上交所修订公募REITs业务办法，反馈意见时间缩短

上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）

上证发〔2025〕138号

各市场参与人：

为了落实《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（以下简称《商业不动产基金公告》），进一步规范公开募集不动产投资信托基金（以下简称不动产基金）业务，上海证券交易所（以下简称本所）修订形成了《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》，经中国证监会批准，现予以发布，并自发布之日起施行。本所于2021年1月29日发布的《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》（上证发〔2021〕9号）同时废止。

为做好规则适用，现就有关事项通知如下：

一、为促进不动产基金的发展，本所暂免收取不动产基金上市初费、上市年费和交易经手费。

二、本所不动产基金的开盘价、收盘价，适用基金交易的相关规定。符合《商业不动产基金公告》规定的基金产品参与本所各类业务及平台等其他未尽事宜，参照本所相关规定中关于公开募集基础设施证券投资基金的规定执行。

三、本所同步更新了不动产基金风险揭示书必备条款指南，相关市场参与人应当根据前述指南制定风险揭示书。

特此通知。

上海证券交易所

2025年12月31日

《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》修订说明

为贯彻落实中央经济工作会议精神和《国务院关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》（国发〔2024〕10号）工作部署，推动不动产投资信托基金（REITs）（以下简称不动产基金）市场高质量发展，健全业务规则体系，本所在中国证监会的统筹部署下，修订形成了《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》（以下简称《不动产基金业务办法》），现将相关情况说明如下：

一、修订背景

2025年12月31日，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（以下简称《公告》），明确了商业不动产投资信托基金（以下简称商业不动产REITs）产品定义，提出了基金注册及运营管理、发挥基金管理人和专业机构作用、强化监管责任等方面要求。本次修订进一步丰富不动产基金业务类型，明确市场预期，促进REITs市场高质量发展。

二、主要修订内容

本次修订主要包括以下几方面内容：

一是扩充业务办法适用范围。根据《公告》，将商业不动产REITs纳入《不动产基金业务办法》适用范围，调整相关表述，包括将“基础设施基金”“基础设施资产支持证券”“基础设施项目”调整为“不动产基金”“不动产资产支持证券”“不动产项目”等。

二是规范申请材料，提高审核效率。结合前期REITs业务实践经验，更新不动产基金上市申请文件清单，新增基金管理人尽职调查报告、财务顾问报告、基金可供分配金额测算报告等，夯实中介机构尽调责任，便于投资者参考和使用；调整本所自确认受理至出具首次书面反馈意见用时，从30个工作日缩短至20个工作日，进一步提高审核效率。

三是新增现场督导、收益分配、基金合并等条款。比照股票发行上市审核要求，在审核程序中新增现场督导条款，以提高审核环节市场参与机构执业质量；吸收合并《关于规范公开募集基础设施证券投资基金（REITs）收益分配相关事项的通知》内容，明确连续两年未进行收益分配将导致终止上市；按照《公开募集证券投资基金运作管理办法》等要求，对不动产基金合并作原则性规定。