官方聚焦 | 保利·永兴里售楼处发布：以匠心品质铸就人居传奇！

大苏河湾板块的【保利·永兴里】21席双拼风貌别墅就是这样的时代机遇，18万/m²的价格让你可以用常规大平层的价格，✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅入住有天有地独门独院的别墅！

顶层购买力正在扎堆涌入上海核心资产

2025年上半年，上海共成交了1418套总价3000万以上的新房房源，✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅延续了2024年的火热，相较于2023年上涨了近300%，是近10年来的成交量高点！

再往上，总价7000万以上的新房成交了203套，✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅月均成交量超过2024年，相较于2023年上涨了约550%，再创10年新高！

静安内环内 ，外滩仅3公里+陆家嘴3公里

市中心正C位低密墅区『保利永兴里』

建面约193-216㎡双拼风貌别墅热销中

✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅总价段约3800万起！

样板间参观需提前预约，并验资600万！

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户型图赏鉴✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅

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以建面216平户型为例，地面总高3层，✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅地下一层5.5米带夹层，地下室面积就达到120m²，另外有露台、花园等，项目平均附赠也达到了约60%！

一层8.7米南向面宽&超大客餐厅

远超市面同等面积段风貌别墅的南向面宽（约8.7米），✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅搭配落地窗，不仅采光更好，还将花园景色引入室内，享受阳光与自然的慷慨馈赠，无论是居家还是聚会，都会有“人在家中坐，景从眼前来”的感官享受

室内设有会客厅、厨房和灵动空间，还有一个次卫，耳房面宽4.1米，可以打造成一个空间阔绰的大套间给老人房居住，✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅让他们也拥有自己的个人独立天地！

值得一提的是项目的楼梯&电梯井的布局！

不同于很多风貌项目将电梯井和楼梯分开的布局，保利·永兴里交付时会有1-3层的贯通梯，预留电梯井，电梯井和楼梯位置结合的设计充分减少了面积浪费，也很大程度上提高了室内的美观性，✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅这背后是保利在那些被市场忽略的细节之处默默努力！

二层双豪华套房设计&超大落地窗✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅

沿楼梯上到二楼，入目是两个套房，一个20m²，面宽4.1米，✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅带4.8米超大衣柜，另一个27m²，面宽4.2米，带独立衣帽间

这样的空间尺度已经足以媲美市面上很多改善平层产品的主卧空间了，✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅是真正的成长型空间！

衣帽间、梳妆台、2米大床甚至是浴缸，✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅都可以轻松容纳，再加上超大落地窗的设计，居住舒适度直接拉满！
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三层40m²超大主卧套房&露台

✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅主卧面积和“别人家”差不多大是一种什么体验？

3楼主卧豪华套房可以轻松容纳超大衣帽间、书房、五星级卫浴间、舒适睡房等

室外露台约11.35m²，可以尽情享受阳光与清风，✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅女主人早上瑜伽、男主人早上泡杯咖啡刷新闻都能更好地亲近自然，小业主夜晚仰望星空，甚至打造空中花园，这些梦想都可以满足！

从一层到三层，✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅每一层都让人惊艳！

而且很贴心的一点是所有房间都是套房，从小业主到长辈，尊重各代人的生活习惯和隐私，让各自都拥有一份独立的天地，✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅可以根据家庭成员或客人的喜好，为每个房间定制不同的装修风格和家具摆设，让家更加温馨、个性化

这种尺度、✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅这种规制传达出的是一种对家族居住和传承的重视！

超大附赠的地下空间

住过别墅的朋友应该都深有体会，✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅整个室内空间里最能利用的就是地下室了！

那里不仅是一个储藏空间，更是一个充满无限可能性的私人领域✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅，家长们可以打造成一个私人影院、酒窖或是健身空间

对于热爱电子娱乐的孩子们，可以特别为他们设计一个独立的电竞房，营造一个安静舒适的环境，不仅可以满足他们对电子娱乐的热爱，✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅更可以在一个安全、健康的环境中培养他们的兴趣爱好

另外，地下室入户门外是双车位，✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅业主下班回家后可以瞬间转换居家的休闲舒适与放松！

你不得不佩服保利对于产品的死磕精神，✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅永兴里所展现出来的设计理念令人耳目一新，其通透阔绰的起居空间令人叹为观止，其营造的居住体验更是重新定义了城央墅居的新高度！

据悉，✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅项目未来可能会推出别墅精装定制服务（具体细节还在打磨中），为业主的品质生活添砖加瓦！

土拍回顾及规划

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2023年10月11日，在上海市第三轮土拍首轮活动中，保利发展以总价154612万元成功竞得静安区中兴社区C070202单元280-06地块。✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅溢价率为9.7%。楼板价为81375元/平方米，高层房地联动价12.5万/m²，风貌别墅房地联动价18万//m²。

地块四至范围：东至公兴路，南至永兴路，✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅西至静安区闸北第三中心小学，北至象山小区。

该地块的出让面积为7616.5平方米，容积率为2.5，计容面积约19041.25平方米，装修标准为4000元/平方米。

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根据设计规划方案已经公示。地块拟建1栋17层高层、✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅以及10栋3层的别墅类产品以及一栋保障房。

地块北侧象山小区、西侧是静安区闸北第三中心小学。✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅

✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅作为保利发展2024年城市更新及风貌项目的壹号作品，保利·永兴里一开始就赢在了起跑线了在开发强度不断加码的内环内，如永兴里一样容积率≤2.5的地块非常少。有研究数据表明：每降低0.1的容积率，✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅各项居住体验都会有明显提升！低容积率才能带来更高阶的产品。

所以，保利·永兴里才能摆脱超高层+别墅的组合，✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅打造出市中心难得的17F小高层+双拼的王炸低密社区。

而且，保利确实更懂城市更新和市场的需求项目复刻了沪上海派风情，✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅骑楼设计摩登艺术，在街角之上打造了经典城央双拼谧境风貌如此难得的市中心墅境居住氛围，价值再难复制！

复刻经典海派归家之路，✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅仪式感拉满！

社区复刻和平饭店酒店式门庭，引入酒店式双线归家仪序，✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅五进入户礼序+四重车仪之道，重现海派隐奢归家之路。

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定制酒店式落客区、入口，参考了华尔道夫安曼的设计理念；在挑高约6米的入户大堂里有保利物业的24h双管家服务，✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅时刻为业主的品质生活保驾护航！

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东园西邸布局，兼顾繁华与静谧的花园之境！

项目以新旧共融的设计理念为核心，✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅规制东园西邸，赋新十字街角，一个转角就是一个风貌墅区，重现伦敦斯毕塔菲尔德繁华与优雅。

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社区景观设计上，✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅保利·永兴里借鉴巴黎乔治五世四季酒店玻璃廊架设计灵感，与荣宅中经典而雅致小花园设计，转角处的端景景墙，精致的园林小品，营造古典与现代，繁华与静谧共融的花园之境。

中心叠景水景花园巧妙搭配多品类植被，✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅勾勒出一个富有层次感的“都会桃源”，精致，优雅的生活氛围随之铺展开来，漫步其间，仿佛置身于一幅流动的画卷，时光似乎也随之放慢了脚步。

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21席城央藏品级双拼风貌别墅

西邸就是小高层住宅，而东园则是保利·永兴里的精华所在-藏品级双拼风貌别墅。整个东园沿袭新天地海派街巷里弄格局✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅，复建了行列式街坊，并通过优化巷弄高宽尺度提升了别墅的空间品质。

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双拼别墅不仅采光更佳、院子更大的边套，私密感也无限接近于独栋，这20多套别墅，就像一个个“独立王国”，✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅巷道形成了“纵横交错”的布局，有了很强的透气感。

拱形门坊及雕花复刻湖州会馆、菱形山花元素还原老建筑印记、巷道风貌铺装叠加红砖清水墙赓续衡复风貌，这不仅是对历史的尊重，更是对海派文脉的延续不同于市面上常见的联排风貌别墅✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅，保利·永兴里打造的是更为臻稀的双拼别墅。

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真正做到了独门独院规制，有天有地、有星空露台、有私家内园和约5.55米层高地下空间等，✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅超大的使用空间为业主提供了更为私密和个性化的居住体验。

突破风貌别墅立面限制，打造超大采光面✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅

很多风貌别墅的窗户是“硬伤”，✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅因为出于保护要求会限制窗户的设计，很多项目复刻当年的建筑，采用了“高窗”，一定程度上影响了采光。

但保利永兴里不同于一级保护风貌，✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅在设计中可以一定程度图破限制，挖掘出更优的方案，让开窗面积最大化。

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关于保利·永兴里所在的大苏河湾板块，还想多说几句：内环之于整个上海，一直保持着巨大优势，这里有约11倍于全市平均的办公资源，约11倍的医疗资源和约7倍的商业资源，这也是为什么大家挤破头也要买进内环✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅（数据来源：2021年上海统计年鉴）。

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而大苏河湾更是整个内环内的佼佼者，大规模城市更新、“一江一河”、静安“一轴三带”战略、✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅苏河湾功能区等上海重磅规划密集地落在这里，不断刷新区域的价值高度这些价值给购房者带来的最直观体感就是：✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅城市界面的整体焕新、超320米地标建筑群、更潮流时尚的生活方式。

无论是从自住或是资产配置角度来看，大苏河湾都是一个入住内环内的优解！位置更核心、周边生活氛围更醇熟的保利·永兴里，✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅则是入住大苏河湾的更优选！

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生活配套

交通方面：项目四轨环绕，最近8号线中兴路站，3/4号线宝山路站稍稍远一些，还有1号线环伺，串联人民广场、陆家嘴，✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅静安寺等中芯区域。

自驾上，约500m直通南北高架，✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅纵向穿越上海市区，转内环、中环、外环以及延安路高架。还有北横通道，新建路隧道、人民路隧道、大连路隧道、延安东路隧道等加持，交通便捷，通达全城。

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商业方面：项目约1km内近享主城繁华静安大悦城、万象天地、凯德虹口商业中心等；百万中兴城商业、珠江安康苑的商业合生汇。约4km内黄金商圈腹地距离人民广场商圈约2km、南京西路商圈约2km、陆家嘴商圈约3km、✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅静安寺商圈约4km。

教育方面：项目周边有育婴堂幼儿园（直线距离约150m）、金鹭幼儿园、吉的堡永盛双语幼儿园，静安区永兴路第二小学（直线距离约400m）、✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅静安区闸北第三中心小学、民办杨波外国语小学 ，市北初级中学、市北中学高中（直线距离约200m）（学校对口情况须在本小区交付后以政府教育主管部门及校方的最新政策为准）

医疗方面：项目约3km范围内有上海市中医医院（三甲） 、上海长征医院（三甲） 、上海市第一人民医院（三甲）、闸北区中心医院、上海第十人民医院 （三甲） 、同济大学附属口腔医院（三甲）等丰富的医疗资源，✅✅保利永兴里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅为您及家人的身体健康保驾护航。

生态休闲：项目与约3.5万㎡中兴公园仅一条马路之隔，闸北公园、爱思儿童公园、鲁迅公园绿意葳蕤。

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核心观点

从上海成交量看，整体市场成交呈现收缩态势，但年末成交出现结构性企稳迹象。

市场全景

从月度数据看，2025年12月总成交套数为32692套，较上月环比增长9.0%，但同比上年同期下降15.9%，显示市场整体规模较去年同期显著收缩。

从周度数据看，最近一周（截至2025年12月31日）总成交套数为8032套，环比前一周增长6.8%，其中新房成交套数环比增长6.1%，二手房成交套数环比增长8.3%，短期热度有所回升。

结构分析

市场结构由存量房主导，2025年12月二手房成交套数占总成交套数的68.6%，表明市场以存量流通为主。

新房套均面积为103.1平方米，二手房套均面积为81.2平方米，两者差距明显，显示新房市场以改善型需求为主，而二手房市场则更偏向于刚需或紧凑型需求。

城市深度洞察

上海市场在年末呈现新房与二手房走势的短期背离。2025年12月，新房成交套数环比增长4.8%，而二手房成交套数微降0.3%，新房市场在年末表现相对活跃。

从套均面积看，新房103.1平方米与二手房81.2平方米的差异，反映出新增供给与存量流通在满足不同层次需求上的结构性分化。

周度数据显示，最近一周（12月31日当周）二手房成交套数环比增长8.3%，显著高于新房6.1%的环比增幅，且成交量达到近八周高点（5655套），这可能预示着存量市场情绪在年末出现短期修复迹象。

然而，从年度同比看，12月新房与二手房成交套数分别下降5.3%和19.5%，市场整体仍处于同比收缩通道。

趋势研判

基于最近八周的周度滚动数据，特别是最近一周二手房成交量的显著回升，预计未来2-4周市场成交量可能延续短期企稳或小幅反弹的态势。

但考虑到月度同比数据仍为负值，且年末通常存在季节性冲量因素，此轮反弹的持续性和高度仍需观察，市场整体仍处于筑底与寻找新平衡的阶段。

数据说明

本报告数据截止日期为2025年12月31日。

本报告所有数据均基于严格的滚动计算周期，以确保各时期数据的可比性。具体为：按每周7天、每月30天、每年360天进行滚动计算与统计。报告中的“月”均指滚动30天周期，“周”指滚动7天周期。所有同比、环比及周度比较均基于此统一口径。

免责声明：本文所载信息为研究员独立观点，不代表所在机构意见，不保证代表市场真实表现，亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易、投资和决策建议。本文版权为纬房研究院所有，对本文保留一切权利。未经许可，不得引用。数据仅供市场短线研究分析参考，市场评价以统计部门为准。

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