金茂领涨，中海滑跌！千亿房企变局2025

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撰文|蜜妹

这是@闺蜜财经的第1742篇原创

图片来源|AI自动生成

一场以“活下去”为目标的房地产行业洗牌仍在进行。

刚刚过去的2025年，克而瑞预计全年销售面积约8.9亿平方米、销售金额8.4万亿元，分别同比下降9%和13%，其中销售面积降幅较上年收窄约4个百分点。

2025年，全口径销售规模超过1000亿元的企业共有10家，比2024年的11家少了1家。蜜妹看了下，主要是有两家房企退出（龙湖集团、华发股份），一家房企入围（中国金茂）。

图表来源|克而瑞（特此感谢！）

从数量上看，相比2024年减少了5家，2025年千亿房企的绝对值似乎有企稳趋势。但从变幅来看，情况似乎又没那么简单了。

如下图，蜜妹统计并计算了2025年10家千亿房企的销售额变幅排名，分化还是比较明显的。

最亮眼的当数中国金茂。其2025年销售额达到1135亿元，同比增长15.52%，销售额从2024年未入前十跃居至2025年的第8位，增幅更是名列10强房企榜首，成为这一梯队里唯一增长的房企。

在蜜妹看来，中国金茂能逆势增长，一方面是央企信用背书带来的融资成本优势与市场信任，以及在核心一、二线城市布局的韧性。

2024年行业集体收缩时，金茂并未跟风砍项目，反而聚焦北京、上海等高能级城市的 “科技住宅”赛道。这类产品在改善型需求里有强辨识度，而2025年一线市场的调控边际放松（如首付比例下调），恰好给了金茂去化的窗口。

不过话说回来，金茂的崛起多少也带着点基数红利。相比中海、保利往年的3000亿级规模，小基数+精准赛道的组合，让它避开了巨头们的“规模包袱”。

除了中国金茂，2025年千亿房企里其他9家销售额同比都有不同程度的下滑。其中较为刺眼的是中海地产，其2024年销售额还是同比微增0.26%，到了2025年变为同比下滑19.12%，下滑幅度在10强房企里排到第三位。

在蜜妹看来，中海2025年销售额下滑，也不能简单地用“卖得差”来概括。它背后是一场高风险的战略转向。

一方面是公司基于对市场的判断，主动减少了供货，特别是在几个“开盘售罄”的畅销盘消耗后，缺少同等量级的项目接力。

另一方面，整个市场的购买力和信心都处于低谷，即便是一线城市的项目也不得不以价换量。

最关键的转变在于，中海将宝贵的财务优势没有全部用于销售端血拼，而是去押注未来，疯狂在一、二线城市核心地段扫货。这导致其7月份单月拿地金额比销售额还高。

中指院数据显示，中海地产2025年拿地金额907亿元，比第二位保利发展高出236亿元。

某种程度上，中海在赌下一轮翻盘。这场豪赌的结果，将决定它未来是重回巅峰，还是被沉重的土储拖入泥潭。

图表来源|中指院（特此感谢！）

除中海外，10强房企里还有2家2025年的销售额跌幅同比扩大，分别是绿城中国和万科地产。

其中绿城中国销售额变幅从2024年的-8.05%扩大至-10.73%。这说明情怀和品质也敌不过钱包缩水。房子再好，客户没钱也是白搭。

在蜜妹看来，绿城最大的底气其实是代建业务——自己卖房难，帮别人管项目赚钱，轻资产运营。未来，它可能越来越不像开发商，更像一个品牌和管理输出商。

万科不用多说了，2025年有多难，从一次次的“上头条”中可见一斑。另一面来看，万科的“大跌”也可以理解为“断臂求生”：收缩非核心项目，聚焦核心城市，虽然短期销售难看，但能减少现金流消耗。在行业底部，活下来比保排名更重要。

值得一提的是，除了中海、绿城、万科，2025年10强房企里有6家跌幅都在缩窄。这或许意味着，最寒冷的冬天已经快过去了？

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