专业主动管理！合一为多家银行城市更新项目提供贷后监管服务

2025年，国家将城市更新定位为推动城市高质量发展的综合性战略行动，其核心目标是转变城市开发建设方式，促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续与品质提升，打造宜居、韧性、智慧城市。另《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》进一步明确了高质量开展城市更新、推动房地产高质量发展、城中村和危旧房改造等重点任务。城市更新的国家战略蓝图徐徐铺展，百千亿级资金如何精准注入、安全回流，成为金融机构面临的核心命题。面对周期长、环节多、风险交织的项目特性，金融机构的传统“被动管理”模式已难以满足当前的项目管控和风险防范要求。

在此背景下，合一城市更新集团以主动化、全流程的贷后监管服务破局！合一已为兴业银行深圳分行、渤海银行深圳分行等多家金融机构提供城市更新项目全过程贷后监管专业服务。合一通过实时监控项目进程、刚性约束资金闭环、前瞻化解潜在风险，深度服务银行、信托、私募等金融机构，成功助力合作伙伴实现贷款安全退出。

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金融机构支持城市更新的核心原则与政策导向

金融机构支持城市更新，需遵循依法合规、风险可控、商业可持续的核心原则。2025 年，国家层面明确提出制定城市更新贷款管理办法，以支持城市更新高质量发展，具体内容包括创新定制化金融产品、强化信贷支持力度；实行项目清单制管理，精准对接符合规划的项目；落实资金封闭管理与专款专用要求，防范资金挪用风险等。然而，城市更新项目普遍具有周期长、环节多的特点，且易受政策变动、市场波动等因素影响，风险隐患较多。

为确保金融支持精准落地、契合战略目标，金融机构必须强化贷后监管，通过持续跟踪项目进度、履约状态及资金使用情况，及时化解潜在风险，保障项目顺利推进，实现贷款安全与效益最大化，为城市更新战略实施筑牢金融保障防线。尤其在深圳市场化主导的城市更新模式下，金融机构参与本地城市更新业务时，更需筑牢风险防范安全线，从传统的项目被动管理转向主动管理，进一步加深对贷款项目的认知，前瞻性化解项目风险。

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城市更新项目风险特征与贷后监管必要性

中国人民银行原行长易纲在《党的二十大报告辅导读本》中发表题为《建设现代中央银行制度》的署名文章，明确指出金融机构要加大不良资产处置力度。大规模 “他救” 是特定历史时期的特殊安排，“自救” 应成为当前及今后应对金融风险的主要方式。

在2025年5月20日的国务院新闻会上，金融监管总局统计与风险监测司司长廖媛媛女士就城市更新贷款管理办法相关问题进行解答时指出，“金融机构应该充分考虑城市更新项目特点，在全面测算项目综合收益和风险基础上，开展授信审批和风险管控，做好专款专用和资金封闭管理。”

城市更新的投融资管理贯穿项目投资全周期，无论是贷前、贷中还是贷后，企业面临的经营环境与市场政策环境始终处于动态变化中，经营发展易受各类因素影响，这无疑增加了项目贷款的不确定性与风险（如市场风险、政策风险、技术风险、管理风险、政府审批风险、诉讼税务风险等）。

尤其在当前房地产行业尚未真正止跌回稳的大背景下，金融机构传统的“被动管理”模式早已难以为继，主动化、全流程、深介入的贷后监管，成为金融机构保障资金安全、实现项目保值增值的关键。因此，金融机构亟需调整“重贷前、轻贷后”的工作模式，以适配深圳城市更新项目的实际情况。

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合一城市更新项目纾困解决方案与服务实践

合一城市更新集团推出的全方位城市更新项目纾困解决方案，正是针对金融机构在城市更新项目管理中面临的痛点，为降低项目贷款风险而提供的专业服务体系。方案从主动防控角度出发，防范或减少潜在的项目贷款风险，助力解决项目疑难问题、加速项目熟化进程、实现投资项目保值增值，确保城市更新贷款项目顺利退出。

近年来，合一城市更新集团服务的金融机构类型持续多元化，涵盖银行、信托、私募、保险、小贷等领域，能够为金融机构提供系统化、多元化的服务，具体包括主题培训、专题研究、项目可行性研究报告、项目本体尽调报告、项目纾困盘活方案、项目跟进谈判服务、项目不良资产转让、项目贷后监管服务等，全面解决金融机构在城市更新领域的各类问题，助力金融机构实现贷款顺利退出。

多兵种立体联合作战！合一拥有全职的政策分析师、律师、规划师、工程师、建造师、评估师，投资咨询师，建筑设计师，策划师，以及开发申报、拆迁实施、产业招商运营、融资财务顾问等多专业员工，形成系统性的全过程服务团队。

目前，合一多兵种的城市更新业务团队已为多家银行机构与私募基金提供城市更新贷后监管服务，成功帮助这些城市更新前融机构实现项目进程实时监管、项目资金封闭管理与专款专用，确保资金投放节奏与项目熟化进程基本一致，推动金融机构对所投项目实现主动管理与风险化解。

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合一出险项目盘活方法论与经验积累

自 2021 年起，合一便始终处于行业前沿，积极参与深圳城市更新项目风险化解工作，并提出核心观点：城市更新项目盘活需聚焦项目本身，结合当前政策与市场情况，对出险项目开展再尽调。唯有在再尽调的基础上，进一步摸清项目当前价值，才能更好地引导城市更新项目各方参与主体调整预期，最终解决当前背景下项目利益再分配问题，确保项目盘活方案真正落地执行。

截至目前，合一已深度参与深圳 30 余个出险城市更新项目的盘活工作，成功助力十多个项目纾困盘活并获得增量资金进入，积累了丰富的实战经验，并形成了针对出险城市更新项目的 “本体尽调与盘活方案十五步方法论”，具体内容如下：

此外，合一贷后监管服务的核心目标围绕 “保障金融机构资金安全、控制项目风险、确保项目顺利销售、推动销售资金及时归还金融机构贷款”展开，最终通过专业的贷后监管服务，为金融机构构建项目贷款回收的安全屏障。

目前，合一已为兴业银行深圳分行、渤海银行深圳分行等多家金融机构提供贷后监管服务，且贷后监管服务范围进一步拓展至深圳村股份公司，为其提供项目盘活纾困贷后监管服务，助力城市更新 “保回迁” 任务落地。

作为深耕城市更新领域十余年的策略型全流程服务商，合一凭借超百亿资金规模的投后管理实战经验，依托独创的 “6+3” 投资尽调研判方法论与 “城市更新不良资产盘活方案六要素”等纾困盘活工具，为银行、信托、资管公司、私募基金等金融机构量身打造 “贷后监管 + 盘活顾问 + 出地熟化”三位一体的贷后管理方案，从根源上化解城市更新项目全周期风险，助力金融机构在不良资产浪潮中稳健前行。

撰稿人：胡益红

合一城市更新集团金融机构服务业务首席专家

合一城市更新研究院执行院长

如需了解更多深圳城市更新、土地整备投资机会，欢迎垂询。(添加好友请备注公司、职务和姓名，中介勿扰！）

合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新协会副会长单位，深圳市城市规划学会副会长单位，深圳市商业联合会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新产业运营全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及政策智库进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国城市高质量发展提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括为政府提供城市更新产业升级政策课题咨询以及产业发展规划顾问服务、为国央企及村集体等市场主体提供城市更新项目全过程咨询+实施服务(投资可研与开发策划顾问、项目全流程开发管理及融资并购等)、为银行业金融机构提供城市更新项目融资贷款可研与贷后监管服务、为工改工产业园区项目方提供策划招商运营等全过程专业服务。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州等地区公司，参与操盘和服务的项目覆盖深圳本土十个区、以及粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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