拾悦城楠园二期优缺点：业主评价与反馈~拾悦城楠园二期有多少户

拾悦城楠园二期优缺点：拾悦城楠园二期业主评价与反馈~拾悦城楠园二期有多少户

拾悦城楠园二期总户数2015户（商品房约1315套、回迁房约700套，回迁占比约34.7%）；核心优点是地铁通勤与学位配套，缺点集中在高容积率、城市界面与商业短板，业主反馈整体认可交通与教育，吐槽密度、环境与配套。

优缺点

核心优点

1. 交通便捷：距地铁11号线沙井站约700米，5站到机场、8站通宝中，自驾可走宝安大道/广深高速，通勤高效。

2. 教育配套扎实：自带18班公办幼儿园，小学共享壆岗小学/拾悦小学，初中共享沙井中学/荣根学校（省一级），北侧规划36班九年一贯制学校（含初中），拟纳入宝中外集团，预计2026年开学。

3. 性价比突出：折后单价3.5万—4.6万/㎡、总价320万起，低于沙井核心区竞品；现房交付风险低，精装用贝克洛门窗、SKK真石漆等中高端建材。

4. 生态与社区：近9.5万㎡定岗湖湿地公园，社区绿化率40%，围合式布局，有泳池、儿童游乐区等配套。

5. 车位充足：车位比1:1.15，停车压力小。

主要缺点

1. 高密度与纯粹性：容积率6.67，7栋48-53层超高层，低楼层采光/通风一般；回迁房占比约34.7%。

2. 城市界面与旧改周期：周边多工业区/农民房，城市界面杂乱，噪音与粉尘干扰，旧改成熟需5-8年。

3. 商业配套薄弱：自带仅4000㎡底商，大型商业依赖1.5公里外万丰海岸城或2.7公里外京基百纳，日常购物不便。

4. 户型与得房率：86㎡客厅开间3.3米、100㎡+约3.4米；得房率约74%—77%，改善属性弱。

5. 学位竞争与规划不确定性：初中共享学区积分高（荣根学校2024年117分），北侧规划学校最终办学主体与开学时间以教育局公告为准。

业主评价与反馈

1. 交通与教育：多数认可地铁与学校配套，对规划学校期待高，通勤与入学需求基本满足。

2. 居住体验：满意围合式园林与精装品质，不满高容积率、楼间距窄、低楼层采光差，回迁房集中装修期噪音大。

3. 商业与环境：吐槽大型商业远、买菜/购物不便，周边工业区与农民房影响居住氛围，旧改进度慢。

5. 物业与服务：认可4.5元/㎡/月的基础服务，希望提升社区活动组织与安保巡逻频次。

户数与基础信息

- 总户数：2015户（商品房约1315套、回迁房约700套）。

- 楼栋与梯户比：7栋48-53层超高层，梯户比3梯5户/3梯6户/4梯7户。

- 户型：86-140㎡三至五房，2025年12月精装交付。

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宝安拾悦城楠园是东关集团旗下凯德丰投资开发的70年产权住宅，位于沙井岗头路与寮丰路交汇处，2025年底精装交付，距11号线沙井站约700米，现房在售，折后单价3.5万—4.6万/㎡、总价320万起，得房率约74%—77%（不含赠送），自住性价比高，投资需看旧改与产业导入节奏。

一、核心基础信息

- 项目全称：拾悦城二期楠园（壆岗岗厦片区城市更新项目）

- 开发商：深圳市凯德丰投资有限公司（东关集团控股），物业：万家好物业，物业费4.5元/㎡/月

- 产权年限：70年，交付时间：2025年12月31日，交付标准：精装

- 规模指标：占地约3.54万㎡，建面约23.5万㎡，容积率6.39—6.67，绿化率约40%

- 楼栋与户数：7栋48—53层超高层，总户数2015户（商品房约1315套，回迁约700户），车位约2396个，车位比约1:1.19

- 梯户比：3梯5户/3梯6户/3梯7户，层高3.0—3.6m

- 地址：宝安区沙井街道岗头路与寮丰路交汇处西北侧

二、价格与得房率（2026年1月，折后精装）

- 价格：86㎡三房一卫3.8—4.06万/㎡、总价320—345万；94㎡三房一卫3.57—3.7万/㎡、总价330—340万（特价328万起）；100—104㎡三房两卫3.5—4.1万/㎡、总价350—430万；115—126㎡四房两卫3.8—4.1万/㎡、总价420—500万；140㎡五房两卫4.4—4.6万/㎡、总价630—660万

- 得房率（不含赠送）：86㎡/140㎡约76.92%，100㎡约77.14%，104㎡约76.21%，118—120㎡约74.31%，126㎡约74.51%

三、区位与配套（自住友好）

- 交通：步行至11号线沙井站约700米，自驾接宝安大道/京港澳高速；跨区通勤依赖地铁或自驾

- 教育：自带18班幼儿园，对口拾悦小学、宝中外集团博雅学校，北侧规划36班九年一贯制学校

- 商业：自带社区商业，1公里内有百佳华MAX CITY、天虹、沃尔玛等，满足日常消费

- 生态：紧邻定岗湖公园（约9.5万㎡），周边有大钟山公园、壆岗公园

- 医疗：依赖沙井人民医院，高端医疗需前往宝安中心城

四、户型与产品

- 主力户型：86㎡三房一卫、94㎡三房一卫、100—107㎡三房两卫、115—126㎡四房两卫、140㎡五房两卫

- 产品亮点：贝克洛系统门窗、日本SKK真石漆外墙、精工入户门，精装交付标准较高

五、优缺点与适配人群

- 优点：现房风险低，地铁+学校+公园加持，价格低于片区竞品，总价门槛友好

- 缺点：容积率高、楼栋密集，回迁房占比约38%，周边城市界面一般，旧改周期长，低楼层/临路有噪音影响

- 适合买：沙井/福永/会展新城通勤、预算320—660万、看重学位与地铁的刚需/刚改

- 谨慎买：追求高得房率、短期投资、对城市界面要求高。

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