销售下滑仍逆势拿地，华润置地靠30亿基金玩转存量资产？

出品|中访网

审核|李晓燕

在房地产行业深度调整的当下，央企开发商正以创新的资本运作手段，在存量资产的盘活上寻找新的增长曲线。2025年12月25日，华润置地携手中信金石基金、华夏股权共同设立两只合计规模30亿元的购物中心私募股权投资基金，剑指Pre-REITs赛道，为商业地产的“投融管退”闭环写下了新的注脚。

此次设立的两只基金分工明确，总规模27亿元的润盈金石基金由中信金石基金担任管理人，出资方涵盖华润置地、中信证券投资及多家保险和专业机构投资者；规模3亿元的润盈华夏基金则由华夏基金全资子公司华夏股权管理。基金将精准投向西安西咸万象城、贵阳万象汇以及大连一处在建购物中心，三大项目总商业面积达51.5万平方米，构建起“在营+开发”的多元化资产组合。

从资产成色来看，三大标的各具亮点。西安西咸万象城坐落于地铁一号线三桥站之上，总投资达100亿元，商业面积42万平方米，项目分期开发且部分区域已投入运营，TOD模式下的客流优势显著；贵阳万象汇总面积15.5万平方米，2025年前9个月营收接近13亿元，展现出强劲的现金流创造能力；大连在建项目则为基金储备了未来的增长空间。值得注意的是，西安与贵阳的在营项目均存在存量抵押债务，相关债务将随股权转让一并由基金承接，而这两个项目的股权此前已在产权交易平台挂牌，西安项目挂牌底价约9.7亿元，贵阳项目约11.08亿元，为基金的资产收购奠定了基础。

作为此次资本运作的核心逻辑，Pre-REITs基金的设立直指资产盘活与资金回笼的双重目标。华润置地将旗下购物中心项目转让给基金，能够快速回笼资金反哺新项目开发；基金则负责对资产进行培育，待项目出租率、租金水平、现金流等指标达到公募REITs发行标准后，通过扩募方式将资产注入公募REITs平台，实现投资人退出与收益兑现。这一“开发－出售－培育－上市－再开发”的闭环模式，不仅打通了商业地产的资金链条，更标志着华润置地从“重开发”向“重资管”的转型迈出关键一步。

而此次合作的底气，源于华润置地与合作方在公募REITs领域的深厚积淀。华夏基金是国内公募REITs市场的领军者，在全市场10支购物中心REITs中，华夏基金管理的产品占据6席，其旗下华夏华润商业REIT上市以来股价涨幅超50%，市值突破百亿元，六个季度累计分红近5亿元，稳定的业绩表现为Pre-REITs基金的退出提供了清晰路径。中信证券系与华润置地亦有长期合作经验，此次联手将合作链条延伸至Pre-REITs环节，进一步完善了商业地产的资本运作生态。

事实上，Pre-REITs基金的落地，是华润置地转型成效的集中体现。2025年半年报数据显示，公司上半年实现营收949.2亿元，同比增长近20%；归母净利润118.8亿元，同比增长16.2%。更为关键的是，公司利润结构发生质的变化，经常性业务贡献的核心净利润占比突破60%，开发销售业务占比降至四成以下，标志着以购物中心运营为代表的资管业务，已成为华润置地的核心利润支柱。

从购物中心业务的具体表现来看，其增长动能尤为强劲。2025年上半年，华润置地购物中心实现零售额1101亿元，同比增长20.2%；在营购物中心数量达125个，管理面积1356万平方米，近90%的项目零售额位列当地市场前三名，97.3%的出租率与78.4%的毛利率，彰显出品牌强大的运营实力。按照公司规划，未来每年将新开约6个购物中心，到2028年底在营数量将达到109个，规模扩张的同时，资管能力也将持续提升。截至2025年6月底，华润置地资产管理规模已达4835亿元，较年初增长214亿元，公司目标是将华夏华润商业REIT规模提升至300亿至500亿元，实现年均50亿至100亿元的扩募目标，而2025年年内两次扩募的落地，已为这一目标的实现奠定基础。

当然，在转型的道路上，华润置地仍面临销售端的压力。2025年1—10月，公司合同销售额1696亿元，同比下降16.6%，10月单月销售额152亿元，同比跌幅达51%；开发销售业务核心净利润同比减少23.8%。但即便如此，华润置地仍保持着稳健的拿地节奏，1—10月权益拿地金额达538亿元，接近去年全年水平，且拿地布局全部聚焦于一二线城市，展现出对核心城市房地产市场的长期信心。

人事层面的调整，也为公司转型提供了助力。2025年10月底，华润置地控股董事长一职由徐荣接任，徐荣拥有丰富的政府系统工作经历，曾任深圳市城市更新办公室主任，其专业背景将助力公司在城市更新、TOD项目等领域的拓展；新任财务总监赵伟则拥有20余年华润系统工作经验，将为公司资本运作与财务管理保驾护航。

在房地产行业告别高速增长的时代背景下，华润置地以Pre-REITs基金为抓手，锚定资产管理转型方向，不仅为自身开辟了新的增长赛道，更为行业提供了存量资产盘活的央企范本。未来，随着资管规模的持续扩张与运营能力的不断提升，华润置地的转型之路能否走得更稳更远，值得市场期待。