曾经的“房产中介”开始重金抄底二三线

当央、国企重金砸向一线城市时，一个有着扩张之心的区域民营房企，正频繁现身非核心城市的土地市场。

12月31日，武汉年末土拍收官，邦泰集团以6.41亿元竞得汉阳陶家岭P（2025）256号住宅地块，楼面价6514元/平方米。该地块吸引4家房企角逐，历经73轮竞价，溢价率28.97%，为全年武汉第二热地块，仅次于江岸新兴街地块的106轮竞拍。

这次拿地并非这家“川派房企”首进武汉，在今年3月的土拍中，邦泰集团便以高达34.3%的溢价率在青山滨江落子，并打造了瞰江大宅邦泰璟和项目。

实际上，邦泰集团进军武汉，只是其全国范围布局发展的一个缩影。成立18年来，邦泰集团已在全国39个城市，开发了160多个项目，以二三线城市为主。2025年前11个月，邦泰集团斥资90亿元拿地。

邦泰集团为何在全国范围内逆势扫货？对此，新地产致电邦泰集团，但截至发稿，未获得回复。

百亿扩张的野心

此次土拍是邦泰集团于武汉摘得的第二宗地块。

地块位于汉阳区龙阳大道以东、陶家岭路以南，原为武汉公交集团旗下的公交停保场，为盘活公交配套资产，用地性质由原公共交通场站用地调整为二类居住用地。该地块土地面积42767平方米，规划建筑面积98400平方米，容积率2.3。地铁3号线陶家岭站、墨水湖公园，芳草小学(北校区)、二桥中学(芳草校区)等配套资源环绕，交通便利，区位优势明显。在竞拍过程中，邦泰集团积极出价，势在必得。

邦泰集团今年首度进军武汉，便以高溢价拿地开启扩张序幕。3月，其经过44轮竞价，以8.42亿元竞得P（2025）014号青山滨江地块，楼面价11455.78元/平方米，溢价率达34.3%。该地块即邦泰璟和项目，规划建设8栋住宅，为一线临江住宅项目。

高溢价拿地的背后是武汉楼市在平稳中回升。中指研究院数据显示，11月，武汉市商品住宅新增供应面积为81.57万平方米，成交面积113.9万平方米，环比微幅增加0.73%。11月武汉市合计13个项目平推或开盘，共计推出1505套，开盘当日去化率为71%，环比大幅提升。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，此番落子武汉，其核心逻辑在于对武汉楼市未来发展前景的坚定看好。一方面，该地块体量适中，高度契合企业 “小步快跑” 的开发策略；另一方面，武汉常住人口增长长期位居全国城市前列，人口红利持续释放，同时地块所在区域的库存去化已步入合理区间，市场基本面具备较强支撑。

不止武汉，据不完全统计，今年以来，邦泰集团已经先后在西安、南昌、遂宁、长治、德阳、昆明、武汉、重庆、绵阳、成都、南宁等10余个二线省会及三四线城市拿地。

中指研究院数据显示，2025年1-11月，邦泰集团拿地面积为200万平方米，排名全国第6，位居民营房企第1名；拿地金额90亿元，排名全国第19名，在民营房企中仅次于滨江集团，成为今年民营房企中逆势“拿地之王”。

有分析认为，邦泰的拿地节奏呈现出前高后稳、阶段性集中的鲜明特点。在拿地策略上，其会优先选择具备市场优势的城市，通过强势竞争、高价入局的方式，为后续获取低溢价土地筑牢基础。一旦看好城市后市发展潜力，便会积极主动入市，例如在西安、昆明等城市均采取阶段性集中拿地的策略，以全面开发的战略快速建立起市场竞争优势。

“邦泰坚持 ‘高呈现、快周转’的小步快跑开发模式。”谢逸枫表示，在拿地策略上，邦泰从不刻意追逐跨周期的大体量地块，反而倾向于积极布局1-2年内即可完成开发的小地块。通过快速打造高标准实景示范区，加速项目销售节奏，以此实现销量与利润的高效周转。

此外，邦泰还构建了清晰精准的差异化区域布局。其巧妙避开央企、国企、城投扎堆布局的一线城市及核心二线城市，转而主攻中西部二三线城市的市场空白区域。这一布局不仅能实现地块成本的有效管控，让项目溢价率普遍低于15%，还能大幅降低投资风险。加之对区域市场的深刻理解与强大的产品力支撑，邦泰最终实现了快速高效、有质量的规模扩张。

激进扫货的背后

公开资料显示，四川邦泰成立于2007年，由罗勇、王智勇、何流、石凌涛四人共同创立，早年一起经营一家房产销售代理公司，主要在四川的三四线城市接业务。2013年，公司将总部迁至成都，开始涉足地产业务。

企查查显示，罗勇担任董事长，王智勇为总经理，何流任副总经理，石凌涛则担任乐山公司董事长，分别持有公司30%、24%、17%、29%的股份。

变化发生在2018年，公司销售额从170亿元下滑至112亿元。伴随行业深度调整，邦泰于2021年启动全国化布局，开始向中西部二线城市切入。数据显示，2021年，其拿地15宗，2022年拿地7宗，2023年拿地21宗，2024年22宗。

值得关注的是，在深度调整的房地产市场，邦泰以激进之势大规模拿地，钱从哪里来？

在谢逸枫看来，邦泰集团拿地的资金来源主要分为四部分，且各板块均具备明确的资金支撑逻辑。

销售回款是主要资金来源。从数据来看，其今年前10月的权益销售金额为257亿元，这一销售成绩，也让销售回款在其拿地资金池中占据了极高的比例，成为最核心的资金保障。

金融机构融资方面，这部分资金主要依托银行授信展开，通过标准化的银行借贷流程，获取稳定且合规的资金，为拿地动作提供坚实的资金后盾。

第三是内部员工跟投，邦泰会通过内部跟投机制，归集员工资金，定向投入到具体的拿地项目中，既盘活了内部资本，也让员工深度参与到项目开发的全流程中。

谢逸枫表示，还有信托、保险等非银机构渠道融资，这一渠道的资金获取方式更为多元，其中就包括通过股权质押等手段，对接银行贷款、信托贷款、保险公司贷款等多类型资金。

地方民营房企逆势加码，是战略转机还是生存危机，等待市场检验。

文/武爽