官方通告|翠湖滨江售楼处官方发布:杨浦瑞安翠湖滨江理想置业优选

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杨浦滨江东外滩

历史风貌保护建筑

叠加&联排别墅

主力约160-410㎡不凡产品

将建28栋3F联排合院

房地联动价21万/

◼ 1.拿地信息

去年10月底，瑞安联合杨浦国资拿下了上海杨浦平凉社区地块，地块的房地联动价为21万元/平方米，刷新了杨浦区自实施房地联动价以来最高纪录。现在，静安区紧随其后，推出的北站新城地块成为上海第二个房地联动价达21万元/平方米的项目。

公告显示，北站新城项目共由两幅地块组成，其中04~05地块的用地面积42696平方米，容积率1.43，为住宅及商办混合用地，限高15米；05~01地块的用地面积9462平方米，容积率1.45，为住宅、商办及社区级文化设施混合用地，限高24米。

据规划显示，地块东至许昌路，西至汾州路,南至扬州路，北至平凉路，总用地面积16993.8平，容积率1.4，地上建筑面积23945.46平，为二类住宅组团用地。

从区位来看，北站新城项目直线距苏州河1公里左右，直线距外滩约1.5公里，直线距3、4号线宝山路站约300米，周边拥有苏河湾万象天地、白玉兰广场、大悦城等商业配套，南面800米处就是上海高端项目华侨城苏河湾。

地块航拍区位图如下：

据了解，该地块一经面世就吸引招商蛇口、华发、越秀等多家房企，但由于该地块属于历史风貌保护项目，其历史建筑保护更新规模相对较大，04街坊肌理保护范围占比不小于60%，05街坊肌理保护范围占比为100%。且地块内部诸多老建筑尚存，比如优秀历史建筑虞氏故居，以及泰山大剧院等，都将予以保留修缮。

规划建设：

计划建设28幢、总高3层的别墅类住宅，具体类型有独栋、双拼、联排；具体房源数应该在100套左右，并不多，不过总价很高；其中15#、19#两栋为配套用房；社区西北角为公共租赁用地。

另外，公告还明确，两幅地块均含有商业部分，自持比例不低于80%，需大力发展“首店经济”“品牌经济”，其他商业应兼顾办公人群和周边地区居民消费需求。除了须配建5%的租赁住房外，还有民防工程、须承担周边市政道路全要素景观提升等相关费用，预估不低于2000元/平方米。

◼ 2.楼盘基本信息

约160-410㎡叠加、联排

总价：3000万~8000万+

瑞安打造，必属精品翠湖滨江
风貌别墅翠湖最新打造的高品质风貌别墅个台
1.联排可售面积段180，200，280，300，410平(地上三层)赠送2层地下室90平起，花园10-30-50平，另外还有露台
2.目前样板房是280平的总价3700万-9100万
3.物业费:26块翠湖自己物业
4.项目距离江边450米
5.房源量90套，土地联动价21万
6.付款条件可以谈
7.地上三层，层高3.6米，地下室2层10米最深处

风貌别墅最有性价比的项目
市中心已开风貌别墅均价:
外滩合院30+
中海玖里29+
露香苑二28+
海玥黄浦源25+，
弘安里24+结论:翠湖滨江21万合理

◼ 3.户型鉴赏

项目主打建面约160-343m的纯低密花别墅，首层私家入户庭院，独门独户的低密私邸，四大全新亮点：

「宝藏户型」:2大面宽、短进深的格局。

景面，能够将建筑外的景观渡入室内，宽界视野阳光满室。

「开阔尺度」:约3.6米层高、超大窗墙比等花园里弄的尺度突破，尽显居者风度。

私享花园、星空露台、多功能「高附加值:我地下室等高附加值空间，容纳生活更多想象。

「无界空间」:客厅270度转角无柱设计，搭配落地玻璃，开阔视野将院中风景迎入日常。

「垂直花园」:星空露台与前后花园的垂直花园，让自然与生活充分相融。

项目效果图

◼ 4.样板间实拍及设计理念

样板间实拍

售楼处鉴赏

◼ 5.周边配套

项目位置：杨浦滨江内环，近八埭头，毗邻中央活动区。周边：抖音、中交集团上海总部、渔人码头。

东外滩板块是上海一江一河中，黄浦江沿线的中央活动区，价值点毋庸置疑。

根据《杨浦2035规划》，杨浦滨江南段（东外滩）作为上海城市主中心的一部分，规划打造“科创枢纽+魅力水岸+海派社区”，全球创新人才向往的特色水岸。

交通配套：周边1公里内有多条轨道交通，东侧约400米有18号线平凉路站，西侧约700米是4号线杨树浦路站，西北侧1公里为4、12号线大连路站。地块到东外滩滨江的直线距离约580米。

自驾出行也很有优势，附近有杨浦大桥（内环）、大连路隧道、新建路隧道直达浦东，前往市中心的话，周家嘴路直连北横通道。

商业配套：1公里有宝地广场，集购物、餐饮和生鲜电商。地块西侧1.4公里是北外滩商业地标：北外滩来福士广场。

教育配套：项目周边有怀德路第一小学、市东小学、齐齐哈尔路第一小学、惠民中学等（新房不承诺对口学校，具体以实际为准）。

医疗配套：项目周边有复旦大学妇产科医院、杨浦区中医医院、上海中西医结合医院等。

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️ 瑞安·翠湖滨江：内环绝版“翠湖系”与杨浦复兴的顶层叙事

Shimao Riviera Lakeside Garden: The Ultimate Narrative of the "Cuihu Series" and the Revival of Yangpu

核心定位与背景：瑞安的野心与杨浦的转身

Core Positioning and Background: Shimao's Ambition and Yangpu's Turnaround

瑞安·翠湖滨江位于上海市杨浦区东外滩板块，紧邻黄浦江岸线（距离约400-600米）。
Shimao Riviera Lakeside Gardenis located in the Dongwai Tan area of Shanghai's Yangpu District, adjacent to the Huangpu River (approx. 400-600m away).

该项目由瑞安房地产开发，是其顶级产品线“翠湖系”首次涉足别墅领域的作品，定位为“风貌别墅”。
Developed byShui On Land, it is the first work of its top-tier "Cuihu Series" to venture into the villa sector, positioned as "Style Villas."

1. 开发商背景与品牌溢价：
1. Developer Background and Brand Premium:

瑞安地产是上海旧改和高端住宅开发的标杆企业，代表作包括上海新天地、瑞虹新城等。
Shui On Land is a benchmark enterprise in Shanghai's urban renewal and high-end residential development, with representative works including Xintiandi and Ruihong New Town.

“翠湖系”一直是上海豪宅市场的风向标（如翠湖天地），代表着顶级的城市中心生活方式。
The "Cuihu Series" has always been a barometer of Shanghai's luxury market (e.g., Cuihu Tiandi), representing a top-tier urban center lifestyle.

2. 区域发展背景：从“工业锈带”到“科创秀带”：
2. Regional Development Background: From "Industrial Rust Belt" to "Technology Innovation Belt":

项目所在的杨浦滨江南段，正处于剧烈的城市更新进程中。
The southern section of Yangpu Riverside, where the project is located, is undergoing intense urban renewal.

• CAZ中央活动区：杨浦滨江已被纳入上海CAZ规划，与陆家嘴、北外滩并列，是上海“一江一河”战略的核心承载区。
  • CAZ Central Activity Zone: Yangpu Riverside has been included in Shanghai's CAZ plan, standing alongside Lujiazui and North Bund, as the core bearer of Shanghai's "One River, One Lake" strategy.
• 产业导入：美团、B站、字节跳动（抖音）等互联网巨头总部已入驻或即将竣工（2026年节点），预计导入20万高知高收入人口。
  • Industry Import: Internet giants such as Meituan, Bilibili, and ByteDance have入驻 or are即将竣工 (2026), expected to import 200,000 highly educated and high-income residents.
• 时间节点：当前为2026年初，正是杨浦滨江产业落地、配套兑现的关键期，板块价值正处于跃升前夜。
  • Timeline: It is early 2026, a critical period for the implementation of industries and facilities in Yangpu Riverside, right before the area's value takes off.

产品设计：海派文化与极致尺度的碰撞

Product Design: The Collision of Hai Pai Culture and Ultimate Scale

在产品力上，翠湖滨江试图打破传统别墅的局促感，用“大面宽、高赠送、新中式”来定义新一代的市中心别墅。

In terms of product strength, Cuihu Riverside attempts to break the cramped feeling of traditional villas, using "large width, high赠送, and Neo-Chinese style" to define a new generation of city-center villas.

1. 整体规划与建筑美学：
1. Overall Planning and Architectural Aesthetics:

• 低密度纯墅区：纯粹的低密度社区，仅规划90席，容积率仅为1.4，由28栋3-5层的联排、合院组成。
  • Low-Density Pure Villa Area: A pure low-density community with only90 units, a plot ratio of only1.4, consisting of 28 3-5 story townhouses and courtyards.
• 海派立面：建筑溯源海派里弄文化，采用红砖与石材搭配，设计了8种建筑风格、5种山花山墙，外立面极具辨识度。
  • Hai Pai Facade: The architecture traces back to the Hai Pai alley culture, combining red bricks and stone, designing 8 architectural styles and 5 types of gables, resulting in a highly recognizable facade.
• 镂空围墙：1.8米高的镂空围墙设计，在保障私密性的同时，让自然采光渗透到庭院。
  • Hollow Wall: A 1.8-meter high hollow wall design ensures privacy while allowing natural light to penetrate into the courtyard.

2. 户型空间与创新细节（核心卖点）：
2. Unit Space and Innovative Details (Core Selling Points):

• 极致层高：每一层的层高都做到了3.6米，这是上海住宅的层高上限，极大地扩展了空间的尺度感。
  • Ultimate Floor Height: Every floor has a height of3.6 meters, the upper limit for Shanghai residences, greatly expanding the spatial scale.
• 270°无界宽厅：首层采用270度转角无柱设计与落地玻璃，打破室内外界限，将江景与庭院绿意引入室内。
  • 270° Boundary-less Wide Hall: The first floor uses a 270° corner column-free design with floor-to-ceiling glass, breaking the indoor-outdoor boundary and bringing the river view and courtyard greenery indoors.
• 超高得房率（垂直花园）：地上三层、地下两层布局，地下层高最高达6米，配合下沉式庭院和VELUX（威卢克斯）天窗，地下空间明亮通透。
  • High Floor Area Ratio (Vertical Garden): 3 floors above ground and 2 floors underground, with the underground floor height reaching up to 6 meters, combined with sunken courtyards and VELUX skylights, making the underground space bright and ventilated.
  • 结论：这种设计使得实际使用面积远超建筑面积，部分户型得房率极高，满足了塔尖人群对“大空间”的占有欲。
    • Conclusion: This design makes the actual usable area far exceed the building area, with an extremely high floor area ratio for some units, satisfying the top-tier人群's desire for "large space."
• 精装交付：甄选德国旭格（Schüco）门窗系统（被称为门窗界劳斯莱斯）、意大利Technogym健身器材等国际一线品牌。
  • Hardcover Delivery: Selecting international first-tier brands such as German Schüco door/window systems (known as the Rolls-Royce of doors and windows) and Italian Technogym fitness equipment.

稀缺性分析：内环内的“绝版孤品”

Scarcity Analysis: The "Out-of-Print Sole Product" within the Inner Ring

翠湖滨江的稀缺性不是营销话术，而是基于上海城市规划的客观事实。

Cuihu Riverside's scarcity is not marketing rhetoric, but an objective fact based on Shanghai's urban planning.

1. 地段与资源的不可复制性：
1. Irreplaceability of地段 and Resources:

• 内环滨江：位于上海内环线以内，紧邻黄浦江。在上海“一江一河”规划下，内环滨江的新建住宅用地已基本绝迹。
  • Inner Ring Riverside: Located within Shanghai's Inner Ring, adjacent to the Huangpu River. Under Shanghai's "One River, One Lake" plan, new residential land within the Inner Ring Riverside is basically extinct.
• 最后一块留白：杨浦滨江是上海内环内最后一块可成片开发的区域，而翠湖滨江又是该区域内少有的低密度别墅项目。
  • The Last Blank: Yangpu Riverside is the last area within Shanghai's Inner Ring that can be developed in large tracts, and Cuihu Riverside is one of the few low-density villa projects in the area.

2. 产品形态的断层：
2. Product Form Disconnection:

在上海豪宅市场，内环内几乎全是大平层（如汤臣一品、翠湖天地大平层）。
In Shanghai's luxury market, the Inner Ring is almost entirely composed of large flats (e.g., Tomson One, Cuihu Tiandi flats).

• 有天有地：翠湖滨江提供了“有天有地”的院落生活，每户配备独立花园与露台（部分户型花园面积达200㎡）。
  • Sky and Ground: Cuihu Riverside provides a "sky and ground" courtyard life, with each household equipped with an independent garden and terrace (some units have gardens up to 200 sqm).
• 收藏级资产：这种“内环+滨江+低密别墅”的组合，在上海未来几乎不可能再出现，具备了“收藏级”资产的属性。
  • Collection-Level Asset: The combination of "Inner Ring + Riverside + Low-Density Villa" is almost impossible to appear again in Shanghai's future, possessing the attributes of a "Collection-Level" asset.

宏观市场环境与地段价值：风口上的“硬通货”

Macro Market Environment and地段 Value: The "Hard Currency" on the风口

1. 宏观市场环境的影响（2026年视角）：
1. Impact of the Macro Market Environment (2026 Perspective):

当前房地产市场处于分化期，普通资产流动性下降，但核心地段的稀缺资产依然坚挺。
The current real estate market is in a period of differentiation, where the liquidity of ordinary assets is declining, but scarce assets in core地段 remain strong.

• 避险需求：高净值人群在资产配置上更趋保守，倾向于选择抗跌性强、具有长期保值功能的顶级资产。
  • Risk-Aversion Demand: High-net-worth individuals are more conservative in asset allocation, tending to choose top-tier assets with strong resistance to depreciation and long-term preservation functions.
• 置换天花板：翠湖滨江总价门槛极高（3000万-8000万元），面向的是金字塔尖的置换客群，受刚需市场波动影响极小。
  • Replacement Ceiling: Cuihu Riverside has an extremely high total price threshold (30-80 million yuan), targeting the top-tier replacement客户 group, minimally affected by fluctuations in the刚需 market.

2. 地段价值的重估：
2. Re-evaluation of地段 Value:

• 交通升级：虽然项目不直接临地铁（距离8号线/12号线有一定距离），但随着杨浦滨江路网的完善和跨江大桥的便捷，自驾通勤陆家嘴、北外滩仅需10-15分钟。
  • Transportation Upgrade: Although the project is not directly adjacent to the subway (a certain distance from Line 8/12), with the improvement of Yangpu Riverside's road network and cross-river bridges, driving to Lujiazui and North Bund only takes 10-15 minutes.
• 产业赋能：美团、B站等总部的落成，带来了实打实的高薪就业人口。这部分人群对高品质居住环境的需求，将直接支撑起板块的租赁和买卖市场。
  • Industry Empowerment: The completion of headquarters for Meituan and Bilibili has brought实实在在 high-salary employment populations. This group's demand for high-quality living environments will directly support the area's rental and sales markets.
• 文化价值：杨浦滨江保留了大量的工业遗迹（如杨树浦电厂、制皂厂），这种“工业风+现代风”的独特城市界面，正在形成新的文化地标，吸引年轻精英。
  • Cultural Value: Yangpu Riverside retains a large number of industrial relics (e.g., Yangshupu Power Plant, Soap Factory), and this unique urban interface of "industrial style + modern style" is forming new cultural landmarks, attracting young elites.

项目核心参数速览

Project Core Parameter Quick Look

表格

维度

关键指标

开发商

瑞安房地产(ShuiOnLand)

香港上市房企，上海旧改专家

占地面积

约1.7 万平方米

小而精的地块

产品类型

联排/合院别墅

纯墅区，无高层

建筑面积

约160-416 平方米

实际使用面积巨大

容积率

1.4

内环内极低密度

总户数

90席

极度稀缺，圈层纯粹

参考总价

3000万- 8000万元+

顶级豪宅门槛

总结与客观评价

Conclusion and Objective Evaluation

瑞安·翠湖滨江不是一个面向大众的住宅项目，而是一件为特定高净值人群打造的“收藏级”资产。

Shimao Riviera Lakeside Gardenis not a residential project for the general public, but a "Collection-Level" asset crafted for specific high-net-worth人群.

✅ 它的优势（客观事实）：
*** Pros (Objective Facts):***

1. 地段无敌：内环内、黄浦江岸，且是CAZ核心区。
   • Unrivaled地段: Within the Inner Ring, on the banks of the Huangpu River, and in the CAZ core area.
2. 产品断层：3.6米层高、270°宽厅、低密度，在市中心难以复制。
   • Product Disconnection: 3.6m floor height, 270° wide hall, low density, impossible to replicate in the city center.
3. 抗跌性强：作为“翠湖系”顶级产品，品牌护城河深，长期持有价值高。
   • Strong Resistance to Depreciation: As a top-tier "Cuihu Series" product, the brand moat is deep, and the long-term holding value is high.

❌ 它的局限（客观事实）：
*** Cons (Objective Facts):***

1. 交通依赖自驾：距离地铁站有一定距离，对于无车家庭不够友好。
   • Transportation Relies on Driving: It is a certain distance from the subway station, unfriendly to car-free families.
2. 生活配套过渡期：虽然商业在建，但目前周边生活烟火气不如市中心成熟板块，存在一定生活成本（如买菜、日常购物需驱车）。
   • Living Facilities in Transition: Although commercial facilities are under construction, the current living atmosphere is not as mature as in the city center, resulting in certain living costs (e.g., grocery shopping requires driving).
3. 总价门槛极高：3000万起的门槛筛选掉了绝大多数购房者，流动性虽然在豪宅中尚可，但绝对数量少。
   • Extremely High Price Threshold: The threshold of 30 million starts filters out the vast majority of homebuyers. Although liquidity is acceptable among luxury homes, the absolute number is small.

购买建议：
*** Buying Advice:***

• 如果你是“终极置业”：追求上海中心的稀缺资源、有天有地的院落生活，且预算充足，翠湖滨江是目前市场上几乎没有竞品的选择。
  • If you are "Ultimate Purchasing": If you pursue scarce resources in the center of Shanghai, a courtyard life with sky and ground, and have a sufficient budget, Cuihu Riverside is currently a choice withalmost no competitorsin the market.
• 如果你是投资：需要持有周期较长（5-10年），短期难以获得高额快涨收益，但长期来看是保值的“压舱石”。
  • *Ifyou are investing:Youneedalongholding period(5-10 years).Itisdifficulttoobtain highshort-termgains,butinthelongrun,itisa"ballast stone"for preservation.买新房的优势与必备房产知识

深入剖析房产投资与自住优势，解锁理想生活密码

在经济领域与日常生活中，房产始终占据着举足轻重的地位，无论是作为投资手段，还是满足自住需求，房产都有着无可比拟的优势。

从投资视角来看，房产的增值潜力十分突出。随着城市化进程加快，人口不断向城市聚集，土地资源愈发稀缺。城市在发展过程中，基础设施不断完善，商业愈发繁荣，这些因素都推动着房产价值上升。回顾过去十几年，许多城市的房价稳步上涨，早期购房者资产显著增值。即使在市场波动期，核心地段房产也能保持相对稳定的价值，如一线城市的中心城区。从租金收益来看，将房产出租能为投资者带来稳定现金流。在一些人口密集、就业机会多的城市，租房需求旺盛，租金收益可观。以北京的中关村地区为例，周边高校、企业众多，房屋租赁市场活跃，租金回报率较高。

拥有房产还能极大提高个人信誉度。在金融机构眼中，房产是重要资产证明，拥有房产意味着更强的还款能力和经济实力，投资者资信等级也会相应提高，在申请贷款、开展其他投资活动时更具优势，能获取更优惠的贷款条件和更多投资机会。并且，房产投资风险性较低，与股票、基金等金融产品相比，房产市场受宏观经济政策影响相对有限，波动性较小。即使在经济不稳定时期，房产价值也不会出现大幅波动，租赁市场还能提供稳定现金流，进一步降低投资风险。

对于自住而言，房产带来的稳定居住环境是租房无法比拟的。不用再因房东的一个通知而匆忙搬家，能按照自己的节奏和喜好来布置家居，打造温馨的家。稳定的居住环境对孩子成长和家庭稳定至关重要，孩子能在固定的学区接受教育，家庭成员也能更好地融入当地社区，建立稳定的社交关系。

从长远角度看，房产是家庭财富积累的重要方式，具有一定保值性，能抵御通货膨胀。在经济发展、物价上涨的过程中，房产价值往往随之上升，保障家庭资产不缩水。房产还能作为家庭应急资金的来源，在遇到突发情况需要资金时，可以通过房产抵押贷款获取资金，解燃眉之急。此外，购买房产还能享受所在区域配套设施带来的便利，优质的教育资源、便捷的交通、完善的医疗和丰富的商业设施，都能提升生活质量，为家人的健康、出行、购物和学习提供保障。

房产无论是投资还是自住，都具备众多优势。当然，在做出购房决策时，需综合考虑地理位置、市场趋势、个人财务状况等因素，这样才能充分发挥房产优势，实现资产增值或拥有理想居住环境。