中建智地登顶北京 | 2025年度企业操盘榜

今年的榜单，我们没有选择在2026年1月1日吉时发布，是不是有些意外？

不是不想去凑那个热闹，我们更相信延迟效应，相信没有人愿意受累，跟我们一样去做这样一份背后工作量巨大的榜单，独一份。

为什么说是独一份？

眼下市场的榜单，基本上都是做搬家公司的业务，从某朗上直接荡下来，然后转手就发布出来。

而我们相信，只有经过数据清洗，再按照市场化的逻辑重新梳理后的榜单，才更有价值。

你看，就是这样一份看似表面和常规的工作，在北京市场近5年来，有且只有销冠100独家来做，其它家依然在做行活，怎么省事怎么来。

虽然背后有巨大的工作量，但是更重要的是初心——我们为什么要做原创。

不错，依然是初心，拒绝做搬家公司，如同我们写稿，当成原创销讲要求来讲，拒绝抄销讲。

这件事不难吧？

其实很难，你回过头来看，5年来，依然还只有销冠100一家在做。

初心，也是北京2026年北京市场里，房企的巨大风险和机会点。

你有没有初心，有没有做出原创性改变，决定了你在市场上的份额和江湖地位。

这是一个年报总结系列，是在市场从上半场切换到下半场的关键时点的系列，我们会很负责地说，2026年的解题答案都会涉及到。

但是你依然很难看懂，即便能看懂，也未必能做到。

因为，市场转型过程中，总会有人被抛弃，也总会有人拥抱鲜花和掌声，这就是命，都是自己选择的结果，都要认这个命。

很多操盘手都在说下半场已经到来了，却依然唱着上半场的腔调，拿着上半场的方法论，非常分裂。

根本上，是开发商还没有意识到下半场和上半场到底有哪些具体变化和区别。

下面50条变化，请各位要务必关注和警惕。

1.好地段越来越不稀缺，好房子依然很缺

最近三年来的土地出让，不知道大家发现一个规律没有，就是土地供应越来越充足，甚至供地中，好地段也是越来越多。

这完全颠覆了我们过去受到的市场教育：因为土地稀缺，所以房子稀缺，所以买房要先下手为强。

眼下的真相是，不仅是四环好地段有足够供应，三环好地段有足够供应，甚至二环好地段也有足够供应。

我们原来相信的真理，受到开发商20年前的洗脑，在土地信仰面前，全都倒塌了。

这背后传递出一个极强的信号：稀缺是可以管理出来的。

传导到开发商这里，又该怎么办呢？

问题就出在这里，很多思维还停留在上半场打法的开发商，开启了更加极致的高周转，恨不得一秒钟也要掰成两半用，然后牺牲更多利润给到渠道，然后积压更多的库存，再然后恶性循环。

我不点名是哪家，估计很多小伙伴也都明白。

主要想表达的意思是，脑子如果还不换到下半场，今年会更难堪。

2.慢下来

也有人在主动改变，比如今年的操盘销冠中建智地，在10月底拿下太阳宫地块后，到现在没有任何消息释放，明显感觉到智地慢下来了。

慢下来的不止是中建智地，还有保利的半壁店项目，还有中海的树村项目，都在慢下来，都在突破原来的拿地后100天开盘的KPI。

为什么要慢下来，省下来的时间干嘛使？

打磨产品

打麻什么样的产品？目前一线开发商的共识是：非标和孤品。

如果地段不再稀缺，就要让产品稀缺。

什么叫产品稀缺？就是地标化、资产能传承几代人的品质力。

这就是下半场的主流打法。所谓的标准化、快周转统统和积压的库存被扫进历史垃圾堆。

3.快起来

有慢也有快。

2025年典型房企就是金茂，将交付阶段的实景园林提前到期房阶段。

过去我们常说，期房卖图纸；交付卖实景；入住卖服务。

金茂在2025年做到了这一点，将交付阶段的实景提前到期房阶段，将实景又分为一展、二展、三展、四展、五展。

诸位不要小瞧这一点，当下买家最担心的就是货不对板。过去五年里，某些品牌开发商交付一团糟，已经快成了它家的品牌标签，小红书、抖音上的维权声浪此起彼伏。

为什么有些房企交付差？不只是材料采购、招投标等环节上的腐败原因，这都是表面现象。

核心还是交付停留在上半场，是供应链出了大问题。

不是你想快，就能快起来的，要有供应链支撑，要有下半场的供应链支撑。

否则，你家的产品很难做到非标和孤品。

反观金茂操盘项目，不仅在期房阶段实现了交付实景，还大做会所文章，在会所里提供试吃、试玩、唱K等服务。

也就是说，在卖期房阶段，金茂已经在做交付和入住后的事情，提前了三大步。

所以，我们会看到璞逸丰宜在南城一直是销冠，金茂满曜在朝阳也稳居套数销冠，而它参与主导设计条线的璞樾又是朝阳区10w+金额销冠。

表面上，金茂变成了一块金字招牌。背后则是产品力的实景兑现和服务力的超前体验在起关键作用。

在下半场，金茂为什么要这么做？仅仅是为了卖房吗？

肯定不是！

4.房子折旧比我们想象要快

去年卖房人普遍焦虑到发疯？

我曾经听到一次卖房砍价现场对话，真是大开眼界：

卖房人：950万？

买房人：800万！

卖房人：800万就800万！

买房人：600万！

二手房不是抹零式砍价，砍幅都是100万起。

为什么二手房价格买卖会如此变态，你有没有想到这背后的原因?

什么叫下半场的行情？一是房价至少不涨了，二是流通变得缓慢。这时候，二手房没有房价上涨带来折旧对冲后，积累的问题全都暴露出来了。

而且，伴随好房子政策和四代宅，二手房折旧越来越加速度。

所以，这是置换的二手房业主切之痛，要有好物务，要有好服务，要有好产品力，要有好口碑。

实换上，现在买房人买新房时，已经在评估折旧因素了，所以要看物业看服务看产品力，等等。

前面我们提到的非标化、孤品，就是这个意思。

还有吗？还有……

5.分化

市场在分化，这已经是共识。

但是，你有没有想过，怎么分化，分化到哪里去，你又有没有细想过。

元旦假期，我接触过国贤府二期操盘手，就曾经聊过这个问题。它们也有小户型，但是从来没有说过这是刚需户型。

在操盘手眼里，新房市场里，已经没有刚需客户。这个词已经是上半场的老词，背后逻辑是用总价来定义客群，然后是产品力匹配上的歧视。

到了国贤府二期，没有刚需客户，只有空间大小，但舒适度依然拉满，装标高配。

操盘手说，买新房的客户，从来没有因为总价降低自己的舒适度预期，所以在国贤府的字典里，没有刚需客户这个词。

你看，这就是下半场的思考逻辑。

这是一个年度复盘，今天就先聊到这里，明天见。

年度榜单：

北京2025年企业操盘金额榜：

冠军：中建智地，总经理刘衡 李吉

亚军：越秀集团，总经理董毅

季军：中海新城，总经理张欣

北京2025年企业操盘面积榜：

冠军：中建智地，总经理刘衡 李吉

亚军：华润置地，总经理陈海鸥

季军：招商蛇口，总经理吕传来

备注：榜单制作依据和说明

相比企业全口径网签金额及权益网签金额这两个指标，我们更关注企业营销操盘的水平。

实际操盘代表和市场对话。持续操盘代表企业从未脱离主战场，持续主动接受市场的洗礼和检阅。

操盘棒，才是真的「印钞机」！销冠100

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