上海江景楼盘低姿态入市 认筹金50万元，有购房者仍决定“再等等”

每经记者：刘颂辉 每经编辑：陈梦妤

2026年，元旦假期第二天，上海的天气终于告别阴雨，迎来万里晴空，各大售楼处门口看房的车辆也多了起来。

家住浦东新区东方体育中心附近的陈阿伯，近期正琢磨着将手中一套184平方米的洋房出售置换。趁着元旦假期，他和儿子儿媳一同驱车来到前滩南板块看房。

“价格越来越低，心里慌，又不知道哪个时间点置换更合适。旧的舍不得卖，毕竟价格上远没有达到心里预期。”2026年1月2日上午，在陆家嘴集团开发的前滩滨江道项目，《每日经济新闻》记者遇到了正在看房的陈阿伯一行人。

不同于此前新楼盘动辄数百万元的认筹金门槛，前滩滨江道可谓低姿态入市——不仅认筹金为50万元，项目均价也定在了11.65万元/平方米。即便如此，一番实地看房后，陈阿伯还是决定“再等等”。

多项利好政策生效

《每日经济新闻》记者注意到，元旦假期，上海楼市供销两端同步发力，市区和郊区均有楼盘入市。

1月1日当天，静安区内环的誉静安项目二批次启动认购，均价为12万元/平方米；闵行区的象屿天誉兰香项目启动认购，备案均价约8万元/平方米。

同日，闵行区保利都汇和煦项目开盘推出144套房源，备案均价69888元/平方米。截至记者发稿，该楼盘的项目公司发布公告，宣布取消公证摇号开盘的销售方式。

闵行区莘庄板块的安高海印华庭则抢先一步，在2026年元旦前一天开启认购。安居客数据显示，该项目首日认购30组，认购率仅为44%，首推房源68套，备案均价约82590元/平方米，认购截止时间为1月4日。

与新房入市潮相呼应的是，多重购房利好政策于2026年元旦当日正式落地，从税费和信贷层面为购房者减负。

税费方面，财政部、税务总局发布的《关于个人销售住房增值税政策的公告》明确，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

信贷方面，存量公积金贷款利率以及存量商业贷款利率同步调整。具体调整为：首套住房5年以下（含5年）利率从2.35%降至2.1%，5年以上利率从2.85%降至2.6%；第二套住房5年以下（含5年）利率从2.775%降至2.525%，5年以上利率从3.325%降至3.075%。

对于2025年5月8日以前发放的个人住房公积金存量贷款，利率调整从2026年1月1日开始执行，无需借款人申请。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，政策措施持续支持购房需求，增值税减税政策将有效减轻房东售房负担，直接降低二手房出售的增值税纳税成本。对于因税费成本较高而犹豫的房东来说，可能会提高其房屋挂牌出售的积极性。

从置换角度看，这将有利于促进大户型新房项目的去库存。反过来也启示各地，要结合此次增值税减税政策和各地“以旧换新”政策，促进置换需求和改善型购房需求的释放，真正和各地2026年去库存工作有力结合。

“在实践过程中，政策也会间接影响购房者。一是过去此类税费往往需要让购房者承担。现在此类税费减少，自然也使得买家的购房成本降低；二是从房东角度看，若税费减少了，那么挂牌房源议价空间也会增大，此时购房者能以更优惠的价格认购。”

主动降低认筹金门槛

2025年12月27日，上海网上房地产官网集中发出一批上市新房清单，4个项目合计推出384套房源，上市面积达57048平方米，总货值约39.5亿元，分布于浦东、闵行、奉贤和青浦四个区域，为楼市开年注入新活力。

前滩滨江道是上述4个项目中的一个，首次开盘推出122套房源，户型面积涵盖89~152平方米，均价11.65万元/平方米，为本批次价格最高。该项目临近黄浦江，高区部分有较好江景视野，周边绿化覆盖率高。

这一板块的楼市热度早有先例。2025年8月，前滩公馆推出最后一期房源，此前该项目5次开盘均在当日售罄，其中4次由于认购人数过多而触发积分制。

陈阿伯一家此前在前滩公馆认购了一套184平方米洋房，价格约12.47万元/平方米，合同约定2026年年底交房，“当时，（该楼盘）200多套房子，500多个家庭认购”。

陈阿伯说：“他们（儿子儿媳）目标很明确，只看前滩附近的新房，要能看到江景。”

陈阿伯进一步介绍称，“既为了投资，也用于自住。从投资属性来看，稀缺性很重要。如果不带江景，我们现有的房子已足够住，不需要置换了。”

据前滩滨江道项目置业顾问小王介绍，自预售许可证通过后，售楼处已累计接待1500余组客户到访，预计元旦假期结束后正式启动认筹，1月18日左右开盘。相较于此前部分新盘动辄数百万元的认筹金要求，前滩滨江道仅设置50万元认筹金门槛。

“中小户型的房源不多，开盘应该不愁卖，大户型估计去化慢一些。”小王直言，近期，市场观望情绪较浓，购房冲动性消费减少，公司无法保证新项目能复制2025年前滩公馆当日售罄的盛况，降低认筹金门槛正是为了让更多意向客户有机会参与认筹。