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1️⃣交通王炸
家门口地铁17号线清河营站，13号线北苑站，公交车四个路线，通勤党狂喜！
2️⃣芳草地国际学校
让孩子赢在起跑线上
3️⃣超大百米楼间距90㎡居到220㎡大平层，全龄户型！层高3米+精装交付！
配套开挂
家门口下沉式醇熟商业
️22座生态公园簇拥，天然氧吧+遛娃圣地！
五大公立医院，全家健康有保障！
“地铁+名校+全龄户型”和这么完美的配套，您还在等什么…

北京朝阳新盘御林湾：年轻人首套房的清醒选择？

听说北京楼市最近流行两种选择：咬牙上8万+的望京新盘，或是用同样预算在奶西拿下准现房洋房。这次带大家看完全朝阳最"叛逆"的楼盘——别人卷地段它卷生态，别人拼价格它搞现房。
实测发现三大真相：
1️⃣在30万㎡公园里造房子是真任性！下楼就是温榆河湿地，300米环形步道串起全龄活动区。朋友周末开车去郊区露营，你家楼下就是天然氧吧。西区洋房1.3容积率+百米楼间距，晨跑时连邻居家花园种了什么花都能看清。
2️⃣准现房才是真·安全感！见过太多期房维权现场，这里直接看封顶楼体精装进度。对比望京樾9万+/㎡的期房，御林湾洋房7.5万带三大件交付，像极了学霸提前交卷还考满分。
3️⃣通勤不焦虑的科创心脏！实测早高峰从项目到望京阿里仅15分钟，咖啡杯还没凉就到工位。周围4000+科技企业扎堆，00后程序员邻居见面聊的不是代码，是组团去社区书吧开黑。
要说缺点？北苑商圈成熟度确实不如望京核心区，但自带2.3万㎡商业体明年开业，外卖自由和下楼逛超市很快能兼得。看完样板间突然理解：原来好房子真的能治愈精神内耗。

临近岁末，北京楼市略显平淡。但是最近有一个项目即将入市的消息，引发了众多业内及买房人的关注，这个项目就是位于朝阳奶西板块的御林湾。为什么这个项目即将入市的消息引发如此众多的关注？核心一点，因为目前这个板块在售的像金隅及城建的项目，网签均价已经达到了8万+。据小道消息称，御林湾在入市阶段价格可能只有仅仅6万+。同一个区域，同一个板块，每平方米2万块钱的价差，难怪这么多人开始关注于这个项目。

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那随之而来诸多的疑问也一一的浮出水面，比如这个项目的品质到底如何？比如这个项目对于整个奶西板块到底意味着什么？是砸盘还是锦上添花？甚至包括峰云大小道的粉丝也第一时间跟我联系，想进一步了解御林湾的相关的信息。那么今天就借这个视频把大家所关注的几个核心问题一一的做个解答。

御林湾基础信息

御林湾它是在朝阳奶西板块。这个项目是近年来在北京市场少有的超级大盘，总共的体量达到了21万平方米，涵盖了从住宅、商业、文体康养等八大复合业态。

其中住宅部分规划了15栋楼，分为南区和西区。其中南区的容积率是2.2，为18到25层的高层住宅，面积段是建面约90~155平方米的两居到四居。西区部分的容积率是1.3，为6~7层的洋房，面积段是建面约213~220平方米的四居。

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介绍完基础信息之后，先回答第一个问题，6万+的价格与周边项目每平方米2万元的价差，它的产品是不是不太行？

首先，价格。我先说一下6万+的入市价格，从目前来说可以称之为小道消息，最终实际入市的价格还是得以开发商最终给出的实际价格为准。但一个不容置疑的事实，未来入市价格一定会比周边在售项目便宜至少1.5~2万。为什么它的定价能如此之低？是因为这块地拿的确实比较早，按照当时的楼面价测算的话，同比目前区域内在售的其他项目，的确是要低很多。

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还有一点很关键，大家都知道最近的市场相对确实比较差，作为项目而言如何真正做到随行就市，这也是对当下任何一个新入市项目最大的考验。从我个人认为，如果将来御林湾项目入市之后，真的是以6万+的价格，那我个人认为这个项目给出的价格可谓是诚意满满，也确实充分研判了当下市场的形势，而给出了一个最合理的入市价格。那对于广大的购房者而言，也是实实在在的一个福音。

其次，产品。不容置疑的是这个项目因为报规相对比较早，从目前我所看到的户型来说，较之于当下市场中很多优秀楼盘的户型还是略显不足的。但同时我认为御林湾项目在产品力方面也有很多的亮点。

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得房率。虽然今年北京进入了好房子的元年，但御林湾作为相对较早报规的项目，它的得房率高达80%~95%以上。

公区部分。在之前峰云大小道视频当中，我特意表明一个观点。买一个楼盘不应该仅仅看它的样板间及室内装修，更应该注重于这个项目的公区部分。比如大门、建筑立面、园林等。因为公区部分它是不可能通过业主的个人力量进行再改造的，而室内部分可以进行二次甚至三次的装修。而未来一个社区物业保值增值的一个关键因素，除了地段、物业服务之外，更核心的是在于整个社区的公区部分。而我们看到御林湾项目在整个社区公区部分的打造，确实下了很大的心血，做了很大的投入。

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大门。御林湾社区的大门宽约60米，高约9米，大门的材质甄选了蓝色的奢石，可以说这个尺度结合于刚才所提到大门的材质，应该说是当下整个朝阳最奢阔、最气派的大门。

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立面。御林湾的立面是铝板+玻璃幕墙，整个建筑风格呈现出了现代的地标感。因为项目紧邻京承高速，当时和项目团队沟通时说如果驱车从京承高速看项目，那么御林湾从呈现出的立面效果来看，就是一道美丽的城市天际线。

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园林。御林湾项目有一个最大的特点，就是楼间距相对比较大，最大的楼间距达到了近百米，准确数字是98.8米。这么大的楼间距也为社区园林的打造提供了比较大的空间。御林湾是以皇家造园的手法，打造出了一廊十二园的深居意境。

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有一点特别值得单独说一下，刚才也提到了关于一廊十园（南区），其中一廊指的是在整个社区内有一个周长超过300米的超级环廊，这个环廊也可以看作是未来御林湾项目的会所。整个环廊有封闭部分，也有开放部分，在封闭部分规划出了社区会客厅、社区书吧、儿童活动室、健身房等不同的功能区。

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精装。据了解，在整个项目的室内精装部分，它的石材含量相当之高，其中的餐、客、卫、厨这些空间的地面都是石材通铺，而电视背景墙也用了高端的奢石。其中在厨卫精装的品牌方面，也都采用了国际一线的品牌，这些都是比肩市场中8~10万+项目做的精装对标。所以综上所述，御林湾无论是使用率、公区还是室内精装，它的综合产品力应该是具有相当竞争力的。

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周边配套

产业。奶西从目前来说已经处于北京四大科创产业辐射的圆心，辐射范围为：望京、中关村朝阳园北区，未来科学城，西二旗，因此在这四大科创产业中心工作的人群，也对应会成为御林湾项目的目标客户。同样如果将来居住在御林湾，去往这四大科创产业中的任意一处，交通是相当之便捷。

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教育。从目前已经落地的教育配套来说，幼儿园为国资中心幼儿园，小学是芳草地国际学校东洲校区，初中是北京八十中温榆分校，同时在项目周边还有16所老牌知名国际学校。除了以上已建成的教育配套之外，在规划中还有一些其他的教育配套。比如在项目南区北侧就有教育的配套楼，据说是芳草地的初中部，而规划中还有朝阳外国语学校承办的优质学校。

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医疗。不仅有朝阳区妇幼保健院以及规划中的中日友好医院，还有航空总医院，同时距离由字节跳动打造的AI旗舰医院北京爱瑞医院也是近在咫尺。

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商业。除了刚才所提到的项目自建的2.3万平方米的双商业，在项目西侧3公里范围内还有北苑龙湖天街、华贸天地等商业，南侧不远就是保利广场、七彩万象汇，在项目东侧还有马泉营的奥莱。可以说未来购买御林湾的业主将能享受到各种在项目周边丰盈的配套。

御林湾物业类型

有买房人问的，根据规划整个御林湾社区包含了从商品房到人才公寓到家属楼等不同类型的物业，而这些不同性质的业主是否在同一个社区内零距离的共存？如果是，那么在将来入住之后，整个社区的品质如何保障？针对这个问题，我也专门的和项目方进行了沟通。

第一，针对于商品房、人才公寓还是家属楼，在未来整个社区建成后，这三类不同的物业都会通过园林进行软隔离，相互之间并不会产生更多的干扰。

第二，这三类不同物业在未来入住之后，从业主的素质来说是相当的。比如家属楼，它是中直部委的家属楼，而人才公寓的圈层素质也很高，只有符合于北京市人才定义标准的才能申请居住。也因此未来御林湾的业主完全不用担心周边家属楼及人才公寓居住者的素质。

第三，整个御林湾的住宅体量是1500多套，如果按照6万+的价格入市，对于目前网签均价8万+的奶西而言，到底意味着什么？是砸盘还是锦上添花？

在回答这个问题之前，我先说一个配套的话题。刚才也提到了御林湾是一个超大体量，拥有八大复合业态的项目。其中有一个业态就是商业，这个是御林湾项目自建的商业，整个体量是2.3万平方米。其中在西区是1.3万平方米的综合性商业，而在南区还有9700平方米的下沉式的商业广场。正是因为御林湾带着这2.3万平方米的双商业入市，在一定程度上它一定能够激活整个奶西板块的获利，同时为包括御林湾及周边社区业主的日常生活提供最便利的配套。

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这个价值可以说相当之大，记得在三年前孙河刚启动的时候，大量的住宅项目入市，甚至到最后孙河楼盘的单价从最早的2万+一路飙升到10万+。但是从目前来看，整个孙河在众多项目入驻之后，区域内竟然没有一个像样的商业，也因此对于大量已入住的孙河的业主来说，感受是极为的不便。我身边就有住在孙河的朋友，经常会向我抱怨，这么大的孙河，这么高端的孙河，为什么居住起来那么的不方便？因为御林湾商业配套的加持，我相信无论对于业主生活的便利，甚至对于整个区域物业的保值增值，都是很有价值的。

第四，从客观上来说因为御林湾是个超大体量的新盘项目，从一定程度上它能够吸引市场中更多买房人对这个区域板块的关注。虽然从目前来看，跟周边的项目形成了比较大的价差，但是因为这个板块热度的提升，我相信对于目前区域内其他在售的项目而言，也一定会成为其中的受益者。当然最后对于买房人而言，御林湾的出现一定是物超所值的，也可能是当下唯一的一次机会。

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