北京买房：理清思路，购房建议1763

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

预算**万，目标东三东四环200平以上大户型改善，目前看的主要都是老公寓，是不是错配产品了？比如维多利亚花园，有朋友介绍一梯一户300多平的，单价10万，以后再卖的话保值会怎么样？户型图如下

A：

1、您怎么理解的“错配产品”啊？可能和我的不太一样吧。按照业内常规来说，错配通常指在刚需上车盘为主的板块vs小区里，规划开发了豪宅，这叫错配，相当于在小饭馆儿里卖佛跳墙，卖不上价+不好卖。

而像朝阳公园周边本来就是改善盘为主的板块，规划的也大多是高端小区，所以像维多利亚这种的不太好算作错配。

另外多说一句，如果是在豪宅板块规划开发了刚需盘，或者说在高档小区里设计了小户型，是否算作错配得看具体情况了。打比方就是在高档酒楼里卖乱炖，或许能抬高价格，也或许不好卖，因为大多数食客不是冲着这玩意儿来的。

2、维多利亚是典型的老公寓，优势是居住体验好，性价比相对高，劣势是价格走势一般不太强，而且居住成本相对高些。但这跟错配没什么关系吧？只看自己的喜好了。

3、300多平单价10万，这不是3000多万了吗？超出您预算太多了吧？是能大幅砍价还是增加预算啊？

以后的保值怎样，大概率还是普通呗，2008年后一直不太受追捧，价格走势偏弱。以后随着房龄变老，估计会延续这种趋势，最好成绩也就是不再落后，但逆势增长的可能性不大，几乎没有。

4、户型图这怎么说呢？看自己的喜好吧。很多老公寓都这样儿，当年为了追求外立面的独特造型，所以户型只能是设计出斜角，没办法。这就跟老款超跑儿似的，也无所谓过时，只看自己是否喜欢。外人不好建议。

仅供参考。

二

Q:

我名下房子两套，一套是东直门老公房，父母的福利分房当年5万多买下，为了孩子上学过户到我们名下。目前有所下跌维持在700万，优势是学区较好，房子南北通透户型好，目前自住，想孩子上高中或大学后置换成新房。

另一套豆各庄万科青青家园，小区挺好的，但可能是地段不好，或者是我买到了高位，结果入手十年几乎无涨幅，买了个寂寞。目前周末和假期有时去住，感觉利用率不高。有想法卖掉这套房，但又感觉小区和户型都不错，交通也方便，一直犹豫。再或者是现在就卖掉东直门这套直接搬到青青家园，您看哪种方案合适？

A：

1、既然早就准备了改善的房子那就留着自住呗，何必要卖啊？房子是用来住的，这种城市Townhouse本来就是自住为主，没必要非得纠结什么涨幅，能住的舒服就算成功。

至于利用率那就看自己了，等孩子上高中之后搬过来不就提高了嘛。

2、学区房的话看自己是否自住，自住就留着，或者说很喜欢周边的环境氛围就留着，实在确定不住了再考虑卖掉。这种学区房的溢价中等吧，不算太高，但从居住性价比来说不是太划算，而且还要承担入学人数减少后的溢价部分的保值风险。

3、总之我没太理解您的想法，一边是想等孩子上高中后卖掉学区房置换，一边却又早就准备了改善房但又觉得升值不好也想卖？那您是两套都卖还是说只卖一套啊？但如果卖学区房的话就两套改善房了，合适吗？卖改善房再买改善房，那不是有点儿折腾吗？所以再考虑一下吧，有点儿乱似的。

仅供参考。

三

Q:

近期因为工作原因，急需把家庭名下唯一一套商品房转到老人名下，由于老人外地无购房资质，中介建议以老人名义办个公司再购买，不知道这样是否靠谱，有没有潜在风险，影响以后我们再回购吗？交易和每年的税费大概需要交多少？

A：

1、用公司名义购买或过户房产，在公寓里这种形式比较多，但住宅的不太多。谈不上是否靠谱儿，只能说这是最后的一种选择，没办法的办法。

2、没什么潜在风险，就是比较麻烦+税费成本相对高。注册公司+纳税年检什么的都得找代办机构，具体费用我不清楚，至少千把块钱吧。

过户的主要就是契税3%，其他的印花税没多少钱。将来如果出售的话，按现在的政策主要是增值税为差额（售价-原价）的5.6%，小额纳税人增值税5.3%。

而且既然是商业行为，那每年按照总价的0.84%（70%*1.2%）的房产税是无法避免的（出租的话是租金的12%），还有每年每平最高30块钱的土地税。

3、不影响你们回购，但公司购买房产是没什么限制的，但限售3年，也就是三年后才可以再次出售。

仅供参考。

四

Q:

看了您对外地人买北京学区房的文章了，但还是想确认一下，有没有适合非京籍孩子上学用的房子？价格在不超400万的两居室。

因为我预计在孩子18岁之前应该能落户，理论上不耽误孩子在京高考。但也有所纠结的是学区房的溢价，不知道我们这种家庭买了之后值不值？

A：

1、适合非京籍的学区房，那常规建议就是朝阳区的呗。朝阳算是“房本主义”地区，有房的非京籍孩子，入学顺位在京籍无房户的前面。只要对口校的学位不是太紧张，一般来说业主的孩子都能对口入学。

但这也没人敢保证，只能说对口入学的概率相对高。而且朝阳区名校大多都是九年制或单校对口，所以相对省心，不用小升初的时候再着急。

2、朝阳有400万之内的两居学区房，这看自己的通勤吧，陈分嘉铭和清朝人朝等学校都有这价位的，不少选择呢。

3、溢价这没办法，也没法儿聊值不值。只能说如果利用上了学位就是值，用不上就不值呗。或者说成绩好就怎么都值了，没学出来就不值了呗。

仅供参考。

五

Q:

我又看了麒麟公馆，这种高档小区的公寓应该保值好了吧？另外也考虑了新城国际，只是还没具体看。

A：

1、其实都差不多，所有的商务公寓在当年都是高档豪宅，现在大多数档次不低。您说的所谓高档其实就是价格高，但在当年也价格高啊，其走势和公寓大盘其实差不太多。不能说都不好，只能说到目前为止和普宅大盘相比不太强。

2、新城国际也一样。或者说从居住体验来讲有所不同，开放式公寓，但价格走势都差不多。这我真的没什么可说的了，您都问了十多个公寓小区了，但其实都是同样的性质。

这就相当于您问了十多款的老牌超跑儿，问哪个保值好？我只能回答都差不多，都是消费为主的，跟大众款的通勤车相比在保值方面都不太强。

3、其他的就甭问我了吧，同一座城市，类似的地段儿，同样的产品在价格走势上没有太大的区别。

仅供参考。

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