借名买房无书面协议？法院按出资比例确权！｜北京房产律师解析

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

林芳与丈夫林峰因在京无购房资格（外地户籍+名下已有房），于2019年3月通过甲房地产经纪公司，以朋友吴先生的名义购买了位于北京的一套住宅及配套库房（以下简称一号房屋和二号库房）。

双方未签订书面借名协议，仅有口头约定。此后：

定金10万元、中介费34万余元、产权登记费等均由林峰夫妇支付；

购房款880万元由林峰直接转账至吴先生账户；

另有400万元由吴先生的朋友分两笔转入其账户，用于支付剩余房款；

房屋交付后，一直由林峰一家实际居住使用；

所有购房合同、发票、不动产权证原件均由林芳保管。

2022年林峰病逝。2023年，林芳取得北京购房资格，要求吴先生配合将房屋过户至自己名下，遭拒。吴先生称：

“房子是我买的，只是借给他们住。880万是林峰还别人的借款，不是房款！”

林芳遂起诉，要求将一号房屋及二号库房过户至其个人名下。

二、裁判结果

法院判决如下：

✅ 确认存在借名买房关系；

✅ 房屋按出资比例确权：

林芳一方出资890万元（含定金、中介费等），占总房款1290万元的68.99%；

吴先生一方出资400万元，占31.01%；

✅ 吴先生于判决生效10日内，协助将一号房屋及二号库房过户至林芳与吴先生按份共有名下（林芳占68.99%，吴先生占31.01%）；

❌ 驳回林芳要求100%过户至其一人名下的请求。

关键结论：

即使无书面协议，只要能证明实际出资+实际占有+持有票证+参与交易，法院可认定借名买房成立；

若双方均有出资，则按出资比例分割产权，而非全归借名人。

三、法院说理要点

借名买房不以书面协议为唯一依据

虽无书面合同，但林芳夫妇支付定金、中介费、登记费，全程参与选房、签约、收房，并长期实际居住；

所有交易文件原件均由其持有，远超“借住”合理范围。

880万元转账性质认定为购房款

吴先生称该款系林峰代他人还款，但证人无借据、无合意证据；

法院认为：在无充分反证情况下，应认定为购房出资。

第三方转账400万元视为吴先生出资

两位案外人书面说明：钱是借给吴先生买房的，与林峰无关；

林芳未能举证该款系其指示支付，故计入吴先生出资份额。

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

借名买房风险极高，务必签书面协议：

本案胜诉靠的是完整证据链，但若吴先生早一步补办房产证、否认借名，结果可能不同。

出资≠100%产权，多人出资按比例分割：

很多人误以为“谁出钱房子就归谁”，但若对方也有出资，法院会按比例确权。

关键证据清单（缺一不可）：

✅ 银行转账记录（备注用途更佳）

✅ 购房合同、发票、产权证原件

✅ 物业费、水电费缴纳凭证

✅ 中介沟通记录、收房签字文件

✅ 对方曾承认借名的录音或聊天记录

不要轻信“朋友帮忙”：

本案中，若非林芳及时起诉并申请查封房屋，吴先生可能已将房屋出售或抵押。