旭辉控股集团重组完成！削债380亿轻装上阵？

出品|中访网

审核|李晓燕

12月29日，旭辉控股集团（08884.HK）公告境外债务重组方案正式生效，加之9月完成的境内债重组，这家民营房企历时三年的境内外债务整体重组画上圆满句号。此次重组累计削减债务超430亿元，其中境外重组通过债转股、本金削减等方式削债约380亿元，境内重组削债超50亿元，标志着行业风险处置进入关键推进期。

旭辉的化债之路始于2022年11月，彼时公司宣布启动境外债务重组。此次境外重组涉及本息总额约81亿美元（约合567亿元人民币），涵盖10笔高级债、1笔可转债、1笔永续债及13笔境外贷款，牵涉银行、银团、各类基金等多类投资人。为平衡不同债权人诉求，旭辉推出"短端削债，中端转股，长端保本降息"的框架性方案，提供五大类差异化选项，最终获得92.66%债权人的支持，并于6月获香港高等法院批准。

境内重组同样稳步推进。今年5月旭辉公布境内债券重组框架，7月优化后的方案将现金兑付比例提升至20%、以资抵债兑付率提高至40%，并缩短留债展期至7—8年。9月，涉及100.6亿元的7笔境内公开市场债券重组方案获表决通过；12月25日，境内债现金回购方案获超额申请，仅用2.2亿元回购资金便化解首批11亿元债务。

重组完成后，旭辉的财务状况实现根本性改善。有息负债总额将从2025年中期的842亿元压降至500亿元左右，回归2017年水平，债务结构从"短期高息"转向"长期低息"。更关键的是，未来两年无需支付境内债务本息、三年内无需支付境外债务本息的安排，为企业赢得宝贵的经营缓冲期。旭辉控股CFO杨欣表示，2022年以来近30万套新房的交付奠定了"活下去"的基础，而此次重组则让企业获得了"站起来，恢复发展的机会"。

然而，债务重组仅解决存量问题，旭辉仍面临经营挑战。2025年中报显示，上半年营业收入同比减少39.22%，归母净利润亏损扩大至63.58亿元，毛利率降至8.0%；1—11月累计合同销售额约151亿元，市场销售压力仍存。为此，旭辉明确了"低负债、轻资产、高质量"的转型路径，聚焦自营业务、收租业务和资管业务三大板块。其中，房地产资管业务被寄予厚望，公司计划借鉴铁狮门、黑石等国际机构经验，采用双GP模式实现风险隔离，通过资金方与项目方的分工协作规避重资产高杠杆风险。

旭辉的化债进展并非个例。12月23日融创中国境外债务重组生效，成为首家完成境内外重组的头部房企；12月29日碧桂园宣布境外债重组于30日生效，境内外债务处置同步推进。据中指研究院统计，目前已有21家出险房企完成或获批债务重组，化债总规模约1.2万亿元，涉及有息负债近2万亿元。这些企业短期内偿债压力大幅缓解，行业风险出清进程加速，预计2026年将成为风险出清关键年。

值得注意的是，当前房企化债模式已从"以展期为主"转向"实质性削债"，削债比例普遍在40%—70%区间。中指研究院企业研究总监刘水指出，实质性削债能有效改善企业资产负债表，但企业长远发展仍依赖销售回暖与现金流改善。完成重组后，转向代建、物业、资产管理等轻资产业务成为出险房企的共同选择，这类业务无需大量资本投入，能帮助企业以最低成本恢复"造血"能力。

在政策层面，2025年全国超210个省市出台约560条楼市政策，从供需两端发力推动市场止跌回稳。尽管政策持续发力，但全国房地产市场仍处于深度调整期，中指研究院预计全年新房销售额约8.4万亿元，销售规模已回落至合理中枢水平。在此背景下，出险房企的转型之路注定充满挑战，旭辉等企业的资管业务能否成长为营收"第二增长曲线"，将成为其回归稳健经营的关键。

从行业发展来看，旭辉等房企的重组完成与转型探索，为房地产行业构建新发展模式提供了实践样本。随着债务风险逐步出清和转型路径的明晰，行业正从规模扩张向质量提升转型。对于完成重组的企业而言，如何抓住政策机遇，借助轻资产业务激活存量资产、改善现金流，将是未来一段时间的核心课题。而随着更多企业进入化债收尾阶段，房地产行业有望在2026年完成风险出清，迈向更为健康、可持续的发展新阶段。