖掘新市场需求，寻找去库存的新动力。去库存本质上也是提振住房消费的内容，购房相关政策必将发挥积极作用。2026年，降低首付、降低房贷利率、降低税费等政策效应将持续释放。虽可能出台一些新的增量政策，但房地产政策已较宽松，对去库存有积极意义。

当前去库存还存在一些新利好点。各地调整房价后，泡沫减少，购房性价比提高，有助于去库存，也能更好地释放政策效应。还需持续探索新的市场需求。例如，二手房卖掉后未及时换房的现象背后存在堵点，2026年关于市场循环和相互转化方面，应出台新政策鼓励房屋置换，这对去库存十分关键。

从2025年下半年和明年的总体判断来看，一些优质项目受关注度高，如得房率高、设计有吸引力的房子，这有助于进一步去库存。收购存量商品房用作保障房的政策各地正在积极推进，这一举措将存量商品房与保障房市场需求相结合，为各地库存快速去化提供良好导向，具有重要意义。

总体而言，过去供大于求的矛盾较为激烈，到2026年将得到有效缓解。若市场预期进一步转好，将加快一些优质项目的去库存节奏。而且，这两年的库存房源很多是在高品质土地上建成的，这对去库存也将起到非常积极的作用。

　　58安居客研究院院长张波

　　未来北上广深房价内部分化将更明显

2025年，全国二手房市场规模持续提升。全国重点65城涉宅用地成交规划建面仅16439.8万平方米，同比下降11%，新房供给端持续收缩趋势明确；与之形成鲜明对比的是，全国二手房成交规模预计接近7.5亿平方米，基本和新房成交规模相当。包括北上广深的核心24城，二手房成交占比达64%，较2024年提升4个百分点，二手房已成为绝对主力需求载体。

不过，市场信心还在复苏中，全国二手房交易周期普遍延长。从安居客线上数据看，全国百城房源平均在架时长从78天增至84天，一线城市达105天。

在2025年底，北京出台新政，其信号意义大于实际效果，预计上海、深圳也将跟进限购政策优化。房地产“触底”本身有两个重要直观的观测指标，分别是房价和成交量。从成交量来看，上海的二手房成交量月均已经在1.8万套左右，一二手房成交总量已经连续两年保持稳定，市场“触底”信号已非常明显。

未来3-5年，四大一线城市内部分化将会表现愈加明显。核心城区例如北京五环内、上海外环内以及广州天河、深圳南山等区域凭借各自的产业优势、配套优势带来更多人口流入，以高端产业、优质教育和医疗资源吸引更多潜在购买力，房价稳中有升的概率较大；而远郊区域由于产业导入和配套更新，房价可能长期平稳甚至小幅调整。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶

　　分化与筑底仍将是全国市场核心特征

政策加力与关键堵点的突破，仍是明年市场企稳最核心的抓手。从10月《“十五五”规划建议》定调“推动房地产高质量发展”，并强调清理住房消费不合理限制性措施，到12月中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场”，政策方向清晰且一以贯之。

预计短期政策方向包括：一是激活需求。北上深等核心城市限制性政策有望继续优化，城中村改造货币化安置、降低房贷利率、加大购房补贴等同样具备发力空间。二是优化供给。住房保障的思路可能更倾向于“补人头”与存量盘活；土地市场已在“缩量提质”，各地“好房子”的建设标准也在不断完善，有望通过优质供给激发改善需求。收购存量土地与商品房的政策也有待提速，推动库存下降。

从市场趋势来看，2026年分化与筑底仍将是市场核心特征。销售量价方面，政策落实、经济基本面好转与居民就业收入预期改善，仍是购房需求修复的重要基础。根据中指测算，中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较今年有所收窄。但价格表现预计将继续分化，优质地块的新项目价格有望保持稳定，而早期项目仍面临压力。投资开工方面，在控增量、去库存政策导向下，预计2026年房屋新开工面积下降8.6%，房地产投资额同比下降11%。供给缩量将有助于市场库存下降，推动供求关系改善。

采写：南都记者 邱永芬 王艳玲